新築ワンルームマンション投資の成功・失敗は考え方次第です

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ネットでワンルームマンション経営の記事を閲覧すると、
「新築のワンルームマンションに対してのネガティブな情報。」
「中古のワンルームマンションに足してのポジティブな情報。」
の2つの意見が目立つように思います。

新築・中古どちらも業者の利益は乗っている。

簡単に意見をまとめると・・・
「新築のワンルームマンションは儲からないからやめたほうがいい。もしやるなら、中古の方がいい。なぜなら業者の利益がのっていないから。」という意見が多いようです。

この意見はあってるようで間違っています。

業者の売主物件であれば新築であれ中古であれ両方とも業者の利益は乗ってます。

取引形態が仲介であれば話は別ですが。投資用のワンルームマンションは一般的に売り主の提携金融機関を使用して物件を購入するわけですが、仲介だと提携金融機関が使用できないので、そもそも融資を受けて物件を購入することが難しくなってしまうのです。

融資が受けられないということは、現金で購入するしかありません。そうなると購入できる人が非常に限られてくるわけですね。

ワンルームの仲介購入に関してはこちらに詳しく記載してありますので、ご覧ください。

投資用のワンルームマンションを仲介で購入するのはやっぱり難しい!

確かに新築マンションにはデベロッパーの利益がのっております。
しかし、それは中古マンションでも同じことで、業者売主の物件であれば、安く仕入れをして、利益をのせて物件を販売するわけですから、エンドユーザーさんは結局、新築であれ中古であれ「業者の利益がのった物件」を購入することになるのです。

ちなみに、新築のワンルーム業者の利益は1部屋あたり500~600万程度です。そのあたりは以下の記事で説明しております。

新築ワンルームマンション投資業者/デベロッパーの利益は?

収支がマイナスの新築ワンルームをなぜ購入するのか?

新築は中古に比べて価格が高いですから、どうしても利回りは低くなります。

新築は毎月キャッシュフローがマイナスだからダメだ!という意見も良くあるんですけど、その一点で新築が否定されてしまうのは少し浅はかかなと感じます
この問題点に関しては、「マンション経営に対してのそもそもの考え方」が大きくかかわってきます。
過去の記事を見ていただくとなんとなくわかると思うんですけど、区分のワンルームマンションを購入される方って、一般の会社員や公務員の方が多いんです。
なので、バリバリの利回り重視の投資家!みたいな人は基本的に一棟物件などを検討されることが多いので、あまり区分マンションの市場に算入されません。
確かに利回り重視の方からすると、毎月のキャッシュフローがマイナスの新築のワンルームを購入する意味が分からない!ってなるんだと思います。
でも、新築を購入される人たちって、投資で儲けよう!!という考えの人よりは、

  • 何か少しでもいいから、老後に年金の足しとして入ってくるようなものがあればいいな・・・
  • 将来家族に保証が残せたら良いな・・・でも何から始めていいかわからない・・・
  • 生命保険料を節約したいな・・・
  • 貯金より少しでも効率のいい預け先はないかな・・・
  • 何か投資はしたいけど勉強するのも面倒だし、手間もかけたくない

ぐらいの方たちがお取組みされるケースが多いのです。なので、短期ではなく長期(30年~50年)で見て最終的にどうか??
という視点なんですね

新築の投資用ワンルームマンションの良くある失敗事例として

  • 購入してすぐに売りに出したら、価格が数百万さがってしまった・・・買わなきゃよかった・・・

などと例としてあげられることもありますが、普通に考えれば、「そりゃそうでしょ。」の一言だと思います。

不動産以外にも、例えば車を例に挙げると、新車買ってすぐ売りに出せば、中古になって値段は下がりますよね??要はそういうことです。

株やFXで本格的に稼いでいらっしゃる方には、この新築ワンルームマンションの投資ははっきり言ってあまり魅力的な投資商品とは言えないと思います。

一般の人にとって、FX、商品先物等は知識も無く敷居が高いでしょう。その上ある程度まとまった資金を投入しないと大きなリターンは得られないしリスクコントロールも難しい。
なので、ほとんどの方が預貯金や保険の積立で運用しているハズです。ちょっと積極的な方で株、投資信託などでしょう。つまり新築ワンルームマンション経営を始める方の多くは上記の貯金や積立しかしていない方々ということです。

 

毎月の家賃に関して

  • 新築はプレミアム家賃なので、数年たつとガクっと下がる。

という意見が多いようですが、これは一言で「物件の立地」によります。
10年前に私が業界に入社して、販売した当時の新築物件たちの中には、家賃が下がったものもありますが、逆に上がったものもありますし(数は少ないですけどね)、新築時の賃料をキープしているものもたくさんあります。なので、これは一言「物件の立地」によるのです。
冒頭にも書きましたが、価格は当然新築の方が高いです。つまりは中古の方が安いです。
で、結局どっちが得なのか??って話ですけど、具体例を考えていきましょう。

新築、中古結局どっちがお得

①2500万の新築ワンルーム
②2000万の中古ワンルーム(築10年)

の2つの物件があったとしましょう。諸条件は以下の通り。

  • 家賃は同じ9万円/月
  • ローン年数は同じ35年組めるものとします。
  • 金利は新築1.6%、中古2.1%(中古物件の金利は新築より高くなります)
  • 管理費・修繕積立金・管理代行手数料で1.5万/月で計算すると

毎月の収支は

①新築-7000円/月
②中古+3000円/月(築浅築5年)

になります。
この収支の通り、なんの変動もなくローン期間が終了すると・・・

ランニングコストとキャッシュフロー

①新築-7000円×12カ月×35年=-294万円
②中古+3000円×12カ月×35年=+126万円

になります。
ここだけみると?中古の方が良いのでは??となりますが、良く考えてください。

完済時の築年数

①新築の方は築35年の物件が無借金状態に。
②中古の方は築45年の物件が無借金状態に。

なっているわけですよね??

例えば、築年数で比較すると・・・
①の築35年の物件が築45年になるまで10年の期間がありますから、その期間で得られる収益は、9万/月×12カ月×10年間=1080万の収益になります。
ただし、35年間でのランニングコストー294万円がありますから、
1080万ー294万=+786万の収益となります。
つまり、同じ築45年の物件という視点で、比較すると
①新築は+786万円
②中古は+126万円

となります。

もちろん中古の方もその10年間でとれた収益を加味すると中古に軍配が上がりますが、あくまで築年数で比較した場合の考察です。
それ以外にも新築は様々な保証がついていたり、設備も最新で、中古に比べるとメンテナンスにかかる費用も少ないですし節税による減税メリットも大きいです。そこも考慮すれば、一概に「中古がいい!」とも言い切れない状況になるのかと思います。

人によって新築ワンルームは全く魅力的ではない商品にもなる

なぜならば、「そもそもの利回りが高くないから」です。
不動産投資として考えたとき新築ワンルームマンションを自己資金を一切使わずにフルローンで購入した場合のキャッシュフローはほとんどの場合赤字(持ち出し)です。

なので利回りを求める投資商品として「不動産」をみている方にとってはこれほどダメな商品は無いという意見です。私も正論だと思います。

しかもそのままマイナスキャッシュフローが借入期間の35年間続いて、ローン完済後に初めてプラスのキャッシュフローになる。
その頃には家賃収入も期待できず、マンション自体の資産価値も無いと思い込んでいる方も多いようですが、それは間違いです。都内の築古ワンルームはしっかりと値段と家賃がついていますから。

都内における単身者需要と供給戸数、平均賃料の推移をしっかり検証すれば理解できます。

単身者の需要に関しては以下の過去記事を参照して下さい。

単身者人口が爆増!?都内の単身者人口とワンルームマンション供給戸数

 

一般的な会社員、公務員の3つの運用先

①銀行に積立預金
毎月1万円を預金金利0.4%と高率な金利でがんばって30年間複利で積み立ててても受取額は378万円です。
生命保険会社への年金積立商品
35歳の方が定年退職後(65歳以降)に年間100万円を死ぬまで受け取れる年金保険に加入しようとした場合の保険料は、毎月6万円です。この毎月6万を30年間積み立てる訳です(6万×12カ月×30年=2160万)。
※「三井住友海上あいおい生命」の個人年金保険の数字です。
③遺族年金保険(生命保険)
自分に万が一の事があったとき、残されたご家族に支払われる遺族年金保険。現在は社会保険等のみで民間の保険会社には遺族年金単品の保険商品は存在しないようですが、例えば年間100万円近い金額の保険金が、遺族に何十年にもわたり支払われるような保険があったとすれば相当な掛け金になるでしょう。

マンション経営は上記の①②③を一緒にしたような感じ

新築ワンルームマンション投資は自己資金なしで始めると、人によっても若干違いますが、年間キャッシュフローの赤字は支払う税金も全部含めて二十万円程度だと思います。月に直すと1万数千円位です。

さてマンション経営で毎月1万数千円支払って受けられる恩恵を考えていきましょう。

もうお分かりですよね。結論から申しますと。
上記①②③の全ての商品に加入しているぐらいの恩恵は受けられるのです。
個別に上記の①②③全てに商品に加入しようとすれば毎月合計10万円近い支払いが必要とされますが、新築ワンルームマンションを購入した場合、毎月1万数千円の支払いで上記に近い保障が得られることになります。

上記の例はローン期間全く繰り上げ返済せずにほったらかしにした場合ですが、自己資金0円で35年ローンで借入をしても、繰り上げ返済でキャッシュフロー(毎月+収支)を改善することも可能です。そうなれば、少ないながらも収入を得ながら①②③の恩恵を受けられるのです。

取れる賃料が30年後に半分になっていたとしても

最悪のことを考えて見ましょう。例えば30年後に取れる家賃が新築時半分に下がってしまったり、数年に一度は空室になってしまい家賃収入が入ってこないことがあったり、30年後に資産価値が無く売却しても1円のお金にもならなかったとしましょう。上記の様な常識ではありえないぐらいの最悪の事態を想定してみるとどうでしょう。

それでもメリットを感じて頂けるのではないでしょうか。なぜなら一定額の家賃収入さえ毎月取ることが出来れば、時間はかかりますがいずれは回収できるのです。

※ただし、毎月の管理費や修繕積立金が賃料収入を上回ってしまうような事態は除きます。

家賃保証(サブリース)はメリットもあるがデメリットも多い。

新築ワンルームマンション経営なら築10年ぐらいはほとんど空室の心配も少ない上におそらく大手業者なら空室時の保障も付いていると思いますし、家賃の見通しも立てやすいでしょう。その10年ぐらいの間に繰り上げ返済でキャッシュフローをプラスに改善することも可能です

基本的に家賃保証(サブリース)はお勧めできません。なぜなら、家賃保証によるメリットよりもデメリットが大きいからであります。

家賃保証の具体的なデメリット

  • 家賃保証金額の見直しが定期的に行われ、どんどん保証額を下げられる可能性がある
  • 簡単に解約できない(解約時に多額の違約金を請求される可能性あり)
  • 売却時に解約できず、売るに売れなくなってしまう
  • 借り換え時に実際の貸し出い賃料が分からず借り換えできない
  • 更新料、礼金が全て管理会社に持っていかれる

など様々なデメリットが存在します。特に長期間の一括家賃保証(定額家賃保証)などに気をつけてください。詳しくは以下の記事で説明しております。

ワンルームマンション投資の家賃保証・長期保証は要注意

滞納の心配もなし。手間いらず。

さらに、家賃滞納の心配も無く、管理も全て任せっきりで大丈夫。
リスクが全く無いわけではないけれど残されたリスクぐらいならリスクコントロールも容易です。

自己資金もいらない

しかも新築ワンルームマンション経営は全額借入によって始める事が可能な為、まとまった自己資金は必要ないのでサラリーマンの方にでも始めやすいのです。

もちろん自己資金を使って始めれば投資としての利回り(キャッシュフロー)も得ることが出来ますが。

最後に

いろいろな角度から物事を見るだけで、新築ワンルームマンションの活用方法は変わってきます。
マンション経営も考え方と持つ目的で大きく結果が違いますのでいろんな角度から見てみてください。

また、冒頭でもお話ししましたが、利回り重視の方には新築ワンルームは向いておりません。購入者の属性や所有する目的によっては中古よりも新築ワンルームが向いている場合もございます。

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コメント

  1. 古川学 より:

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    大変参考になりました!

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    コメントありがとうございます。

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