ワンルームの売却を大手仲介業者に依頼するメリットがない理由

上場している会社だから安心だ。

そんな単純な理由で大手不動産会社にワンルームの売却を依頼しようとしてませんか?

投資用のワンルームの売却に関して言うと、大手不動産会社に仲介を依頼するメリットは皆無です。

その理由を説明していきます。
※動画ではさらに詳しく解説しております。

不動産会社の中でも大手仲介会社は値引きしにくい

その理由は以下の通り

  • 複数の案件を取り扱っている(そもそも困ってない)
  • 価格が低いので手数料が低い(高額案件が優先)
  • 担当レベルでは決裁権が無い

また、価格も大きく下がる傾向にもあります。

その理由としては、大手不動産会社では三為の取引をNGとしている会社が多いからです。

三為取引がNGの仲介会社も多い

ワンルームの売却は一般の住宅と違って、基本的に三為業者が購入して、売却するというスキームがほとんどです。

図に表すと以下のようなイメージ

仲介業者(ブツ上げ業者)がワンルーム販売業者に物件を卸して、それを提携金融機関の融資を使ってエンドユーザーに販売する仕組みです。

その際に登記は売主Aから買主Bに直接移転する形になります。

例えば、ここで仲介業者が「うちは三為取引NGです!」となれば、ワンルームの販売業者は直ぐに転売できません。

一端ワンルーム販売業者が登記を入れて、そこからエンドユーザーに転売してまた登記をうつすという形になり、非常に効率が悪くなるのです。

登記を一端入れると、不動産取得税や登録免許税などの税金も余計にかかってきます。

まさに余分な出費です。

なので、ワンルーム販売会社もそれは避けたいので、できる限り三為契約したいのです。

その三為取引を禁止している大手仲介会社も存在します。

よって、三為取引の禁止されたワンルームは大きく価格が下がる傾向にあるのです。

ワンルーム売却の本質をしっかり理解する

ワンルーム売却の本質は「買取再販売業者」への売却です。

ごく稀に一般の投資家がワンルームを仲介で購入していくパターンもありますが、それは一部の事例です。

世に流通する築浅ワンルームのほとんどは三為取引により流通しているという事実をしっかりと理解しましょう。

「自分の売却したマンションに利益を乗せられて、転売される」

ここだけを切り取ると、あまりいい気持ちはしないかもしれません。

しかしながら、三為契約で物件を売却する以上、これは致し方の無いことなのです。

上記のような事実を理解しないと、

「業者に転売しないような個人または法人」に売却しよう!

と考えをこじらせてしまう人が一定数存在します。

既に過去記事でも記載しておりますが、ワンルームを仲介で個人が購入することは敷居が高くあまり一般的ではありません。

そうなれば当然に売却価格は買取再販業者に売るよりも低い金額になってしまうことが多いです。

結果、売主のオーナーが損をしてしまう結果になるのです。

 

仲介業者による売却の悪質な事例

ワンルームマンションを仲介で売却する際には、下記のようなトラブルにならないように十分に注意しましょう。

方判だけまいて、契約締結が引き延ばされる

ワンルームマンションを売却する際には基本的に「持ち回り」という契約になります。

通常、マンションを売却するような場合には、「売主・買主・仲介業者」の3者が日程を合わせて揃って署名捺印をします。

しかしながら、投資用のワンルームマンションの場合は、物件は都内だけど、売主の住所は地方都市・・・なんてことはよくあることです。

そうなると売主に東京に来てもらうしかなくなるわけですが、日程がなかなかあわない。

そんな時にでてくるのがこの「持ち回り」(片伴カタバン)契約です。

つまり、売主と買主に別々のタイミングで署名捺印してもらうのです。

遠方の場合は契約書類だけ郵送して、それに署名・捺印してもらうこともあります。

売主・買主にそれぞれ片方ずつ署名・捺印を貰って契約するのです(片伴カタバンともいいます)。

買主から売主に手付金が支払われて契約完了です。

持ち回りの場合、片方ずつ署名捺印をしてもらうので、どうしてもタイムラグが生じます。

※そもそも同日で日程調整できないから持ち回りにしている。

ここで実際にあった悪質な事例を紹介します。

売主との片伴をまいて、その後に買主との片伴をまくわけですが、買主の片伴がなんだかんだと理由を付けて引き延ばされるのです。

当然、仲介業者が責任をもって買主との片伴をまいてこないと契約成立にはなりません。

売主オーナーとしてはこの金額で買ってくれる!と思っているわけですから契約成立を待つしかない状況です。

こんなことをして仲介業者に何かメリットでもあるのか?

オーナーがいくつかの業者で査定をしているような場合、他者に案件を取られないようとにかく早めに片版をまいて売主オーナーの決心を固めようとします。

買い手はそこから探せばいいや、みたいなノリです。

あとあと話をきくとその契約書には決済の日付などブランク(空白)になっていたようです。

あり得ないですよね。

なので、契約書類は、決済日、金額、買い手は誰なのか?などもれの無いようしっかりとチェックしなければなりません。

架空の高値価格で売却させない(他社の話を壊す為)

これもオーナーさんがいくつかの仲介業者で値段を比較しているような場合。

あり得ない高値価格でオーナーさんを引き付けて、なかなか売却させない、という手法です。

基本的にこんなことをしても仲介業者に最終的なメリットはありませんが、他者に取られるくらいならこんな話は壊しちゃえ!

的な話です。

嫉妬みたいなもんですね。

せっかく他社でいい金額がでていても、時間を稼ぐことによってその買主が他へいってしまうことを狙ったものです。

とにかく売却を急かす

これはあるあるかと思います。

この値段を逃すと買い手なんてもう現れませんよ!

など大げさなオーバートークでオーナーさんを焦らせます。

基本的にワンルームの買主さんは、買取再販業者です。

よって、例えば数週間話を引き延ばしたとしてもそれが原因で極端に値段が大きく下がってしまう、ということはあまりありません。

もちろん買取業者の仕入れ状況(お腹のすき具合)によっては多少価格が下がってしまうこともありますが。

そもそも焦って契約をして良いことはほぼありません。

自分自身が納得できていない状況で安易に売買契約書にサインしないよう注意しましょう。

仲介業者のどこを見る?

ではどんな仲介業者を選択したらよいのでしょうか?

先ずは分かりやすいところで、免許番号です。

免許を受ける宅建業者の事務所が複数の都道府県にまたがっている場合は国土交通大臣免許となり、「国土交通大臣免許(8)〇〇〇○○号」のようになります。

カッコ内の数字は免許の更新回数であり、数字が大きいほど歴史ある業者であることが分かります。

ちなみに免許更新は5年に一度です。

開業6年目の場合は(2)、11年目の場合は(3)という感じでその数は増えていきます。

事務所が一つの都道府県に収まっている場合は、「東京都知事免許(5)○○〇○○号」のようになります。

ただし、免許番号が古いから絶対大丈夫!という訳ではありませんので、勘違いの無いように注意しましょう。

できればこの()内の数値は2以上が望ましいかと思います。

後は、過去にトラブルを起こしていないかもあわせて検索しましょう。

(参考情報)東京都知事による宅地建物取引業者への監督処分情報

後は、グーグルの口コミなども割と有効な判断材料になります。

業者によってはSEO対策で、サクラの口コミを多く掲載しているような会社もありますので、そのあたりを見分ける為にはある程度のネットリテラシーも必要となります。

不動産業界は比較的アナログなので、口コミがそのままエンドユーザーの意見を反映している場合が多いかと思います。

不動産仲介会社のグーグル口コミ

大手仲介だから安心!は危険

ワンルームを購入する時もそうですが、ワンルームを売却する時も同じです。

冒頭でも説明したように、ワンルームを売却する場合に限って言えば大手の仲介会社に依頼するメリットはありません。

自分は不動産の素人だから・・・

そんな理由で「なんとなく大手に任せておけば大丈夫だろう」そのような考え方が一番危険なのです。

例え不動産の素人であったとしても、売却の相場や買取の流れなど、調べればある程度自分で把握することは可能です。

マンションの売却の仕組みや保有している物件の妥当性をしっかりと理解したい方は東京1Rのセミナーや書籍で学んでみてください。

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