みなさん不動産の「三為業者（サンタメ業者）」って聞いたことありますか？あまり一般の方々には馴染みのない言葉かもしれません。ネット上ではあまり評判が良くないようですが、実際のところはどうなんでしょうか？詳しく見ていきましょう。
三為業者は転売屋さん
簡単に言いますと、三為業者とは不動産の「転売屋」さんです。
投資用の物件を所有していると、どこから情報を仕入れたのかわからない「自称買い取り業者」から電話がきて、「あなたの物件買いとりますよ！」という趣旨の連絡を受けたことはありませんか？？
これらの業者のほとんどが「三為業者」と言われる不動産会社です。
その三為業者が買い取った物件は、すぐさま転売されるという仕組みです。
もう少し詳しく見ていきましょう。
「売主Ａと買主Ｂ」の２者がいるとします。
で、今回は買主Ｂが三為業者の場合。
買主Ｂ（三為業者）はその購入した物件を買主Ｃへ転売するわけです。
そうなると
買主Ｂは立場上、売主Ｂとなります。
なので、順番としては
「売主Ａから買主Ｂ（三為業者）」
と
「売主Ｂ（三為業者）から買主Ｃ」
の２つの売買契約が存在することになります。
三為業者としては、物件を買ってすぐに転売するのに、一度自社（三為業者）で登記を入れたりすると、不動産取得税とか登録免許税を支払わなければならないのです。
できればそんな出費は業者としては避けたいところです。
で、考えるわけですよ。なんとかして自社（三為業者）の登記を入れないで、売主Ａから買主Ｃへ直接登記を移転できないものか・・・と。
そこで出てくるのが「新・中間省略登記（第三者の為にする契約）」なのです。これによって売主Ａから買主Ｃへ直接の登記移転が可能となり、三為業者は自社で登記を入れずに売買を行うことができるようになる訳であります。
なので、三為（サンタメ）とは「第三者の為にする契約」を略した言葉なんですね。
ではそんな三為業者が昨今問題視されることも多いようですが、その理由について調べてみました。
三為業者が批判される理由
利益を大きく抜いている
三為業者の利益はあくまで転売益です。なので、安く仕入れて高く売る訳です。これは実際に会った話ですが、２億程度の一棟アパートに4千万の利益を乗せて2憶4千万で販売したり、1200万のワンルームを1600万で売ったりというのは珍しい話ではありません。つまり、三為業者は間に入るだけで、すごく利益を抜いてる！って思われてるわけです。
実際に買主、売主の立場になるとあまりいい気持はしないですよね。
・自分の売った物件に利益を乗せて他人に売却されている。
・自分の買った物件は仕入価格に利益が乗せられている。
のどちらかになる訳ですからね。
リスクがない
三為業者は、登記を入れずに物件を転売できます。なので、物件の買主さえいれば自社で決済せずに登記を移転できるのです。つまり、自社（三為業者）の財布から決済資金が出ていくことがありません。転売先の買主の決済金をそのまま、仕入れ元の売主に支払えばいいわけですから。
スルガ系の一棟業者はそのほとんどが三為であります。
https://www.tokyo-1r.com/entry/2017/12/15/125656
そんな三為業者の実際のところ
三為業者にもリスクはある
たしかに上記にある通り、転売先の買主見込み客がしっかりと決済出来れば何の問題もありません。ただし、決済できない場合はどうなるのでしょう。ほとんどの三為業者は既存見込み客ありきで仕入れをします。その見込み客が何らかの理由で、「やっぱり購入しません！」となったり、「物理的に購入できない」ことも多々ある訳ですね。
・ローンが通らない
・ほかに良い物件見つけた
・身内が反対している
などなどです。理由は人それぞれですが。
で、そうなった時に、三為業者が取る行動は５つ。
- 代わりの顧客を直ぐに見つける
- 元の売主にお願いして、決済日を伸ばしてもらう。
- 自決（自社で決済する）する。つまり、自社のお財布から売買代金全額を支払う。
- 支払っている手付金を解除して、売買契約を白紙に。
- 違約金を支払って売買契約を白紙に。
という感じです。お金のたくさん余っている不動産会社なら、３.の自決してから買主を探せばいいわけですけど、先ほども言ったように、余計な出費（不動産取得税・登録免許税）がかかるうえに、多額の現金が会社から出て行ってしまいます。また、融資を受けて購入するにしても、余計な手数料や利息が発生してしまい。会社にとってはマイナスです。また、必ず借りられるとも限りません。
そうなると残された道は、１.の代わりの顧客を見つける、か2.の元の売り主にお願いして決済日を先延ばしにしてもらう、が最も現実的で、ダメージの少ない行動になりますが、それもかなわなかった場合。4.支払った手付金（売買代金の5％程度）を失う可能性と5.多額の違約金（売買代金の20％程度）を請求される可能性が出てくるわけです。
売買価格が大きくなればなるほど、三為業者のリスクも大きくなるのがわかると思います。
また、最近ではスルガ銀行や西武信用金庫の融資問題を受けて、（※下記記事記載）
一棟業者も苦戦を強いられているようです。
一棟の販売が出来ない為、ドンドン区分ワンルーム業界に流れてきています。
また、ユーチューブでも有名な水戸大家さんこと「みねしましゃちょー」も自身の会社を廃業するようです。
理由はスルガの融資がストップしたことによる、売り上げの低下と販売不振だそうですが･･･。
以下に水戸大家さんの記事をまとめましたのでご覧ください。
三為業者のメリット
金融機関の融資付け
すでに、融資評価のでている物件や、業者提携の金融機関を使えるというのが、三為業者から購入する最大のメリットです。
なので、フルローンやオーバーローンなど場合によってはキャッシュバックなどのアレンジが使える可能性も高くなります。
業者売主による「瑕疵担保責任」を追及できる。
物件に瑕疵があった場合には、売り主にその修理などを請求できるという権利です（一般的に２年間）。売主が業者ではなく、一般のエンドユーザー（宅建業者以外）だった場合には、この瑕疵担保責任の追及をできない場合があります。
なので、仲介で物件を購入される場合は特にご注意下さい。
ワンルームで三為業者は当たり前
一棟ではなく区分のワンルームに関して言えば、仲介での融資付けが非常に難しいので、ほぼ売主業者からの購入という形になります。
そうなれば、必然的に三為業者から物件を購入する確率も一棟に比べると多いでしょう。
※以下の１記事でワンルームマンション投資の全ての概要を説明しております。
このブログで何度もお話ししていますが、ワンルームマンション経営は立地も大事ですが、同じくらい融資を受ける金融機関も大事です。
売主が三為だろうがなんだろうが、金利の低い金融機関（例えばオリックス、ソニー、ダイヤモンドアセットなど）と提携している業者か否かを先ずはしっかりと見極めてください。
※提携金融機関制度に関しては以下の記事を参考にしてください。
危険な業者や不良物件は１Rシミュレーションで解決
開発に丸１年費やしました。
東京１Ｒが開発したワンルームマンション投資専用のシミュレーションサイト「１Ｒシミュレーション」を無料プレゼントします。
単純な収支計算はもちろん、将来的な売却予測から購入物件の注意点までワンルームマンション投資について学びながらシミュレーションできる業界初のコンテンツ型シミュレーションサイトです。
・「シミュレート」機能
・「アラート（危険回避）」機能
・「診断（業者・銀行・物件など）」機能
・「シミュレーションをシートでダウンロード」機能
など多彩な機能で、購入条件を打ち込むだけで危険な物件を自動でアラートしてくれます。
悪質な業者や不良物件をこのサイト１つで簡単に誰でも見極めることができます。
最後に
昨今「三為業者＝悪」みたいな見出しの記事が多いですが、それは間違っています。なぜなら、「安く仕入れて高く売る」のはごく当たり前のことだからです。
って思いません？
１６０万円で中古の車買って、その仕入れ値が１２０万円だって知ったからと言って、「ぼったくりだ！！」とかなりませんよね？４０万円も儲けやがって！みたいな。
そこまで言うなら自分でそもそも仕入れをしたらいいじゃない？って思いますし。不動産も同じです。
三為業者だろうが、安く仕入れをして、良心的な価格で販売している業者も多くあるでしょう。なので、三為業者をひとくくりにして悪だ！と決めつけている今の世論は如何なものかと思います。
以下の業者は中古のワンルーム販売会社の一覧です。
一部の仲介会社を除いてそのほとんどがこの三為業者であります。
また、中古ワンルームマンション投資に際して知っておかなければならない９つのポイントを分かりやすくまとめましたので是非ご覧ください。
何故ワンルームマンション投資をお勧めし、それ以外がお勧めできないのかはこちらにまとめました。
新築ワンルームの闇に関してはこちらの２記事に記載しております。
