ワンルームマンション投資で失敗!?収支が赤字(持ち出し)の時に試す5つの収支改善方法

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ワンルームマンション投資をされているオーナー様。購入時と比べて、現段階の運用実績は如何でしょうか?悲しいですが、思った通りに運用が上手くいかず非常に困っていらっしゃる方も一定数いらっしゃるかと思います。

皆さん「ワンルームマンション投資で失敗」などと聞くとどのような自体を思い浮かべるでしょうか?

・家賃が下がる

・入居者が全く決まらない(空室)

・手放せない(売却価格がローン残債を下回ってしまう)

・節税にならない

・※デッドクロスを迎えて逆に納税になっている

※デッドクロスについては過去記事で詳しくご説明してますのでご参照ください。

マンション投資(不動産投資)のデッドクロスとは

本当に様々な要因が考えられるでしょう。全てに共通していることですが、簡単に言えば「思った通りに行かなかった」ということでしょう。購入当初に営業マンが言っていたことと全然違う・・・そんなご経験ありませんか?投資用ワンルームマンションの営業は売ってナンボの世界です。売れない人間は人間扱いされません。そういった過酷なノルマやプレッシャーの中でマンションを売らなければならない訳ですから、営業も強引になってしまうのでしょうね。

中には下記記事のようにほぼ押し売りに近い形で不本意にも物件を購入してしまった方もいらっしゃるのではないでしょうか?

悪徳!ワンルームマンション投資で恐喝・脅迫され契約をした人に会ってきた。

「この立地なら間違いなく入居はつきますよ!!家賃が下がるなんてありえない!!」

「この立地で売れないなんてありませんよ!逆に私(営業マン)が欲しいくらいです!」

「マンションを所有しても節税効果があるので、それも加味したらお金なんてほとんどかかりませんよ!」

などといった強めの営業トークを信頼して物件を購入してしまった方もいらっしゃるでしょう。

ただし、その逆に毎月持ち出しが出ていたとしても、それを納得してワンルームマンション経営をされている方も大勢いらっしゃいます。

同じ商品で同じ収支でも、オーナー様のとらえ方が180度くらい変わってしまうのがワンルームマンション投資であります。

全ては「オーナー様の投資の目的」と「誠実な担当営業マン(売主)であるかどうか」にかかってきます。

このブログで何度かお話ししていますが、ワンルームマンション投資で短期間で大きく儲けを出すことは非常に難しいです。そもそもそういうビジネスモデルじゃないですしね。

ただ、何をどう考えたらそうなるのか分かりませんが、今、物件買ってくれたら数年後に物件を高値で買い取ります!というような業者もでてきており、それをセールストークとして堂々と使っているような投資マンション会社もあるようです(社名は伏せますが六本木のとある会社さんとか・・・)。

※詳細は以下記事を参照してください。

悪徳・悪質な不動産投資会社の見分け方!この営業トークが出たら一発アウト!

こういった「確実に儲かりますよ!」系の営業トークをしてくる会社はロクなもんじゃありませんのでご注意下さい。

特に「当初の投資の目的」と「実際の運用実績」にズレを感じられている方、ワンルームマンションを購入後、放置しっぱなしの方は収支改善の大きなチャンスですので必ず以下の5つの方法を検討してみてください

5つの収支改善方法

①借り換え

このブログの1つのテーマでもある「区分の投資用ワンルームマンションの借り換え」ですが、これが一番効果的かつ現実的な手段であります。

ワンルームマンション投資は一般的に借り換えが難しい!などと言われてますが、実際にはしっかりと売主提携の金融機関を通せば、借り換えもできるのです。また、今は提携じゃなくとも借り換えてくれる金融機関もあります。

※過去の投資用ワンルームマンションの借り換えの実績はこちらです。↓

またスルガ銀行より借り換え成功しました!(金利3.6%→1.5%)

特に10年以上前に投資用ワンルームを購入された方は、借り換えの可能性も高いです。基本的に投資用ワンルームの金利は現状であれば1%後半です。

なので金利2%以上でワンルームマンション投資をされている方は借り換えを必ず検討してください。残債にもよりますが、金利が1%下がれば2000万程度の物件であれば毎月の金融機関への返済も1万円ほど下がります。そういった物件が3件、4件あれば、毎月の収支も3万、4万と良くなる可能性があるわけですね。

借り換えの詳細については以下の記事を参照してください。

金利2%以上でワンルームマンション経営をしている人は必ず「借り換え」を検討してください。

②繰り上げ返済

単純なお話しですが、現金に余力がある方であれば、繰り上げ返済も悪くありません。ただし、収支改善を目指すのなら「期間短縮」は絶対に選んではいけません。繰り上げ返済は必ず「返済額減額型」を選ぶのです。

※その理由は過去記事を参照して下さい。

不動産投資の繰り上げ返済は[返済額減額型」!「期間短縮」はダメ!

ただし、この方法はあくまで余剰資金のある方に限られます。余剰資金の多くある方はそもそも毎月の収支で悩む方も少ないかもですね。

③管理替え

ワンルームマンション投資をやっているオーナー様は賃貸管理会社に業務委託している場合がほとんどでしょう。管理会社は世の中に山ほどありますが、毎月の管理手数料の相場は大体どこの会社も同じです。

先ず賃貸管理には2種類あります。それが「集金代行」と「家賃保証(サブリース)」であります。

  • 「集金代行」に関しては家賃の5%程度
  • 「家賃保証」に関しては家賃の10%程度

の管理手数料の管理会社が多いのではないでしょうか。

中には「毎月たったの1000円!」などという激安な管理手数料を誘い文句にしている管理会社もあります。

毎月の管理手数料が低くなれば、その分毎月のオーナー様の収支も改善します。だからこそ、毎月の固定出費である賃貸管理手数料を低く抑えるのは非常に大事なことなのです。

ただし、毎月の管理手数料は低ければいいというものではありません。賃貸管理手数料が安い会社はやはり「それなりの管理」になってしまう傾向にあるので、管理面で非常に苦労されているオーナー様も多く見受けられます。

賃貸管理会社の選び方やチェックポイントは以下の記事を参照してください

不動産投資で賃貸管理会社を選ぶ際の2つの基準と5つのチェックポイント

④売却

余りにもマイナスな物件は 売ってしまうのも1つの解決策です。ただし、問題なのはその物件が「いくらで売れるか」ということです。

当然高値で売れれば得をするでしょうし、低値だと損をしてしまうでしょう。ただし、収支改善したいと悩まれる最初の段階で、先ず初めに売却を考えられている方が多いので、思った値段で売却できないためにしぶしぶ保有している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

いくら損(持ち出し)をするかにもよりますが、物件の状態によっては持ち出しをしてでも直ぐに売却した方が良い物件なども存在します。いわゆる損切ってやつですね。

ただし、投資用のワンルームは不動産の中でもニッチな分野なので、どこに売却するのか?で値段が大きく変わってくる場合も少なくありません。

投資用ワンルームマンションを売却する際のたった一つの注意点

インターネット上では「業者による物件買取はダメ!仲介で売却を!」みたいなのが常識かのように言われてますが、投資用のワンルームに関して言えば、全然そんなことはありません。

投資用のワンルームを販売するにはそれなりの販売スキーム(提携金融機関、営業手法、ターゲット顧客リストなど)が必要になります。そういったワンルーム特有のスキームは一般的な仲介不動産会社さんは持ち合わせていません。

言い換えれば不動産仲介のプロですが、ワンルーム販売のプロではないのです。

ではそういった様々な種類の不動産を全般的に扱う仲介屋さんに、今回のような「投資用ワンルームマンション」という特殊な物件の売却をお願いしたところで本当に適正な価格で売却されるのか甚だ疑問が残りますし、また、どうやって売却活動をするのかも謎です。実際のところ、ワンルームはその他の物件に比べ単価が安いですし、その分仲介手数料も安いです。しかも仲介での融資付けが非常に難しい・・・。つまり業者にとってはあまり利益にならない案件なのです。

なので、ほとんどの仲介会社がネット媒体に単にワンルームの物件売り情報を掲載しているだけ。という状態でしょう。

仲介屋のお客さんとかに直接売り込んでくれてるんじゃないの!?とか思うかもしれませんが、単価の低いワンルームの仲介で、ガンガンその物件を売り込んでくれる会社はほとんど無いでしょう。だって利益少ないですもん。

なので、ワンルームの売却の場合は一概に仲介の方が良い!とは言い切れない場合も多くあるわけですね。

⑤買い替え

これは、物件を手放し、新たに物件を購入するという手法です。収支の悪いものを手放し、それ以上に収支が良いものが手に入れば、実質収支改善したのと同義であります。

ただし、これを実行する際は必ず同じ不動産業者にお願い(売却・購入)してください。

業者としては物件の販売により利益が出せるわけですから、その分も考慮して売却物件を高めで買ってくれたりすることも多々あります。

また、デッドクロスを迎えた物件などは納税も多くなってしまうので、そういった物件を売却し、新たに節税できる物件を購入される方も非常に多いです。

ワンルームマンション投資のデッドクロスについては以下の記事を参照してください。

マンション投資(不動産投資)のデッドクロスとは

この買い替えは、実際にワンルームを売り主で販売しているワンルーム業者に話をしてみるのが効果的でしょう。ただし、ワンルームの販社は基本的に販売がメインですから、あくまでこちら(顧客側)からそういった話を切り出して交渉していく形となります。

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