ワンルームマンション投資の出口戦略は２つのみです。
- 「保有し続ける」
- 「売却」
です。
購入当初より売ることを一切視野に入れない！という人もごくまれにいます。
しかし、ワンルームマンションを購入されるほとんどの方が中長期で売却を視野に入れて物件を購入されるのではないでしょうか？
実際に思った値段で売却できずに、仕方なくワンルームを長期保有している方も多くいるかと思います。
※動画で１Rシミュレーションを使って解説しております。
- 売却が出来ないから長期保有しているのか
- 売却は出来るけど敢えて長期保有しているのか
ワンルームマンションを長期保有するという行為は同じですが、前提が全く異なります。
当然、後者つまりは「売却でいつでも利益を得られる状況だが、敢えて長期保有している」という状態の方が理想的です。
売却までしっかりと考えたうえで、投資物件選びをしなければなりません。
では、ワンルームの売却益を狙える状況や前提を今回はお話ししていこうと思います。
都心のワンルームマンションの利回りは決して高くない
東京都心のワンルームマンションの表面利回りは、新築ですと４％程度、中古ならば５％～６％程度がほとんどかと思います。
築浅の中古であれば４％台もザラです。
※ワンルームマンション投資の平均利回りを【地域・築年】別で徹底解説
一棟物件や地方物件に比べると、決して高利回りではありません。
毎月のキャッシュフローも、利回りが低いですからほとんど出ません。
融資金利が高かったりすると毎月の収支は赤字になります。
イールドギャップが狭いからですね。
そもそも、ワンルームマンション投資を「お金をガンガン稼ぐ」イメージで取り組む人はいません。
ほとんどの人が、積立の金融商品や生命保険などとの比較でワンルームマンションを購入しています。
しかし、いくら長期保有とはいえ売却を一切考えずに物件を購入するのは非常に危険です。
マンションを保有して早い段階で売却益を狙える状況を作っておくのに越したことありませんから。
ではそんな利回りの高くない都心のワンルームでどうやって売却益を出すのでしょうか。
ワンルームマンションの売却益の考え方
ワンルームマンションで売却益を得るのは以下のイメージです。
ローンの残債＋いままで使った経費全てー（購入当初から売却までの毎月収支の合計）の合計がマンション売却価格を上回れば売却益を見込むことができるのです。
実際に東京１Ｒの開発した１Ｒシミュレーションのグラフで見てみましょう。
これは新築3000万のワンルームを３５年ローンで購入した場合の向こう50年に渡るシミュレーションです。
紫線がローン残債です。
赤線が予想売却価格です。
青線はかかった経費や毎月の収支などを全て累計した数値です。
黄色線が予想売却益です。
実際に売却益が出るようになるのは５４歳時点（３０歳スタート）です。
売却価格（赤線）はローン残債（紫線）を大きく上回ってますが、毎月のマイナスキャッシュフロー（青線）が足を大きく引っ張って、売却益を狙うのに長い期間が必要になっているのがわかりますね。
しかし、逆を言えば、家賃下落のしにくい立地で長期に渡って保有することが出来れば、長期間でいずれは売却益を狙うことも可能だと言えます。
また、いかに早い段階で売却益（含み益）を確定できるような物件を購入するかが肝となります。
※ワンルームマンション投資の損益分岐点は「含み資産」にあり！
購入した後すぐの値下がりを認識する
基本的に投資用のワンルームマンションは物件購入後、直ぐに売却をしようと考えた場合に「値下がりする」と考えてください。
その理由を今からお話しします。
新築の場合は新築プレミアム価格が上乗せされているから
新築のワンルームに関しては、どこのサイトを見てもほぼ同じことががいてあるので、今更・・・って感じですが、新築ワンルームは購入後の価格値下がりが非常に大きいです。
基本的に新築なので物件価格は高いです。
つまり利回りが低いので、毎月の収支は（オリックスの４５年ローンなどを除いて）３５年ローンで考えた場合にほぼ確実にマイナス収支になります。
よって、新築物件を購入後すぐに売りに出した場合には20%～30％程度の価格下落を覚悟しなければなりません。
(東京１Ｒの１Ｒシミュレーションではデフォルトでその値が設定されております。)
設備やメンテナンス費用などは新築なので当分かかりません。
中古物件であっても三為であれば利益は乗っている
新築ほどではありませんが、中古物件でも当然売主業者から物件を購入すれば利益は乗っています。
※投資用の中古ワンルームを購入して直ぐ売却！ぶっちゃけいくら損する？
いわゆる三為ってやつです。
三為は以下の記事でまとめておりますのでご覧ください。
基本的に売主業者は金融機関の融資限度額で物件を販売します。
例えば、中古物件１部屋があって、オリックス銀行で２５００万の融資評価が出たとしましょう。
すると、売主業者はもちろん２５００万を定価として物件を売り出します。
購入者としては諸費用を別途６０万程度と見積もれば、２５６０万で物件を買うことになります。
投資用のワンルームマンション購入に際しての諸費用は以下の記事でまとめてます。
※ワンルームマンション投資で頭金以外にかかる｢諸費用｣とその内訳
業者にとって中古物件は新築よりも利益率が低いですから、値引きもしずらい傾向にあります。
中古物件は仕入れ値によって業者の利益が変わってくるので一概にいくら売買利益が出ている！と断言しずらいですが、おおよその中古業者の売買利益はこちらで詳しく解説しております。
※【極秘】ワンルームマンション投資業者の利益は？物件の仕入れ値を大公開！
お客様としては、業者から物件を購入する以上、利益が上乗せされているのは正直仕方ないです。
しかし、相場からあまりにもかけ離れた金額でないかどうかは必ずチェックして下さい。
とにかく価格・家賃の下がりにくい物件を持つ
ワンルームマンション投資でその他の物件と差をつけるとすればここしかありません。
毎月のローン残債は徐々に減っていくのに対して、価格と家賃を維持することが出来れば、その分毎月毎月「含み資産」が増加していくことになります。
その含み資産をどれだけ早い段階で出せるかがワンルームマンション投資の明暗を分けます。
東京以外の物件は競争力が弱いのでお勧めできません。
※大阪・福岡のワンルームマンション投資が失敗する絶対的７つの理由
※【まとめ】ワンルームマンション投資に関するよくある質問と回答
東京都内の中古ワンルームは依然として品薄状態が続いています。
もちろん売買の対象としてだけでなく、賃貸の入居率も非常に高い水準を維持しており、投資として安定しているので非常に人気なのです。
都内のワンルームの需要と供給に関しては以下の記事でまとめております。
※ワンルームマンション供給戸数と単身人口の需給バランスを徹底解説
利回りが高くない分、価格と家賃の維持率で安定性が一番の魅力です。
逆を行ってしまえば、ワンルームマンション投資で家賃がガンガン下がっていくような物件や立地だとはっきり言って所有する意味がありません。
危険な業者や不良物件は１Rシミュレーションで解決
開発に丸１年費やしました。
東京１Ｒが開発したワンルームマンション投資専用のシミュレーションサイト「１Ｒシミュレーション」を無料プレゼントします。
単純な収支計算はもちろん、将来的な売却予測から購入物件の注意点までワンルームマンション投資について学びながらシミュレーションできる業界初のコンテンツ型シミュレーションサイトです。
・「シミュレート」機能
・「アラート（危険回避）」機能
・「診断（業者・銀行・物件など）」機能
・「シミュレーションをシートでダウンロード」機能
など多彩な機能で、購入条件を打ち込むだけで危険な物件を自動でアラートしてくれます。
悪質な業者や不良物件をこのサイト１つで簡単に誰でも見極めることができます。
まとめ
ワンルームマンション投資は中長期で保有し続けて利益を上げていく投資です。
単に持ち続けるというだけでなく、売却の出口戦略を踏まえた上で物件を購入しなければなりません。
その為にもとにかく家賃の下がりにくい物件＝価格の下がりにくい物件を保有することが絶対条件となります。
