ワンルームマンション投資を始めるにあたって、多くの方が「不動産投資セミナー」に参加されていらっしゃると思います。
セミナーのホームページ、ネットチラシ、広告は立派だけど、実際に参加してみるとその内容はいまいち･･･。
中にはセミナー後の勧誘で無理やり物件を購入させられるようなことも。
そんな中で、今回はお勧めできないマンション投資セミナーの特徴を７つご紹介いたします。
大手新築投資用ワンルームマンションデベロッパーのセミナー
先ず第一に新築のワンルームマンション投資セミナーです。
不動産投資とは謳わずに「節税」「マネーセミナー」「初心者」などのキーワードを使って集客している場合もあります。
これらのセミナーがお勧めできない理由は大きく分けて２つあります。
紹介物件が自社の新築物件に偏る
大手の新築ワンルームマンションデベロッパーは自社で物件を建築し、自社で物件を販売し、自社で物件を管理しています。
数年先の物件仕入れまで確定している訳であって、今ある在庫物件をさばかないと売れ残りは不良債権となってしまいます。
なので、おのずとセミナー内容も、
- 如何に自社のマンションが優れているか？
- 如何に自社のマンションの入居率が高いか？
となりがちなのです。
因みに都心のワンルームマンションに居住した経験のある方ならばご理解頂けると思いますが、どのワンルームマンションも設備や仕様には大差ありません。
入居率もこれに同じです。
都心の一定の設備の整っているワンルームならば、入居率に大差はありません。
ファミリーマンションや戸建てなどの自宅とは違って、あくまで入居者（単身者）にとっては仮住まいの賃貸物件であり、オーナーにとっては投資用の収益物件な訳です。
物件に設備的な付加価値をつければつけるほど物件価格が高くなりますし、それに合わせて賃料も高額となります。
ただし、あくまで入居者（単身者）にとっては仮住まいの賃貸物件なわけですから、高額な賃料になればなるほど、入居ターゲット層も狭まってしまいます。
また、高額な設備をつければメンテナンスや維持にもお金がかかってしまうので、より投資に不向きな物件となってしまいます。
なので、セミナーでは
「宅配ボックスが付いているんです！」
「浴室乾燥機までついています！」
「もちろん玄関はオートロックで！」
など当たり前の話が繰り広げられることが多いです。
またそもそも投資対象として新築ワンルームマンションはお勧めできません。
新築物件なので、どの物件も収益性はほぼ同じ
新築物件の利回りは、どこのデベロッパーの物件もほぼ同じです。
管理手数料も大差ありません。
- 通常管理（集金代行）は家賃の５％程度の管理手数料
- 家賃保証（サブリース）は家賃の１０％程度の管理手数料
です。
「新築ワンルームマンション投資業者/デベロッパーの利益は？」でも紹介しましたが、どこの新築業者も一定の利益を確保した上で、物件を販売しております。
極端に利回りの高い物件も無ければ、極端に利回りの低い物件もありません。
大手のデベロッパーであれば、金融機関もほぼそろっているので、低金利の金融機関が使えないということも無いでしょう。
違いがあるとすれば、物件の立地くらいです。
ただし、物件の立地ならば、ＨＰ上で物件パンフレットを確認できますから、わざわざ足を運んでセミナーに行く必要性も無いのであります。
非公開物件・未公開物件をやたらとゴリ押しするセミナー
これはセミナーに限らず、ネット広告でも同じです。
「不動産投資で良い物件（お宝物件）は手に入らない？その理由」にも記載しましたが、本当に超優良な非公開物件・未公開物件であれば、広告などする前に売れてしまいます。
セミナーをするには時間とお金がかかります。
セミナー会場を抑え、数カ月前から広告をうち、メルマガを発行し、講師を雇い、当日の資料を作成し、無料でお客さんを招待（無料セミナー）するのです。
それだけ、時間とお金がかかる訳です。
電話１本、メール１通で売れてしまうような優良物件であれば、わざわざ時間とお金をかけてセミナーで直接販売するメリットは業者にはありません。
つまり、普通には売れないような物件（単なる売れ残り）だからこそセミナーで集客したお客様に向けて直接クロージングする手法をとっているのです。
ＱＵＯカード＆商品券がもらえるセミナー
セミナーに参加した方には、ＱＵＯカードor商品券５０００円分プレゼント！といったやつですね。
セミナーの内容では集客出来ない為、付加価値をつけているのです。
ワンルームマンション投資のセミナーは無料のものが多いですが、わざわざセミナーに行かなくてもネットで情報を取得できる時代です。
セミナー内容（コンテンツ）で集客出来ない会社はこのようなＱＵＯカードや商品券といった手法に頼りがちです。
簡単に言えば「お金をあげるから、セミナーに来てください！」
そんなセミナーで有益な物件情報が得られる可能性は非常に低いです。
結局その集客にかかった費用は購入物件の価格に上乗せされているわけです。
なので、ＱＵＯカード！商品券！というキーワードが出た時点で、そのようなセミナーはいく価値が無いと判断してください。
豪華海外旅行ツアーに行けるセミナー
これもとある大手の新築ワンルームマンション投資業者が実際に過去に行っていました。
まあ、普通ならこの謳い文句につられて物件を購入する人はいないでしょうが･･･。
冷静に考えれば、分かることだと思います。
豪華海外旅行を慈善事業で業者が負担する筈もありません。
全てお客様の支払った売買代金の中から捻出されているのであります。
つまり、消費者様が物件を「適正価格+海外旅行分の代金+α」で購入しているだけの話なのです。
なので、全くお得じゃありません。
逆にこういったマンション投資の内容以外の部分での特権・特典は疑ってかかるべきです。
旅行代金を支払ってくれるなら、その分安くマンションを販売してほしいものですね･･･。
頭金０円、自己資金０円のフルローンを勧めるセミナー
不動産投資における頭金０円の契約はお勧めできません。
⇒ワンルームマンション投資で頭金０円はダメ！そのたった１つの理由
特にワンルームマンション投資における融資の場合は基本的に頭金を最低でも10万円支払わなければならないパターンが多いです。
これは何故かというと、頭金0円のフルローンで契約すると、購入者(消費者）側が契約解除（手付解除）ができなくなってしまうからです。
よって、手付金や頭金のない売買契約はトラブルや制約も多くなる為、基本的にお勧めできないです。
節税を前面に押し出したセミナー
不動産投資は一定期間の節税メリットがあります。
しかしながら、そのメリットは一部の高所得者にのみ効果が出る限定的なものです。
その節税のメリットに大きく寄与するのが「減価償却」になるわけですが、減価償却をすればするほど物件売却時の「譲渡所得税」が大きくなるというデメリットも存在します。
⇒ワンルームマンション投資における減価償却の考え方やポイント
⇒マンション投資で売却益がでた際の税金は？計算方法も徹底解説
よって、不動産投資における節税効果を前面に押し出したセミナーはお勧めできません。
サブリース（家賃保証）を謳ったセミナー
サブリースによって、毎月の家賃を保証することで、あたかも安心して不動産投資できるかのように錯覚させるセミナーが非常に多いです。
このブログで何度も警鐘していますが、サブリースはお勧めできません。
その理由は以下の通り。
サブリースに頼らずとも、賃貸経営できる「エリア」「立地」で不動産投資すべきであると考えます。
まとめ
不動産投資のセミナーに参加される場合には上記の７つの項目をチェックしてください。
逆に言えば、上記の７つに該当していないセミナーに参加してください。
どの業者もセミナーで集客し、物件を販売することを目的としております。
だからこそ、業者のセミナーでのセールストークを鵜呑みにせず、自分自身で調べ、しっかりと消化する姿勢が大切です。
間違っても、その場で勢いで申し込み何てことの無いようにご注意下さい。
最後に、投資用のワンルームマンションはまだまだ電話営業や悪徳な営業手法がはびこる業界であります。
以下のような営業からは絶対に物件を購入してはいけません。
