不動産投資の利回りって何％が適正なの？
と思うかもしれませんが、それは「建物の種類(アパート、ビル、マンション、戸建て）・立地・築年数・時代」によって大きく異なります。
今回はその中でも「区分マンション・全国主要都市別・築浅から築古・2023年」の利回りに焦点を当てて、2023年現在の適正な利回りを見ていきましょう。
今回の記事を読むことで、各地方都市ごとの平均利回りとそこから読み取れる「購入すべき物件の条件」にいたるまで「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）」の「収益物件市場動向四半期レポート2023年1月～3月期」を使って詳しく解説していきます。
※動画ではさらに詳しく解説しております。
目次
利回りについて
利回りとは物件の収益性を示す指標のことです。
今回のレポートにおける利回りは全て「表面利回り」で計算されております。
日本全国の区分マンションの利回り推移
日本全国の各都市における区分マンションの築年数別の表面利回りの推移です。
全国的に利回りは下落傾向にあるといえるでしょう。
- 最も利回りの低い地域は東京23区
- 最も利回りの高い地域は仙台市
という結果です。
これは１年前の同調査をほとんど同じ結果となりました。
日本全国の区分マンション利回りは低下中
2023年も2022年同様に日本全国の主要都市の利回りは依然として低下中です。
価格が最も落ちにくいのは東京23区
上記の利回りレポートを日本の主要都市にまとめました。
そして、築浅と築古の利回り差を出したのが以下の図です。
こちらも2022年度と同じように、東京23区が最も利回り差が小さい（2.21％）です。
物件がある程度古くなっても低い利回りで取引されているということがわかりますね。
つまり、それだけ価格が下落しにくいという証拠でもあります。
しかも築浅時（10年未満）の利回りはどの主要都市もそこまで大きく変わりません（全て4％程度）
しかしながら、築古（20年以降）になるとその利回りの差は各都市ごとに大きく異なります。
- 東京23区では築古（20年以降）の利回りは6.3％
- 名古屋では築古（20年以降）の利回りは9.9％
といった形です。
つまり、名古屋の場合は築年数が古くなると大きく価格も下がるということが、上記の利回りから理解できます。
築浅物件よりも築古物件の利回り低下率が大きい
下記の図は2020年の1～3月期の利回りと2023年の1～3月期の利回りを比較して、各地域、築年ごとにどのくらい下がったのかをグラフにしたものです。
基本的にどの区域でも築浅物件（10年未満）の利回り下落よりも築古物件（20年以降）の利回り下落が大きいことが分かると思います。
- 利回り低下＝価格の上昇
という考え方です。
利回りが低下するということは物件価格の上昇を意味します。
特に築古物件（20年以降）の利回り低下が激しいので、その分価格の上昇も大きいと考えられます。
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まとめ
投資用の区分マンションは日本全国に存在します。
東京の物件は利回りが低い！などと言われがちですが、こと築浅に関していえば日本全国でみてもそこまで大きな利回り差はありません。
最近では大阪、名古屋、福岡なども投資マンションの販売が盛んにおこなわれていますが、築年別の利回り差を見ればどこで物件を購入すべきかは明確でしょう。
直近の小さな利回り差に惑わされずに、中長期視点で資産価値を維持できる可能性の高い東京の物件を購入すべきだと考えます。
