ワンルーム投資をもうやめたい・・・その原因と対応策を徹底解説

投資用のワンルームマンションを購入したがもうやめたい・・・そんな人も少なくないでしょう。

契約当時に戻って断りたい。早く手放して楽になりたい。

誰にも相談できず、ネットを見ればワンルーム投資の悪い話ばかりが目に付く。

そんな漠然とした不安を胸に日々悶々とした生活を送っていらっしゃるのではないですか?。

今回はそんなワンルーム投資を辞めたい人がなぜそのような状況になってしまうのか?辞めるためにはどうすればいいのか?

などわかりやすく解説していきます。

※ブログで紹介しきれなかった部分を動画に掲載してますのでご覧ください。

ワンルーム投資をやめたい人の特徴

ワンルーム投資をやめたい人の特徴として、以下のような共通点があります。

ワンルーム投資をやめたい人の共通点
  • なんとなく勢いで購入してしまった
  • 営業マンのいわれるがままに購入してしまた
  • 断りたかったけど根負けして購入してしまった
  • 運用が思ったように上手くいかなかった

    ほとんどが購入時に「なんとなく、いわれるがまま又は強引に」物件を購入している(させられている)ことがあげられます。

    また、「ワンルーム投資本来の商品性をちゃんと理解していなかった」ともいえるでしょう。

    周辺賃料相場や物件・業者の比較をきちんと行っていれば、粗悪な物件や業者に捕まることも考えにくいです。

    ワンルーム投資をやめるにはどうしたらいいの?

    物件を売却することです。

    これ以外にワンルーム投資をやめる方法はありません。

    投資用ワンルームマンションの売却に関してはこちらの記事で全て解説しております。

    投資用ワンルームマンション売却の方法を1から10まで徹底解説

    しかしながら、このような悩みを抱えている方の多くは、ワンルーム投資のローン残高が物件の売却価格を大きく上回っている場合が多いでしょう。

    売却価格とローン残高の差額をオーナーが負担できるなら売却は可能です。

    しかしながら、その金額を負担できない場合はどうすればいいのでしょう。

    最悪の場合、自己破産や債務整理という手法はありますが、基本的には持ち続けるしかありません。

    売却査定価格が低すぎて洗脳されている場合も・・・

    基本的にワンルームオーナーにはひっきりなしにDM(ダイレクトメール)や売却の勧誘電話がかかってきています。

    彼ら(物上げ業者)は物件を売却させる為にあの手この手で物件を売却させようとしてきます。

    その際に不安を煽るような営業トークが非常に有効となります。

    • コロナで東京の賃貸市場は壊滅状態です!
    • マイナス収支なので直ぐに売却したほうがいいですよ!
    • ワンルームは資産ではなく負債です!
    • 毎月お金が出ていくなんて資産といえますか?
    • この先価格はどんどん下がりますよ!

    また、その逆にオーナーに夢のような売却価格(相場よりも割高)を見せておいて、媒介契約を結び、徐々に値段を下げていく。

    その際にも上手く不安を煽るような営業トークを刷り込んでいきます。

    物上げ業者の仕事は、オーナーの不安を煽って安く物件を買いたたいて仕入れることです。

    それが業者の利益となりますからね。

    運悪く、そのような悪い物上げ業者につかまってしまった場合、所有物件の売却価値を相場よりも大きく下に見てしまっている可能性もありますので注意してください。

    買取詐欺の事例も発生していますので、こちらも要注意です。

    売却検討時は必ず複数社に見積依頼する

    これはワンルームを購入するときもそうですが、売却するときも必ず「複数社」の売却見積を取得しましょう。

    あまりにも不安になって、焦って狼狽売りしてしまわぬように注意しなければなりません。

    自分自身である程度の売却価値を理解したうえで売却活動するのがポイントです。

    また、ワンルームの売却に関しては一般の不動産の売却市場とは大きくことなります。

    ※投資用ワンルーム売却時のお得情報はこちら

    投資用ワンルーム売却時の仲介手数料ぶっちゃけ値引きできる?

    物件を保有し続けた方がよい人はどんな人?

    保有している物件の内容によっても様々ですが、基本的に都内の築浅の中古ワンルームや新築のワンルームを最近購入した方は保有し続けてください。

    ワンルームの売却価格は「収益還元法」で決まります。

    つまり、その物件から得られる賃料収入の金額で価格が決定されるということです。

    なので、手取りの賃料が大きく変化するような事象(修繕費の大幅な値上げ、家賃の大幅な下落)が無い限りは粘り強く持ち続けることが大切です。

    確かに現状ですぐに売ろうとすれば赤字になるかもしれません。

    しかしながら賃料収入の入る限り、第三者(入居者)のお金をつかって自分のローンを返済していることに変わりはありません。

    入居者がいる限りはそこから賃料収入が生まれますので、その資本を原資といてローンを返済していきます。

    購入条件などによって差はありますが、入居者から家賃が取れ続ける限りは遅かれ早かれ損益分岐点には徐々に近づいていると考えてください。

    物件を直ぐに売却した方がよい人はどんな人?

    単純に利益が出るならば直ぐに売却しても良いと思います(あくまで私の考えとしては「損しないのであれば」という基準)。

    10年以上前に都内のワンルームを購入された方であれば新築であれ中古であれほとんどの方が利益のでる状態であると考えられます。

    しかしながら、これもまた人それぞれの考え方を含んだ難しいお話になります。

    いま売却すれば100万の利益が出る。

    でもこれをさらに数年保有すればもっと利益が増えるのでは?でもこの価格がいつまで続くの?

    今すぐに利益確定で売却すべきか、それとも保有し続けるべきか・・・

    といった葛藤が必ずでてきますからね。

    ワンルーム投資をやめるにやめられないときの対応策

    ワンルーム投資を売却したいが、諸事情(損失など)で売却できない場合はどうしたらよいのか?

    その対応策なども踏まえて考えていきましょう。

    今すぐに動いてどうにかしよう!と思いつめないこと

    大前提として、売却は長期的な視点が非常に大切です。

    人間は不安になるととにかくその不安から逃れようと、冷静な判断ができなくなる傾向にありますから。

    いま直ぐに出来ることなどは限られており、その中で得られる効果や対価もたかが知れてます。

    なので、先ずは長期的な視点でワンルームの売却そして運用と向き合うことが大切です。

    ワンルーム投資について学び、現状を把握する

    またそもそも論となりますが、

    • 今後の出費などを鑑みた中で本当に今のタイミングがベストなのか?
    • ワンルーム投資がそもそもそんなに家計を圧迫するほど負担なのか?

    をご自身のライフプラントと照らし合わせて冷静に分析してみてください。

    そこでやはり売却がベストな選択肢であれば、そこから

    • ワンルーム投資の売却価格は何で決まるのか?
    • 少しでも高く売る為にはどうすればいいのか?
    • 仲介で売るのか、買取で売るのか?
    • 売却に際して弊害になるものはないか?(サブリース契約など)

    などを詳しく調べて学んでいくの良いでしょう。

    私の毎月行っているセミナーでは、上記の問題点やポイントを全て解説しておりますので、是非参加してみて下さい。

    東京1Rのワンルームマンション投資セミナー サムネイル画像

    繰上げ返済を定期的にコツコツ行う

    繰り上げ返済を行うことで、毎月の金融機関への返済が少なくなり、キャッシュフローが改善します。

    大きな金額を一度に繰上げするというよりは、定期的にコツコツと行うことがポイントです。

    ローンの残債は減りますし、なにより毎月の赤字状態のキャッシュフローが少しづつ改善されていくので、毎月の負担感も徐々に和らぐこととなります。

    毎月のマイナスのキャッシュフロー負担がなくなれば、そもそも保有していてもあまりストレスを感じなくなりますので、当初は売却したい!と思っていた気持ちもいつの間にか「特に負担も無いし持っててもいっか」となる方も少なくありません。

    また、トータルの支払利息も少なくなるので、不動産運用としての効果も高まります。

    ※繰上げ返済に関してこちらの過去記事をご覧ください。

    不動産投資の繰り上げ返済は[返済額減額型」!「期間短縮」はダメ!

    借り換えで毎月の収支を良くする

    現在は金利1.575%で借り換えできるサービスなどが存在します。

    以下のリンクで無料で借り換え診断できます。

    https://investment.mogecheck.jp/refinance?utm_source=1rmansion&utm_medium=referral&utm_campaign=article&argument=ugQ3KUWT&dmai=1rmansion001

    毎月の金利負担に悩む方は、より低い金利で借り換えすることにより、毎月の金融機関への支払額が少なくなります。

    そうすると、結果的にキャッシュフローが改善することになります。

    毎月の収支が大きく改善して、キャッシュフローが出るようになり、毎月の家賃入金が楽しみの1つになるかもしれません。

    ワンルームの借り換えについてはこちらの過去記事をご覧ください。

    投資用ワンルームマンションのローン借り換えについて

    サブリースを解約し、収支を改善する

    サブリースは基本的にお勧めしておりません。

    物件の売却価格も下がりますし、毎月の収支も基本的に悪くなります。

    一般的にサブリースの手数料は貸出賃料の10%程度が相場です。

    例えば10万で貸し出している物件なら、サブリース手数料が1万で、オーナーに振り込まれる賃料が9万ということになりますね。

    サブリースを解約することで空室時の保証はなくなりますが、その分毎月の賃料収入は増えます。

    一般的な管理代行の手数料は賃料の5%程度です。

    例えば10万で貸し出している物件なら、管理代行手数料が0.5万で、オーナーに振り込まれる賃料が9.5万ということになりますね。

    ※サブリースに関しては以下の記事でまとめております。

    生命保険として割り切って考える

    一般的な掛け捨ての生命保険などは基本的に「死ぬ」ことが無いと得をしません。

    ほとんどの人は平均寿命まで生きるわけですから、掛け捨ての生命保険に加入した多数が金銭的に損をすることになります。

    ご存じの通り、ワンルームマンション投資では団体信用生命保険に加入します。

    つまり、生命保険に加入するのです。

    毎月多少の赤字があったとしても「掛け捨ての生命保険に加入したんだ」と割り切って考えれば、気持ちも少しは楽になるかと思います。

    まとめ

    とにかく、売却するにしても購入するにしても「ワンルーム投資について学ぶこと」がもっとも大切です。

    知識が無い中では明確な判断基準もなく、そんな状態でベストな行動がとれるハズもありません。

    ワンルーム投資は簡単に辞められる投資ではありません。

    しかしながら、購入手法や物件、金融機関などを間違えなければ堅実に資産形成ができる非常に有効な投資手段となります。

    何となくワンルーム投資を始めて、「本当にこれで良かったのか・・・」そう考える暇があるのなら、今からでも遅くはありません。

    とにかくワンルーム投資について学ぶことから始めてください。

    知識が付けばつくほど冷静に、そして客観的にワンルーム投資を判断できるようになりますから。