投資用のワンルームマンションを仲介で売却する際、仲介手数料がかかります。
その仲介手数料は値引きすることは可能なのでしょうか？
また、どのようにして値引きすればよいのか？
値引き交渉時の注意点や選択すべき媒介契約の種類なども含めて徹底解説します。
※動画ではさらに詳しく解説しております。
目次
仲介手数料ってなに？
ワンルームを不動産仲介会社経由で売買する際に必要となる費用です。
買うとき、そして売るときの仲介会社に支払う手数料のことです。
仲介手数料はいくら？
不動産の売買金額によって異なります。
仲介手数料の上限金額は以下の通り。
仲介手数料はいくらでも良いわけではありません。
上記のように売買価格に対しての上限金額が決められております。
つまり、仲介手数料は上記金額以内にしましょう、ということです。
基本的には400万以上の物件がほとんどだと思いますので、
- 仲介手数料＝物件価格×3％+6万+消費税
と試算しておけば良いでしょう。
仲介手数料の下限は定められていない
仲介手数料には上限金額はありますが、特に下限の金額は存在しません。
よって、上限の範囲内で仲介会社とエンドユーザーとの合意で金額が決定することになります。
一般的には仲介手数料は上限金額で設定されることがほとんどです。
仲介手数料は値引きは可能
結論から言えば仲介手数料の値引きは可能です。
多くの仲介会社で、仲介手数料の最低基準が定められています。
ワンルームの売却に特化していえば、仲介手数料を最低10万～30万と設定している仲介会社が多いです。
また場合によってですが、仲介手数料が0円ということもあります。
その仕組みは以下のような取引形態の場合です。
※特に投資用のワンルームの売却に関しては以下のような取引が多いです。
いわゆる「両手仲介」といわれる形態です。
上記図の場合、仲介会社は売主、買主の双方から仲介手数料を貰うことができます。
売主からの仲介手数料を０にして、買主に正規の仲介手数料を請求する場合もあります（その逆もあり）。
仲介手数料の値引きの交渉について
本末転倒ですが、そもそも値引きの交渉はお勧めしません。
ネット上の記事では、「専任媒介契約を餌に値引きしよう！」などと書かれていますが、そんなことする必要は一切ありません。
例えば自分が営業マンだった場合に、開口一番で値引きを要求してくるお客さんを相手にしようと思いますか？
では値引き交渉せずにどうやって値引きすればいいのか？
答えは単純です。
「複数の仲介会社で値段を競わせる」
それだけです。
どこの会社も自社で仲介しようと必死です。
価格が競り合った場合は、必然的に業者の利益分の仲介手数料を削りあうことになるので、勝手に仲介手数料が値引きされていきます。
大手よりも中小の方が値引きしやすい
不動産会社の中でも大手仲介会社は値引きしにくい傾向にあります。
その理由は以下の通り。
- 複数の案件を取り扱っている（そもそも困ってない）
- 価格が低いので手数料が低い（高額案件が優先）
- 担当レベルでは決裁権が無い
媒介契約は一般でもOK
不動産会社に売却の仲介を依頼する場合に媒介契約を結びます。
ネット上の多くの記事では専属や専任媒介をお勧めしているしているようですが、普通に一般媒介でOKです。
一般媒介であれば複数の業者に仲介を依頼することができます。
媒介契約には３つの種類が存在します。
一般であれば、勝手に業者同士が価格を競い合ってくれるのが分かると思います。
あとは最も条件の良い業者を選択して売却するだけです。
しかしながら、一般媒介でいくつもの業者に情報を渡すのが嫌な場合もあるでしょう。
そのような場合は、信頼できる業者をいくつか選択し、それぞれ期間（約１か月）を決めて専任媒介契約を結ぶという手段も有効です。
例えば、A社、B社、C社とあった場合には、A社は１月中、B社は２月中、C社は３月中といった感じでそれぞれ期間を決めて専任媒介を結ぶというやり方です。
それぞれの価格や条件を比較し、最も良い仲介業者を選択して売却するのです。
仲介手数料を値引きのデメリット
運よく仲介手数料が値引きできたとして、以下のデメリットが存在することも認識しておきましょう。
仲介業者のやる気が減退
値引き交渉を間違ったタイミングで行ってしまうと営業マンの意欲を減退させる原因となります。
売買単価の低いワンルーム。
売買単価が低いということはそれだけ仲介手数料も低くなります。
そんなただでさえ単価が低い仲介手数料を値引きするとなれば仲介業者のやる気を減退させる原因となることも。
そうなれば自分の物件の紹介は後回しになり、ほかのより条件の良い案件を優先される可能性があります。
広告費用の減少
物件売却にかかる広告費用は全て仲介手数料から賄われます。
一般的な不動産は、チラシを作ったり、ネット広告を出稿したりして何かしらの費用がかかることが多いです。
仲介手数料を値引きすると、より限られた費用の中で販売活動をすることになるので、必然的に十分な広告費用が賄えない可能性がでてきます。
囲い込みの可能性も
これは特に大手仲介会社に多いですが、物件を自社で囲い込み、両手仲介を狙うやり方です。
仲介手数料を値引くと業者の利益が少なくなる為、必然的に両手仲介によりより多くの利益をとろうとする傾向にあります。
条件の良い買い手を買主仲介会社が連れてきても、それで成約すると売主の仲介業者にはいる手数料は「片手」となってしまいます。
以下は片手仲介の図です。
「両手仲介」を狙うがために、条件のよい買主が現れても成約にならない可能性がでてくるということです。
仲介手数料の値引きよりも最終的な手残りが大切
仲介手数料を値引くことばかりを考えてはいけません。
そもそも仲介手数料を値引く理由はより自分自身の手残りの売却価格を上昇させるために行う行為です。
よって、正規の手数料を払ってでも、その分売却価格が高ければ結果的に仲介手数料を値引きするよりも結果的にお得だった、なんてことも考えられます。
仲介手数料の値引きばかりに目を向け、肝心の売却価格が低ければ意味がありません。
まさに本末転倒という結果になってしまいます。
また、仲介での売却ではなく、ワンルーム販売業者に直接買い取りしてもらう、という選択肢もあります。
理論上はこの手法がもっとも高値売却につながります。
危険な業者や不良物件は１Rシミュレーションで解決
開発に丸１年費やしました。
東京１Ｒが開発したワンルームマンション投資専用のシミュレーションサイト「１Ｒシミュレーション」を無料プレゼントします。
単純な収支計算はもちろん、将来的な売却予測から購入物件の注意点までワンルームマンション投資について学びながらシミュレーションできる業界初のコンテンツ型シミュレーションサイトです。
・「シミュレート」機能
・「アラート（危険回避）」機能
・「診断（業者・銀行・物件など）」機能
・「シミュレーションをシートでダウンロード」機能
など多彩な機能で、購入条件を打ち込むだけで危険な物件を自動でアラートしてくれます。
悪質な業者や不良物件をこのサイト１つで簡単に誰でも見極めることができます。
売却査定はワンルーム売却くんで一瞬で解決
ワンルームの売却価格を知りたいならワンルーム売却くんが非常に便利です。
東京１Rが開発した自動ツールなので営業行為など一切ございません。
どこよりも正しい価格を誰からも邪魔されずに一瞬で知りたい。
そんなニーズを満たす為のみに開発しました。
是非ご利用ください。
まとめ
不動産の売却に際の仲介手数料の値引きは可能です。
しかしながら、値引きの交渉やタイミングを間違えるとその行為が大きく裏目に可能性もあります。
仲介で売る場合でも、買取で売る場合でも「最終的にいくらの手残りになるのか？」が物件を高く売る最も重要なポイントです。
また、値引きはこちらから交渉するのではなく、本記事でもお伝えした通り、「業者同士を競争させることによる自然な値引き」がもっとも効率的であると考えます。
しかしながら、価格だけではなく「安心感」「営業マンや仲介会社の誠実さ」なども売却の重要な指標となります。
そのような業者や担当者を見つける為にも、より多くの仲介会社と面談することが大切になります。
ワンルームの売却は十分な時間を確保した中で中長期的な視野を忘れずに行いましょう。
