ワンルームマンション投資でサブリースのオーナーチェンジ物件に要注意。

皆さんが中古のワンルームマンション投資をする際に、サブリースのオーナーチェンジ物件を購入する場合には細心の注意払ってください。

サブリースと聞くと一見安心に思えますが、その裏には大きなデメリットやリスクが潜んでいます。

今回はそんなサブリースのオーナーチェンジ物件の危険性について解説していきます。

サブリース解約の違約金は高い

昨今、中古のワンルームマンション投資市場において、サブリース継承物件が多くなっています。

現オーナーさんがサブリース(家賃保証)でこの物件を所有しており、現管理会社との契約でこのサブリースは外せない!という物件です。

つまり、そのサブリースを新たな購入者も引き継がなければならないのです。

もし、サブリースを解約するのであれば、違約金として家賃の6か月分を支払わなければならない!などはよくあることです。

家賃が9万の物件なら、9万×6カ月=54万円の解約違約金となります。

基本的に、中古物件は買取して、再販売するのでサブリースは外さなくてはなりません。

この54万円は現オーナー(売る方のオーナー)が支払いしなければならない訳ですが、お金に余裕が無い人であれば当然その違約金も含めて売買代金に上乗せするのが通常です。

サブリースでは逆ザヤに注意

サブリースの逆ザヤについては「ワンルームマンション投資での家賃保証(サブリース)の闇に迫る!」に詳しく記載しておりますのでご一読下さい。

例えばサブリースの賃料が9万円の場合、実際の家賃収入がいくらとれているのかを仲介会社を通して売主オーナーに確認します。

そして、売主オーナーはサブリース会社に問い合わせして、本来の貸出賃料のヒアリングをするのです。

※そもそもサブリース会社が貸出賃料を教えてくれない、ということもよくあるので注意してください。

そこで、例えば貸出賃料が8万円、というような場合があります。

サブリース(家賃保証)賃料が9万。

で、実際に入居者に貸し出している賃料が8万円。

管理会社が損してます。

すごい逆ザヤです。

ほとんどの場合、というかサブリースの仕組みとして、実際に取れてる賃料はサブリース賃料を上回ってなきゃいけないんですが、今回のように下回っている場合もあります。

業者が物件を買取して再販売する際には、業者としては自社の提携金融機関にこの物件ならどのくらいの評価がでるのか??という評価出しを行います。

その評価出しは、基本的に現在の貸出賃料で行うので、いくら相場より低い賃料であっても、そこは加味されません。

サブリース(家賃保証)のおかげで、予定通りの賃料が入金されているのは良いですが、実際の賃料が8万円となると、次回のサブリース賃料の引き下げは必然でしょうね。

実際に新オーナーがサブリース物件を購入して間もなく、突然サブリース会社から賃料の引き下げ要請がある、というのはよくある話です。

またそのような逆ザヤ物件はどこの買取業者も敬遠するため、売却時に非常に苦労することになります。

家賃保証(サブリース)は一定金額 が一生続くわけじゃない

向こう数十年間、一定の家賃が入金されると勘違いされている方が非常に多いですがこれは誤りです。

※サブリースについては以下の過去記事を参照ください。

また、サブリースを解約する際には、ほとんどの場合「違約金」を請求されます。

売却する際には、そのサブリースの解約違約金も支払わなければならない可能性も出てくるので、管理会社とサブリース契約する際には「途中解約条項」に注意してください

で、できるだけ解約する際に違約金を支払わなくて済むよう、事前に管理会社と交渉してください。

もし物件の販売会社と管理会社が同じ系列であれば、ある程度融通を聞かせてくれる場合も多いです。

賃貸管理の委託契約・サブリース契約は、不動産の売買契約の後に行う場合が多いので、皆さん流れ作業で、内容をよく確認せずに署名・捺印してしまいがちです。

不動産は「管理を買え!」ともいわれるくらい「管理契約」は重要ですので、しっかりと管理契約書面にも目を通すようにしてください。