ワンルームマンション投資を検討するにあたって、毎年かかる固定費で「固定資産税」と「都市計画税」があげられます。
両方合わせて「固都税」なんていう風に略称で呼ばれることもありますが、固定資産税の「固」と都市計画税の「都」の頭文字をとっているわけです。
目次
そもそも固定資産税って何？
固定資産税とは土地や建物の所有者にかかる市町村の税金です。
投資用のワンルームマンションをお購入すれば、当然そのワンルームマンションの所有者になる訳ですから、固定資産（不動産）を所有することになります。
これは何も投資用のワンルームだけでなく、自宅のマイホームを所有したとしても毎年かかってくる税金です。
そもそも都市計画税って何？
都市計画税とは、「市街化区域」に存在している土地や建物に対してかかる税金です。
「市街化区域」とは読んで字のごとく「既に市街化している地域」や「これから市街化していく予定のある地域」のことです。
市街化していないし、これから市街化する予定もない山の中にワンルームを立てても需要が無いですし、様々な規制もありそのような場所には建築できません。
なので、首都圏のワンルームに関してはほとんどがこの「市街化区域」に建築されているのです。
ということは必然的に首都圏で投資用のワンルームを購入すれば「都市計画税」を「固定資産税」と一緒に収めることになる訳です。
固定資産税は誰が支払うの？
不動産の所有者（ワンルームオーナー）です。
気を付けなければならないのは、物件を購入した初年度です。
この固定資産税は、毎年の1月1日（元旦）に不動産を所有している人に請求がきます。
例えば、2020年7月にあなたが物件を購入したとしましょう。
その年の固定資産税は2020年の1月1日にその物件を所有していた前の所有者に請求がいきます。
その前所有者が2020年の固定資産税1年分の支払いをするのでは、ちょっと納得できませんよね。
なぜなら2020年7月からその物件の所有者はあなたに代わっているのですから。
ですから、
- 1月1日から6月までの固定資産税は前所有者
- 7月から年末までの固定資産然はあなた
という形で日割り清算（物件購入時）します。
よって、あなたが支払う初年度の固定資産税は通常の半分くらいになるわけです。
翌年の確定申告で経費計上できる固定資産税は、あくまであなたが支払った分の固定資産税ですから、初年度に経費計上できる固定資産税は通常よりも少なくなるのです。
このような固定資産税の日割り清算などは基本的に不動産業者が全てやってくれるので、あなたが何かする必要はありません。
固定資産税はいつ支払うの？
固定資産税の納税通知書が4月～6月頃に所有者の住所に郵送で届きます。
各市区町村によって、納税通知書の発送時期が微妙に異なります。
固定資産税はどこに支払うの？
その物件の所在地の「市区町村」に納付します。
固定資産税はどうやって支払うの？
自宅に届いた納税通知書を持って、役所や金融機関窓口に行って現金で支払います。
支払バーコードがあれば所定のコンビニなどでも支払OKです。
現金を持参して支払うのが面倒な方は、銀行や郵便局で事前に口座を登録しておいて口座振替による引き落としも可能です。
また、近年ではクレジットカードや電子マネー対応した市区町村もあるようなので購入物件所在地の市区町村に一度確認をお勧めします。
ワンルームマンションの固定資産税・都市計画税は大体いくら？
都内のワンルームマンションの固定資産税・都市計画税は両方合わせて年間４〜８万円程度です。
もちろん広さ（㎡）や築年数によってもばらつきがあります。
ではその固定資産税・都市計画税はどうやって計算するのでしょうか？
詳しく見ていきましょう。
固定資産税の計算方法
固定資産税は「土地」と「建物」の２つに分けて請求が来ます。
固定資産税を詳細に計算するには、都税事務所（２３区内の物件の場合）で「土地の固定資産評価証明書」と「建物の固定資産税評価証明書」の２枚を取得します。
※以下「土地の固定資産評価証明書」
土地の固定資産税を計算してみましょう。
赤で囲った①の部分が建物一棟の土地の固定資産税課税標準額となります。
これに１．４％を掛けた数字がこのマンション一棟の土地の固定資産税となります。なので
１８,１３８,９７２円×１．４％＝２５３,９４５円
ですね。
ただし、ワンルーム１部屋の所有ですからこれを自分自身の部屋の持ち分で按分します。
按分率は③の青に記載しております。
２５３,９４５円×（２０２３÷１８６６６８）＝２，７５２円
これがワンルーム１部屋の土地分の固定資産税ということになります。
※以下「建物の固定資産評価証明書」
建物の固定資産税を計算していきましょう。
緑の④が建物の評価額です。
これに１．４％を掛けたものが建物の固定資産税（１部屋分）となりますので
２,０８４,０００×１．４％＝２９,１７６円
先ほど計算した、「土地の固定資産税２,７５２円」と「建物の固定資産税２９,１７６円」を合計すると
３１,９２８円となります。
１００円未満は切り捨てになりますので。
３１,９００円がこのワンルームの土地と建物の固定資産税となります。
都市計画税の計算方法
こちらも「土地」と「建物」に分けて請求がきますのでそれぞれ計算してみましょう。
計算方法は先ほどの固定資産税を算出したのと容量は同じです。
※以下「土地の固定資産評価証明書」
上記のオレンジの②が都市計画税の課税標準額となります。
こちらに０．３％を掛けてその数字を２で割ります。すると一棟の土地の都市計画税が計算できます。
３６,２７７,９４５円×０．３％÷２＝５４,４１６円
ただし、ワンルーム１部屋の所有ですからこれを自分自身の部屋の持ち分で按分します。
按分率は③の青に記載しております。
５４,４１６円×（２０２３÷１８６６６８）＝５８９円
これがワンルーム１部屋の土地分の都市計画税ということになります。
※以下「建物の固定資産評価証明書」
緑の④に０．３％を掛けたものが都市計画税となります。
２，０８４，０００円×０．３％＝６,２５２円
これがワンルーム１部屋の建物分の都市計画税ということになります
先ほど計算した土地の都市計画税５８９円と建物の都市計画税６,２５２円を足して
６,８４１円となります。
１００円未満は切り捨てとなりますので、
６８００円がこのワンルーム１部屋の土地と建物の都市計画税となります。
よって
３１９００円（固定資産税）+６８００円（都市計画税）＝３８,７００円の請求が来ることになります。
固定資産税だけでなく不動産取得税も忘れずに
ワンルームマンション投資を始めると、固定資産税とは別に不動産取得税もかかります。
不動産取得税は、固定資産税と違って毎年かかる訳ではなく、取得後に１度だけかかる税金です。
ただし、金額がかなり大きいので、事前の準備をしっかりして金額を把握しておきましょう。
以下に不動産取得税に関しての計算方法等を詳しくまとめておきます。
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まとめ
ワンルームマンション投資を検討するにあたり、固定資産税などの固定費は必ず掛かってきます。
節税によるシュミレーションで、税金をあたかも納めなくてもよいかのようなギリギリの営業トークもよく聞きます。
ワンルームマンション投資ではそもそも大きな節税が長期間つづくことはありません。
その理由は以下の記事をお読みください。
毎年の固定資産税に関しては、今回のような計算方法で大体の金額を把握することができますので、ワンルームマンション投資を検討する場合には、できれば事前に１Rシミュレーションで計算してより詳細なシュミレーションをお勧め致します。
