ワンルームマンション投資の融資・ローンの特徴やポイントを解説

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

ワンルームマンション投資で融資を受けたり、ローンを組むにあたって、金利は非常に大切な指標の1つです。

しかし、投資物件への融資金利は銀行のHPなどに掲載されていない場合が多く、業者に尋ねるしかありません。

よって、東京1Rで把握できている限りの投資用ワンルームマンションに融資する銀行と金利一覧を金利が低い順番にランキング形式で公表致したいと思います。

また、ワンルームマンション投資で有利に融資を受けるポイントや注意点も含めて詳しく解説します。

ローンのメリット

ワンルームマンション投資で融資を受けるにあたって、ローンを組むメリットについて解説していきます。

レバレッジ効果

レバレッジとは「テコの原理」を言います。

簡単に言うと、小さい資金で大きな運用効果を得ることですね。

ローンに対しての自己資金(頭金)が少なければ少ないほど高レバレッジとなります。

不動産投資におけるレバレッジ効果の図

実際にワンルームマンションを現金で購入した場合とローンを使った場合のレバレッジ効果のイメージ図は以下の通りです。

ワンルームマンション投資のレバレッジ効果のイメージ図

当初に投下した自己資金に対しての収益率はローンを活用した場合の方が圧倒的に有利なのが見てわかります。

しかし、レバレッジが高まるということはその分リスクも高まることを意味します。

無借金の場合は空室であってもローン返済が無いのでお金が出ていくことはありません。

しかし、ローン購入の場合は入居者がいなくてもローンの支払いはしなければならない為、毎月8万もの支払いをすることになります。

フルローンで高いレバレッジ効果を得られることは確かに不動産投資のメリットではありますが、空室時の支払いや突発的出費に耐えうる自己資金を保有した上で、バランスの良い投資を心がけるようにしましょう。

団体信用生命保険効果

ワンルームマンション投資で融資を組む場合はローン残債分の生命保険に加入することになります。

これを団体信用生命保険と言います。

毎月の保険料は基本的に金利に組み込まれており、別途支払うことはありません。

よって、マンション購入者に万が一のことがあった場合はローン残債が0になり、残された遺族へ無借金状態のマンションが相続されることとなります。

団体信用生命保険

無借金状態のマンションですから、毎月家賃収入を丸々受け取れば遺族年金の代わりになりますし、売却すればまとまった現金が入りますから死亡保険金の代わりにもなるのです。

節税効果

投資用ワンルームマンションには節税効果があります。

簡単にいうと不動産収入(年間の家賃収入)より多くの経費を出すことで、不動産所得を赤字にし、その赤字分と給与所得を確定申告で損益通算し節税する、という仕組みです。

その経費で計上できるものの中に「ローンの支払い利息」が含まれます。

投資用ワンルームマンションのローンはそのほとんどが元利均等返済と言われる返済方式です。

元利均等返済

金利が変動しない限り、毎月の返済額は一定で、その利息と元本の内訳が徐々に変動するというものです。

図でわかる通り当初の支払い利息はかなり多いので、確定申告でその分多くの経費を出すことができます。

多くの経費が出せれば、その分節税効果も高まるというわけです。

ローンのデメリット

ワンルームマンション投資で融資を受けるにあたって、ローンを組むデメリットについて解説していきます。

自宅や車などのローンが今後借りにくくなる

投資用のワンルームマンションローンは当然に借り入れとみなされます。

その方の年収や勤務先、資産状況により借りられる金額は様々ですが、エンドレスにお金を借り続けられるわけではありません。

当然に上限は存在します。

そして、その上限に近づけば近づくほど、お金は借りにくくなります。

実際に投資マンションを複数購入し、その後に居住用の住宅ローンを組もうとしたが組めなかった・・・

という事例も発生しておりますので注意が必要です。

自宅を購入予定で投資用のワンルームを検討されている方は、事前に自分がいくらまでローンを組むことができるのか?

また、投資マンションを購入しても自宅を購入する与信枠があるのかどうか、しっかりと業者にヒアリングしましょう。

金利の上昇により、支払いが多くなる

毎月のローンの支払いは金利の影響を大きく受けます。

投資用のワンルームマンション投資ローンはそのほとんどが変動金利です(一部ソニー銀行などで固定金利あり)。

金利が上昇すれば、その分毎月の支払も多くなります。

逆に金利が下がれば、その分毎月の支払いも少なくなります。

今後数十年という長期のローンを組んで投資をするわけですから、今後の金利上昇の可能性も視野に入れた上で投資計画を立てましょう。

以下は投資マンションのローンを組む場合の金利の違いによる毎月の返済額をまとめたものです。

金利変動による毎月の返済額の変化

組むローン額が小さければ小さいほど、またローン年数が短ければ短いほど金利変動の影響を受けにくくなります。

つまり、金利の上昇時などは繰り上げ返済(後述)などによって、そのリスクをヘッジすることが可能ということになります。

また、金融機関によっては当初の返済額が5年間一定という金融機関もあれば、どれだけ金利が上昇しても次回5年間の返済は当初返済額の1.25倍まで、などセーフティネットが引かれているものも存在します。

空室時のローン支払い

無借金であれば、ローンの支払いはありませんが、ローンを組む以上毎月の支払からは逃れられません。

空室であろうが、ローン支払い期日にはしっかりと返済をしなければなりませんので、自己資金でのローン支払いとなります。

2000万程度のローンであれば毎月の返済も6万程度ですが、ローン額や件数が増えればその分、全室が空室になった際の支払いリスクも上昇します、

しかしながら、都心の一等地のワンルームマンションの入居需要は根強く入居率も限りなく100%に近い数字となる為、逆に複数件保有することが1部屋が空室になった際のリスクヘッジになるというパラドックスが生じます。

売るに売れない状況

不動産業者から物件を購入する場合、その物件には大なり小なり利益が上乗せされています。

そうなると、例えば購入してすぐに売却を試みた場合、

  • ローン残債>売却価格

という状態に一時的に陥る可能性は十分に考えられます。

例えば、ローン残債が2500万、売却価格が2200万であれば、差額の300万を自己資金で補填しない限り売却はできません。

よって、その300万の自己資金が出せない状況だと、「売るに売れない」という可能性は考えられます。

ワンルームマンション投資の運用は長期保有が大前提となりますので、長い時間をかけてローン残債を確実に減らしていくことにより、

  • ローン残債<売却価格

という理想の状態を作ることは十分に可能です。

ローン審査について

ではワンルームマンション投資で融資を受けるにあたってローン審査の流れや、融資の特徴を詳しく見ていきましょう。

融資審査の流れ

基本的にワンルームマンションは業者の売主物件を購入することが一般的です。

売主物件を購入する場合、その売主業者の提携金融機関を使うことができます。

契約前の提案段階で、

  • 年収
  • 勤務先
  • 借り入れ状況

など詳しく業者からヒアリングされるハズです。

そのヒアリング情報を元に業者は自社の提携金融機関の中から融資を受けられるであろう金融機関を選択し提案してくれます。

その中で最も条件が良いものを選び、融資申し込みという流れになります。

融資の審査が通過すれば、銀行との金銭消費貸借契約を結び、その後決済日を決めて引き渡しとなります。

融資を受けやすい人

ワンルームマンション投資の融資を受けやすい人は以下の特徴があります。

  • 上場企業勤務、公務員、医師、士業など
  • 年収は500万以上
  • 勤続年数2年以上
  • 自宅のローンやオートローンが無い
  • 資産が多い

簡単に言えば、安定した職業で一定の年収がある人です。

融資を受けにくい人

ワンルームマンション投資の融資を受けにくい人は以下の特徴があります。

  • 中小企業勤務、自営業、派遣、フリーランス
  • 年収500万未満
  • 勤続年数2年未満
  • ローンや借入が多い(キャッシング、リボ払いなど含む)
  • 資産が少ない

大企業に比べると中小企業は倒産の可能性も高く、不安定に見られがちです(金融機関によっては大丈夫な場合もあります)。

それ以上に自営業や派遣社員、フリーランスの審査は厳しく見られます。

また、単純に借金の多い人も厳しいです。

あくまで投資マンションは余裕資金のある人が行うものであり、既に生活に困窮し借金をしているような方が始めるべき投資ではありません。

融資を受けやすい物件

投資用のワンルームマンションといっても、立地や築年数や広さなど様々です。

全てのワンルームマンションが平等に融資を受けやすいという訳ではありません。

融資を受けやすいワンルームマンションの特徴は以下の通りです。

  • 築年数が25年以内
  • お部屋の広さは18㎡以上40㎡未満
  • 立地は都心(東京都内、大阪市内など)
  • 総戸数20戸以上
  • サブリースではない(通常の集金代行管理)
  • 2F以上の物件

融資を受けにくい物件

融資を受けにくいワンルームマンションの特徴は以下の通りです。

  • 築年数が40年以上(特に旧耐震物件など)
  • お部屋の広さが極端に狭い(18㎡未満)
  • 地方の物件
  • 総戸数が20未満
  • サブリースの物件
  • 1Fの物件

基本的に築年数のあまりに古い物件(旧耐震物件)は融資を受けること自体が困難です。

また、古い物件に多いですが、お部屋が極端に狭い極小物件(18㎡未満)もしかりです。

立地に関してですが、地方のワンルームは都心に比べて単身者の入居需要が少なく、空室リスクが高いため金融機関も融資には消極的です。

サブリースも昨今非常にトラブルが多いことから、避けた方が良いでしょう。

1Fの物件に関して、同物件内で考えた際に競争力が弱いことから賃料が下落しやすく、水害エリアなどですと被害を受ける可能性も高くなる為、融資も不利になることが多いです。

家賃収入は審査に影響する?

既に投資物件を何件か所有しており、物件を買い足す際などに既存物件の賃料収入は審査にどのように影響するのでしょうか?

結論から言うと金融機関によってその影響は異なります。

融資審査において、既存の賃料収入をプラス材料として見ない金融機関もあれば

既存の賃料収入を年収プラスアルファの収入とみてくれる金融機関も存在します。

持ち込む金融機関により、既存の投資物件への見方は大きく異なるので、業者などから事前に金融機関の詳細情報をヒアリングしておきましょう。

投資用ローンと居住用住宅ローンの違い

投資用ローンと住宅用住宅ローンの大きな違いは、以下の4つです

目的

投資用ローンは、あくまで人に貸し出して賃貸収入を得ることが目的の事業ローンとなります。

それに対して、居住用の住宅ローンは自分自身が住むむための目的の住宅ローンです。

返済原資

投資用ローンの返済原資は主に入居者からの賃貸収入です。

投資用ローンでは個人属性以外に物件も審査されます。

それは返済原資を生み出すのが物件だからにほかなりません。

その物件が、この先長期間にわたって賃貸収入を得られる物件であるか否かは、お金を貸し出す銀行側の立場からすると非常に大事なことなのです。

それに比べて、居住用の住宅ローンの返済原資は購入者の給与です。

なので、あくまで購入者自身の属性が大切になってきます。

融資金額

一般的な居住用住宅ローンは年収の8倍程度が借り入れ上限と言われます。

それに比べ投資用ローンの場合、年収にもよりますが最大16~20倍程度までローンを組むことも可能です。

融資金利

融資金利に関して、一般的に居住用住宅ローンの金利は低く、投資用の事業ローンは金利が高いです。

これは、貸し倒れのリスクに比例すると言われています。

居住用の住宅ローンは安定して勤務している限り支払いが滞ることは考えにくく、銀行側からするとリスクの低い案件です。

よって、その分金利も低く設定されているということです。

昨今、居住用の住宅ローン(フラット35)を使って投資物件を購入する「なんちゃって」と言われる悪質な手法が流行しておりますが、後々金融機関から一括返済を求められるなどのリスクもある為、このような甘い誘いには絶対に乗らないように注意してください。

居住用住宅ローンと投資用ローンはどちらを先に組んだ方が良い?

審査の厳しさでいうと

  • 投資用ローン>居住用ローン

となります。

また、居住用ローンに関しては本当に単なる負債としてしか見られない為、投資用の事業ローンを受ける際に大きく審査でマイナスポイントとなります。

その逆に投資用ローンは金融機関によっては家賃収入を年収プラスアルファとしてみてくれる金融機関も存在するため、居住用住宅ローンのように一概に負債として見られる、という傾向ではありません。

よって、投資用ローンと居住用ローンどちらを先に組んだ方が良いかというと「投資用ローン」という結論に至ります。

しかしながら、投資用のローンをあまりに大きく組んでしまうと自宅の居住用ローンに影響が出ることは確かです。

よって、今後自宅を購入予定の方はその分の与信をしっかりと残した中での投資ローンの活用をお勧め致します。

投資用ワンルームマンションローンの特徴

投資用のワンルームマンションに融資をしてくれる金融機関は居住用の住宅ローンに比べると非常に数が少ないです。

また、物件の購入形態(業者売主か仲介か)によっても使える金融機関が大きく異なり、非常に特殊です。

業者売主物件を購入する場合は、売主業者の提携金融機関を使って物件を購入します。

提携金融機関はいくつか存在しますが、金利も様々です。

つまり、業者がそもそも有利な融資条件の提携金融機関と提携していなければ、不利な条件で融資を組まされる可能性が出てくるので十分に注意してください。

仲介で物件を購入する場合は、提携金融機関が使えない為「プロパーローン」を使わざるを得なくなります。

プロパーローンは提携金融機関のローンに比べ金利が高く、融資年数も短くなることが多いので、購入条件が悪くなる可能性がありますのでこちらも注意しましょう。

頭金はいくら必要なのか

業者売主の投資用ワンルームマンションを購入する場合は、頭金10万円で物件を購入することが可能です。

不動産を購入する場合、頭金以外にも諸費用(50万~100万程度)がかかりますが、その諸費用分もローンに組み込むことが可能です。

しかしながら、預金や資産が全く0の状態で不動産投資をスタートすることは非常に危険です。

都心の物件であれば空室リスクは低いとはいえ、突発的に現金出費が出る可能性も出てきます。

そのようなときに、手持ちの現金が0円だと、直ぐに経営がショートしてしまいます。

最低でも諸経費分(50~100万)程度の預金を確保した上で投資をスタートしましょう。

融資年数について

ローン年数は35年が基本です。

最近では45年ローンを取り扱う金融機関もでてきましたが、毎月の返済が少なくなる分、ローン残債の減りが非常に遅い為あまりお勧めできません。

どんな物件でも35年ローンが組めるのか?というとそうではありません。

築年数が25年を過ぎたあたりから、35年の融資が組めなくなる(少しづつ短くなる)傾向にあります。

35年ローンが組めないから一概にダメという訳ではありません。

築年が古くても都心でそれなりの利回りの物件であれば、ローン年数が30年や25年であっても毎月プラスのキャッシュフローを取りながら投資することも可能です。

融資金利について

ワンルームマンション投資の売主提携金融のローン・融資金利をランキング形式にしてみました。

(2020年9月30日現在)

投資用ワンルームマンション 融資銀行 金利ランキング

※セゾンがキャンペーン金利で1.75%との情報あり。

現状で最も金利が低いのがソニー銀行の1.49%です。

しかし、このソニー銀行を使うためにはその売主業者がソニー銀行と提携している必要性があります。

よって、物件検討時には売主業者が上記ランキング上位の金融機関と提携しているか否か?

を業者選択の1つの基準としても良いでしょう。

融資の借り入れ順について

基本的には金利の低い金融機関から順番に物件を購入していく形が通常です。

借り入れできる限度額は金融機関によって大きく異なるので、1件目を購入する場合にこの先の融資戦略も含めてどのような順番で金融機関を使用していくのか予め戦略を立てて計画的に物件を増やしていきましょう。

繰り上げ返済について

繰り上げ返済を定期的に進めることで、無借金状態のマンションを早期に作ることができます。

複数のワンルームを所有していれば、マンションがら入ってきた賃料収入を他のマンションに繰り上げ返済することで【複利運用効果】を最大限に発揮することができ「雪だるま式」に資産を拡大できるので非常にお勧めです。

ローンが返せないとどうなる?

ローンが返済できないとなれば最悪の場合、競売によって物件を手放すことになります。

それでもローン残債が残る場合は、債務整理や自己破産という流れが一般的でしょう。

しかしながら、ワンルームマンション投資が原因で自己破産という事例はあまり聞いたことがありません。

都心の好立地で物件を所有することで、空室リスクを最大限に抑えて投資できますし、割高で物件を購入したとしても毎月の支払いは数万円程度に収まることが多く、本業の仕事さえ辞めなければ給与収入で補填できる程度の金額だからです。

ローンが残った状態で売却できる?

ローンが残った状態でも物件は売却できます。

ただし、ローン残債は全て返済しなければなりません。

基本的には売却代金でそのローン残債を賄いますが、

  • ローン残債>売却価格

のような状態のときは、差額を自己資金から捻出しない限りは売却はできない、ということになります。

まとめ

ワンルームマンション投資の融資は非常に特殊です。

ゆえに、業者や業界人でなければ知らないような内容が非常に多く存在ます。

この記事で1人でも多くの方が自分にとって本当に有利な融資・ローン条件を事前に把握できればと思い、今回の記事を書きました。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

東京1Rが執筆したPDF書籍「マンション経営の教科書」

ワンルームマンション投資に特化した情報メディア東京1R(トウキョウワンルーム)が執筆したPDF書籍「マンション経営の教科書」を無料プレゼント!

この一冊(全62ページ)を読むことで、

・購入してはダメな業者

・購入してはダメな物件

・融資を受けてはダメな金融機関

・悪質な営業手法への注意喚起

を約60分で理解することができます。

・ワンルーム投資を検討中の方

・ワンルーム投資を既に始めている方

に有益な情報が満載です。

 


無料PDF書籍をダウンロードする

SNSでもご購読できます。

日本一のワンルームマンション投資専門メディア【東京1R(トウキョウワンルーム)】
日本一のワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】
日本一のワンルームマンション投資専門メディア【東京1R(トウキョウワンルーム)】
日本一のワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】