ワンルームマンション投資を始めているほとんどの方がどこかしらの金融機関から融資を受けて投資をしているかと思います。
そして購入に到った経緯も様々だと思います。
ブログでも前述しているのですが、区分のワンルームマンションで特に新築を購入された方々に多いのが、マンションを購入して、とにかく・・・放置です。
ワンルームマンション投資を始めて放置する方が多い理由と、そのような方に対しての「借り換え」のメリットをご説明させていただきます。
目次
なぜワンルームマンション経営は始めた後放置されるのか
基本的に業者が主導で物件を購入されているためか、購入後は”ほったらかし”がほとんどです。
そもそもワンルーム投資を始める方は不動産投資初心者の方が多く、リテラシーの低い方も多いので、契約後は業者任せになってしまいがちなのです。
でもそれでは、あまりにも勿体ないです。
不動産投資の良いところは、放っておいても資産が拡大していくところなのですから。本当に借り換えのちょっとした労力で毎月の収支が驚くほどアップする可能性もあります。
特に毎月数万円の持ち出しでキャッシュフローがマイナスの方は必ず借り換えの検討をしてくださいね。
下記の事例は毎月キャッシュフローがマイナスから一気にプラスに持っていけた事例です。
ワンルームマンション経営借り換え事例
※実際の借り換え事例①
※実際の借り換え事例②
※実際の借り換え事例③
「マンション投資、失敗」などで調べるとネガティブな要素がたくさん出てきますが、ほとんどの記事が早めに損切りして売却サイトへ誘導させるような情報ばかりです。
既に所有しているワンルームの収支を如何に改善するか？
という視点での情報は非常に少ないです。
ここで根本的な話になりますが、ワンルームマンション投資は「売却」して初めて「損失」が確定します。
キャッシュフローがマイナスだったとしても、売却価格によっては「利益」を出すことも可能なのです。
なので、毎月持ち出しが出る（キャッシュフローがマイナス）＝「失敗」ではありません。
もちろん毎月の持ち出しの金額にもよりますが、最終的に持ち出し金額以上にローン元金を減らすことができて、且つ価格の下がりにくい立地であれば、売却益を狙うことも可能です。
ただし、それはあくまで売却した場合の話になります。
なので、売却するまでの間、そしてローンを完済するまでの間、いかに効率よく所有物件を運用していくかが鍵となります。
その最たるものが「借り換え」なのです。
マイナス金利の影響から、とにかく今は低金利でお金を借りることができます。
ただし、ワンルームマンション、区分マンションの借り換えは不可能！などという誤った情報がネット上に蔓延していますが、区分マンション、ワンルームマンションでも借り換えはできるのです。
ワンルームの低金利借り換えは個人では難しいが、業者を通せばできる！
ただし、区分ワンルームマンション業界独特の「提携金融機関制度」によって、その借り換え情報が一般のエンドユーザーにまで届いていない状況にあるだけです。
※提携金融機関制度については以下をご覧ください。
実はオリックス銀行さんも借り換えはできるんですよ。
多少評価は厳しめですが、金利はやはりどこよりも安いです。
しかし、オリックス銀行さんも「提携金融機関制度」をとっているので、一般のエンドユーザー様が個人で借り換えの申し込みをしても相手にしてくれません。
それではオリックスさんのＨＰを見てみましょう。
以下はＨＰの切り抜きです。矢印部分をご覧ください。
そもそもエンドユーザーさんはワンルームの持ち込みはできないのです。
４０㎡以上の物件であればエンドユーザーさんから直接の持ち込みも可能です。
実際にオリックス銀行に電話して聞いてみましたが、ワンルームマンションの融資は提携業者さんを通して申し込みしてください！直接の取り扱いはやってません！と言われました。
しかも年収が７００以上の取り扱いとなってますが、提携業者からの持ち込みであれば年収５００万でも融資可能な場合もあります。
なので、借り換えもこれに同様です。
直接銀行に行っても取り扱いしてくれる可能性は非常に低いです。
なので、ワンルームマンション投資で借り換えをしたいときは、銀行ではなく、オリックス銀行と提携しているワンルームの販売会社行くしかありません。
しかし、ブログでも前述しましたが、ワンルームの販売会社にとって「借り換え」は全然メリットが無いからやりたがらないのが現状なのであります。
個人でも借り換えできるサービスが登場！
不動産業者にとって借り換えは何のメリットもありません。
手間だけかかってお金が入ってこない・・・
そんな案件です。
なので、一般的には
- 借り換え手伝ってあげるから新規の物件も購入してね
というパターンがほとんどです。
また、借り換えをにおわせて先に新規物件を購入させて、借り換えをせずに逃げるという「借り換え詐欺」も横行しておりますので注意しなければなりません。
※マンション投資ローンの借り換え詐欺に要注意！詐欺業者の手口を暴露
借り換え詐欺の相談。
ワンルーム２件保有で、仲介業者から１件売却すれば残り１件は借り換えできる！と言われ、売却損だして売却（足りない分はフリーローンまで組ます）。結果借り換えできず。
そちらの仲介業者の企業理念がこちら
「我々は目先の利益を追及しない！」だって。— 東京1R (@fudousan_toshi) February 3, 2022
それらのリスクを考えると、借り換え専門業者のINVASE社からの借り換え持ち込みが現状最も効率的と考えられます。
こちらの会社様は投資物件専門の借り換え業者様になります。
独自の提携ローンなどを開拓しており、想像以上の借り換えメリットを享受できるかもしれません。
無料で借り換え診断ができますので、是非下記リンクよりお試しください。
