ワンルームマンション供給戸数と単身人口の需給バランスを徹底解説

ワンルームマンション投資の最大のリスクは空室です。

つまり、買ったマンションに入居者がつかないということです。

ワンルームマンションの入居ターゲット層は、「単身者」です。

単身者の最も多い地域が一番のマーケットになります。

それが「東京」なです。

今回は、東京都内の単身者数(ワンルームの入居ターゲット数)とワンルームマンションの供給戸数(ワンルームって一体いくつあるの?)を徹底的に調べてみました。

驚くべき需給バランスが明らかになります。

東京都の単身者数と今後の予測

不動産は東京を買え!なんて言われますが、これだけ聞くとかなり乱暴に思えるかもしれません。

かみ砕いて言うと、「需要の多い=単身者の多い」地域でマンション投資しましょう!というだけのことなんです。

では、東京のワンルームマンションの入居ターゲットとなる「単身者」は一体どのくらいいるのか調べてみました。

(※R2年国勢調査より)

東京都全体で362万人。

東京23区に絞ると278万人です。

では、これまでの東京都の単身者数の推移を見てみましょう

※(総務省統計局各年度の国勢調査より)。

右肩上がりで、もの凄いスピードで増加しています。

では今後の東京都の単身世帯数はどのように変化していくのでしょうか?

※以下は2015年時点での東京都総務局統計部の東京都の単独世帯数の2040年までの予測です

上記のグラフは2015年時点での予測です。

右肩上がりで単身世帯が増加予測なのがわかりますね。

2020年の上記予測と実際の数値を比較したのが以下のグラフになります。

予測を大きく上回る単独世帯数の増加に驚くでしょう。

2015年時の予想よりも23万5千人も単身世帯が増加していたのです。

東京都の予測よりも圧倒的に早いスピードで、数多くの単身者が東京都に集中してるのが分かります。

ワンルームの入居ターゲットは単身世帯です。

その単身世帯の母数が多ければ、当然に空室のリスクは低くなります。

ワンルームマンションは一体いくつあるの?

圧倒的な単身人口に対しての首都圏の単身者向けのワンルームマンション戸数は30万部屋と言われております。

※「東京カンテイ」、「不動産経済研究所」資料より。

あくまで首都圏で30万室程度なので、東京都に絞れば、戸数は減ると思いますが、そこまでの詳細資料はどこにも掲載されておりませんでした。

なので、例えば東京都に30万室のワンルームマンションが建築されていたとしても、圧倒的に単身者の人口の方が多いです。

東京都は単身の人口が362万人存在する訳ですから。

東京はワンルームマンションのニーズが桁違い

ただし、単身世帯全員がワンルームマンションに住むか?と言えば、それはあり得ません。

中には広めのお部屋に住んでいる人もいるでしょうし、ルームシェアしている人だっているでしょう。

それを加味したとしても、大部分の人は単身者用のお部屋に住んでいるのに間違いはありません。

現に東京に上京してきて1人暮らしの経験がある方々は1度はワンルームに住まれた方も多いでしょう?

つまり、ここまで需要(単身世帯数)と供給(ワンルームマンション供給戸数)がかけ離れている地域は東京以外は皆無です。

そこまで、物件が足りていないのなら、今後、どんどんワンルームが建築されるのでは??と思われるかもしれませんが、確かに今後増える可能性はあります。

ただし、採算のとれる土地が手に入れば・・・の話です。

ただでさえ、東京はコンクリートジャングルと言われるほど、建物が密集しております。

そんな中で、ワンルームマンションを建築できる土地を適正価格で入手するのは非常に難しいです。

想像していただければわかるかと思いますが、そもそも東京に空地なんてほとんど無いんです。

そうなると、すでに建っているものを取り壊して、新たに建築するしかないわけです。

なので、今後、爆発的にワンルームが増える!なんてことは現実的に考えてあり得ないです。

ワンルーム規制・条例もありますし。

※ワンルーム規制は以下を参照ください。

物件数があまり増加しない。

でも単身世帯数はそれ以上に増加している。

こんな場所(東京)でマンション投資するからこそ、高い入居率が見込めるわけです。

まとめ

ワンルームマンション投資は立地選びが成功のキモです。

東京だけでなく、大阪、名古屋、福岡など日本全国の様々な都市にワンルームマンションは存在します。

地方に行けば利回りも上昇し、魅力的に映る物件もあるでしょう。

しかしながら、利回りの高さとリスクの高さは比例する関係にあります。

そんな中で東京都の物件は利回りこそ低いですが、その分安定した入居需要が見込めます。

リスクをとって敢えて地方の物件で投資する選択肢もありですが、長い期間をかけた長期投資で安定した運用利回りを出しやすいのはやはり東京といえるでしょう。