投資用のワンルームマンションに古くから融資している金融機関のオリックス銀行において、融資の評価に変化があったとの情報をキャッチいたしました。
既にワンルーム投資を始めている方で、オリックスを使って融資を引いている方も多いのではないでしょうか。
どのように評価に変化があったのか？評価の変化が業界に与える影響（価格など）、それに対して今後はどのようにワンルーム投資を検討していけばよいのか？まで詳しくご説明させていただきます。
※ブログで紹介しきれなかった部分を動画に掲載してますのでご覧ください。
目次
中古ワンルームの価格について
業者売主の投資用中古ワンルームを購入する場合。
ほとんどの方が不動産業者の提携している「提携金融機関」から融資を引いて物件を購入することになります。
業者売主物件を提携金融機関を使って購入する場合、物件の販売価格は金融機関の決めた融資評価額が定価となります。
図で示すと以下のような形です。
つまり、
金融機関の融資評価額＝物件の販売価格
になります。
基本的に評価を上回る金額では販売できない
銀行で2200万の融資評価が出る物件があったとしましょう。
業者としてはできるだけ高く物件を販売したい訳ですから、定価：2500万、融資：2200万で差額の300万を頭金として物件を販売することもできるのでは？
と考える人もいらっしゃるかもしれません。
確かに物理的には可能ですが、提携金融機関側としてはこのような販売手法を良しとしておりません。
つまり、銀行側とすれば「融資の評価額以上の販売価格で売らないでね！」という暗黙の取り決めがあります。
ただし、例外もあり
では、業者売主の投資用ワンルームは提携金融機関の評価額以上の価格で販売されることは無いの？
と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合ももちろんあります。
例外１、新築ワンルーム
新築の投資用ワンルームにおいては、例外的に融資金額以上の販売価格を設定されることもあります。
例外２、金融機関
オリックスやジャックスは販売価格の100％融資が基本です。
しかしながら、その他の金融機関によってはそもそも「物件価格の90％までの融資額」とする銀行もあります。
このような場合は、業者としては頭金を10％（図の場合だと250万）受け取って2500万で物件を販売することができます。
例外３，一部の大手業者
一部の大手ワンルーム業者においては、金融機関からの優遇で融資評価が伸びる事例がございます。
また、先ほど金融機関の評価額以上で販売できない、という暗黙の了解のお話しをしましたが、その評価額を超える金額で販売し、差額は頭金として回収する事例がでてきました。
過去にも大手業者から購入は避けた方が良い、という記事を書きましたが、まさにそれが現実のものとなりつつあります。
オリックスの融資評価の変化
オリックスやジャックスの融資評価にどのように変化があったのか見ていきましょう。
現段階での情報ですと、特に都心部の融資評価額がアップしたとのこと。
評価額がアップ＝物件販売価格がアップ
ということになります。
では、その評価額はどうやってきまるのか？解説していきます。
評価額の計算方法
評価額は以下の図のように収益還元法によって導き出されます。
上記のように年間で88万円の家賃収入の入る物件があったとしましょう。
それを相場の取引利回り（エリアや築年数で異なる）で割り戻す、という計算です。
※エリア・築年数別の取引利回りの詳細は毎週開催の上級セミナーにてお話ししております。
今回は仮に４％で設定しました。
すると、
88万円÷4%=2200万
という評価額が出ます。
これが金融機関の融資額であり、業者の物件販売価格となります。
今回はこの評価計算方法に変動の兆しが。
評価額がどのように変化しているのか？
例えば、
- 従来であれば4％の取引利回りだったエリアが3.8%～3.9％で評価されたり
- 従来であれば3.8%の取引利回りだったエリアが3.6％～3.7％で評価されたり
といったように、取引利回りが若干低下してきているようです。
取引利回りが低下するとどうなるか？を以下の図にまとめました。
割り戻す利回りが低下することにより、より高い評価が出るようになります。
つまり、より高い販売価格になるということですね。
取引利回りの低下による影響
取引利回りが低下するとどのような影響がでるのでしょうか。
物件の販売価格が上昇します。
物件の販売価格が上昇するということは、それに対して業者の仕入れ金額も上昇することになります。
つまり、今ワンルームを所有している方にとっては、より高値で売却できるチャンスがでてくるということですね。
その他の金融機関の動向について
オリックス以外の金融機関に関して、現段階で融資評価額に大きな変化は見受けられません。
これは私個人的な見解ではありますが、投資用ワンルームの提携金融機関で先端を走るのがオリックス銀行だと考えております。
今は無くなってしまいましたが、「45年ローン」の大胆な施策を打ち出したのもオリックスが最初でした。
それに対してイオン住宅ローンも追従する形で45年ローンを始めた事実があります。
このことからもわかるように、オリックスの融資評価変化に追従する形で、今後その他金融機関に何かしらの変化があると考えます。
オリックスのみが高い評価を出すとその他金融機関は業者から使われなくなってしまうので、何か新たな施策が必要となります。
同等の評価を出すようにするのか？
金利やサービスで差をつけるのか？
考え方は様々ですが、何かしらの動きは今後でてくるかと思います。
危険な業者や不良物件は１Rシミュレーションで解決
開発に丸１年費やしました。
東京１Ｒが開発したワンルームマンション投資専用のシミュレーションサイト「１Ｒシミュレーション」を無料プレゼントします。
単純な収支計算はもちろん、将来的な売却予測から購入物件の注意点までワンルームマンション投資について学びながらシミュレーションできる業界初のコンテンツ型シミュレーションサイトです。
・「シミュレート」機能
・「アラート（危険回避）」機能
・「診断（業者・銀行・物件など）」機能
・「シミュレーションをシートでダウンロード」機能
など多彩な機能で、購入条件を打ち込むだけで危険な物件を自動でアラートしてくれます。
悪質な業者や不良物件をこのサイト１つで簡単に誰でも見極めることができます。
まとめ
これは、いつの時代においてもそうですが、不動産投資を早く始めるに越したことはありません。
だからと言って、なんの知識もなくいきなり業者の言いなりで始めることもいけません。
先ずは、投資用ワンルームの知識を付け、様々な業者から様々な物件の提案を受けたうえで、自分自身の投資目的に合致した物件を選択しましょう。
