【保存版】中古ワンルーム投資で失敗しない為の9つのポイント

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中古ワンルーム購入のご相談を最近非常に多くいただいております。書店などでも中古のワンルーム投資の書籍は非常に多いですよね。

ネット上では「中古のワンルームはリスクが低い」的な風潮にありますが、そんなことはありません。

中古だからこそ見なければならないポイントは非常に多く存在します。今日はそんな中古ワンルームマンション投資で失敗しない為に見ておく9つのポイントを紹介していきます。

①異常な利回りの高さ

仕込入居者による高い家賃設定

詐欺のような案件ですが、実際に存在するので要注意です。知り合いなどに頼んで高額な賃貸借契約を結んで一定期間入居者となってもらい、その物件の売買が終了したら、直ぐに退去させるという荒業です。

値段も部屋の広さも全く同じワンルームでかたや8万円(相場)、かたや12万円(仕込)などといった場合は分かりやすいですね。同じマンション内に比較対象が無い場合は、近隣のワンルーム相場をHOMESなどで検索して、しっかりと相場観を身につけましょう。

特に東京に一度も来たことが無い方ですと、相場観が分からない為、営業マンのセールストークを鵜呑みにしやすい傾向にありますので、必ず相場は自分で確認してください。

空室による高い家賃設定

これも良くありますが、実際には入居者が付いておらず、現在募集中の賃料をそのまま掲載して利回りを出している広告を見ることがあります。「想定利回り」という言葉を使っている場合が多いですね。

これも絵に描いた餅です。実際にいつから空室で、どのくらいの期間その賃料で募集をしているのか必ず確認しましょう。

単なる広告に惑わされないように注意してください。

修繕積立金や管理費が高く、実質利回りは非常に低い

マンションの利回りには2種類あります。「表面利回り」と「実質利回り」ですね。

これは以前にも記事に書きましたので、分からない方は以下の記事を参照してください。

【保存版】マンション投資の「表面利回り」と「実質利回り」の違いと計算方法

やたら表面利回りが高くて、売れていない物件に多いのが「管理費・修繕金が高い」という特徴が挙げられます。

つまり、手取り家賃が少なくなるので投資効率が悪い物件ということですね。この傾向は築古のワンルーム(3点ユニット・バブル以前の物件)や、総戸数の少ないマンションに多くみられます。ちなみにワンルームの総戸数は20部屋以下の物件を絶対に買ってはいけません。その理由は以下の通り。

②地方(大阪、名古屋、福岡など)のワンルーム

下記の2つの記事を先ずはご覧ください。

東京以外でワンルームマンション経営をしてはいけない絶対的な理由

 

大阪・福岡でワンルームマンション投資をすると失敗する絶対的な5つの理由。

上記のような地方都市でマンション経営をしてしまうと、融資してくれる金融機関が非常に限られているため、そもそも売却する際の融資付けに非常に苦労します。つまり売るときに、新しい買い手さんがローンを組みにくい為、買いづらくなってしまうのです。ということは必然的に値段も下がってしまうのです。

地方の中古ワンルームは利回りが高いので、一見良さそうな案件に見えるものも多いですが、そもそも入居者が付いていなければ絵に描いた餅です。

しかも、長期で安定的に入居需要の見込める場所でなければなりません。そうなってくると、首都圏以外でのワンルーム投資は今後非常に厳しい状況となっていくでしょう。

③事故物件

建物全体の価値が落ちてしまう場合もあります。ネットで検索すると大体の事故物件は関連検索キーワードに「○○マンション 事故物件」などとでてきますので、今の時代は比較的見つけやすいと思います。

また、告知義務(事件や事故の直後)のある状態の物件だと、図面に「心理的瑕疵あり」といったような記載がされることが多いです。

心理的瑕疵物件とは??

・過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)で「自殺・殺人」などがあった。

・過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)で「事件や事故による死亡」などがあった。

・過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)周辺で「事件・事故・火災」等があった。

・販売、賃貸募集している物件の周辺に「嫌悪施設」がある。

・販売、賃貸募集している物件の周辺に「指定暴力団等の事務所」がある。

※嫌悪施設とは・・・嫌われている施設という意味で、小学校・中学校等・清掃工場・葬儀場・火葬場・工場・遊戯施設・原子力発電所等・刑務所・産業廃棄物処理場・下水処理場・ガスタンク・風俗営業店など環境悪化や騒音・悪臭・大気汚染・土壌汚染などを誘発する施設などを言います。

小学校などが入っているのは、学校の放送や子供の遊ぶ声、通学の際のいたずらを懸念する人がいます。わかり易い物を記載してみました。

以上のものを一見しても非常に分かりにくいかもしれませんが、一つの基準があります。「その事(施設)がある事が契約前から分かっていたら、契約(購入)をしなかった。」という様に「買主さんや借主さん」に言われてしまうと「心理的な瑕疵」に該当してしまうと言う事です。

心理的瑕疵あり物件とは|事故物件の告知義務 | 仲介手数料無料のウチコミ!コラム

④築古ワンルーム

築古のワンルームは基本的にあまりお勧めできません。築古のワンルーム投資のメリット・デメリットは以下の記事を参照してください。

築古区分マンション投資のメリット・デメリット

旧耐震基準の物件ですと、そもそも融資をしてくれる金融機関が数えるほどしかありません。ただでさへワンルームに融資してくれる金融機関は限られているのに、さらに限られる訳です。

そういった物件を所有し、売却しようとする際に、次の買い主さんは融資を受けるのに非常に苦労するであろうことが想像できますよね?

最悪そのころには融資してくれる金融機関が存在しないかもしれませんし。そうなると次の買主さんは現金客でなければなりません。

これで一気に販路が狭まる訳です。そのような販路の狭い物件をわざわざ業者が買い取るようなことも考えにくいです。一言でいうと「 売るに売れない物件」ということです。

⑤仲介で物件購入

仲介で物件を購入する場合は業者売主物件を購入するのに比べて基本的に自己資金が多く必要になってきます。

  • 物件価格の20~30%の頭金
  • 諸費用
  • 仲介手数料

などです。実際にいくらかかるのかは以下の記事でご確認ください。

ワンルームマンション投資で頭金以外にかかる「諸費用」とその内訳

そして、提携金融機関をつかうことができないので、自分で基本的に金融機関を探さなければなりません。

ワンルームマンションを投資として購入する場合、売主業者から提携金融機関を使って物件を購入するのが王道です。

仲介で個人がワンルームマンションを融資を受けて購入するのがどれだけ難しいかは、実際に動いてみればご理解頂けると思います。

  • 個人属性が凄く高い
  • 余剰資金が凄くある
といった条件の方でない限り、ほとんどの銀行さんで門前払いでしょう。また、実際に融資を受けられたとしても、3%を超える高金利になり、尚且つローン年数は短いといった事例が多いです。

なので、仲介で物件を購入する際には、物件のみの条件ではなく自分自身がどのくらいの条件で金融機関から融資を受けられるのか?も含めて考えなければなりません。

そうなると、中古ワンルームマンションを投資として購入する場合は「仲介」よりも「業者売主物件」を選択したほうが有利になる場合が多いです(ただし自己資金が非常に多くある方はその限りではありません)。

⑥提案金融機関がSBJorアルヒ

業者売主物件を購入するにあたって物件の性質上、SBJやアルヒしか使えない場合は仕方ないですが、業者の提携金融機関が少ないせいでSBJやアルヒしか使えない場合は要注意です。

業者が売り主の物件ならばオリックスやジャックスが使えないのか必ず確認しましょう。そもそもオリックスやジャックスと提携していない業者となると相当厳しいです。

なぜなら、例えばオリックスの中古金利が1.9%(35年)ですが、アルヒだと2.95%(25年)になってしまいます。つまり金利差は1%以上です。

同じ物件でも

・1.9%の35年ローン(オリックス)

・2.95%の25年ローン(アルヒ)

という違いが出てくる訳です。

例えば上記の条件で2000万のローンを組むと毎月の支払はそれぞれ

・65,230円(オリックス)

・94,320円(アルヒ)

となり、毎月約30,000円もの差が生まれてくるんですね。キャッシュフローにとんでもない差が出てくるのは言わずもがなです。

⑦サブリースがもともと付いている物件

それを継続しなければならないのか?

継続しなければならないのなら、教えてもらえるのであれば賃貸借契約書にて正確な貸し出し賃料を把握しましょう。ここで逆ザヤパターンも良くあるので要注意です。

逆ザヤは以下の記事のように私も経験しております。

逆ザヤ!?サブリース(家賃保証)のオーナーチェンジ物件(中古)に要注意。

サブリースが解約できるのであれば、違約金はいくらか?をしっかり確認しましょう。

業者によってはとんでもないサブリース解約金を請求してくるところもあります。

通常は家賃の3カ月~6カ月分程度の違約金が多いですが、中には24カ月分なんていう会社もありました。

そして、その違約金は売主が払うのか、買主が払うのかも事前に確認しておきましょう。

このブログで何度もお伝えしておりますが、基本的にサブリースはお勧めできません。解約に手間が掛かったり、家賃の引き下げも管理会社のさじ加減一つです。

ワンルームマンション投資の基本は一般管理です。

サブリースにしなければならないような物件はそもそも賃貸経営の本質から外れてしまうので、そういった物件は買うべきではありません。

サブリースのトラブルや注意点は以下の記事でまとめておりますのでご確認ください。

家賃保証(サブリース)トラブル・契約時と売却時の注意点

 

ワンルームマンション投資/売却・借り換え時の家賃保証(サブリース)トラブルと解決方法

⑧入居者情報の確認

中古ワンルームは基本的に入居者が付いた状態でオーナーチェンジするので、部屋の中を見ることができません。

だからこそ、入居者の属性はしっかりと事前に把握しておくべき(基本は契約しないと教えてくれない場合が多いですが)。

保証会社は通しているのか?連来保証人はしっかりとした身元の人なのか?など。

また敷金は基本的にオーナーチェンジで引き継がれるので、そのあたりの金額もあわせて確認しておきましょう。

⑨設備などの交換費用

これは物件が古くなれば必ず起こってくることです。運が悪いと、買ってすぐに設備の交換費用が発生したりしますので、中古物件を購入する場合は購入後にも多少は余剰資金を残しておかなければなりません。

設備やメンテナンスにかかる費用の一覧は以下にまとめてありますので、購入前に必ず確認してください。

ワンルームマンション投資で購入後にかかるコスト一覧(修繕積立金も上昇!?)

 

まとめ

中古のワンルーム投資はネット上でも比較的「良い投資だ」と書いてある記事が多いですが、実際は「中古だから良い!」なんてことはありません。

中古だからこそ注意しなければならないポイントが上記のようにたくさんある訳ですね。

新築に比べれば利回りは高いですが、その利回りの高さの裏には必ずリスクが存在していることを忘れないようにして下さい。

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