投資用のワンルームマンションを売主業者から購入する場合、ほとんどの方が、売主業者の提携金融機関をお使いになられているのではないでしょうか？
皆さんから良く受ける質問なのですが、投資用ワンルームマンションのローンは何歳まで組めるのでしょうか？
本日はそこについて詳しくお話ししていこうと思います。
※提携金融機関や各銀行の融資状況は以下の記事を参照して下さい。
目次
何歳までローンが組めるのか？
銀行によって異なりますが、50代後半になってくると多くの銀行で融資が条件付きとなる場合が多いです。
その条件とは例えば、頭金や金利などです。
年齢が高齢になればなるほど多額の頭金や高い金利の条件が設定されることがほとんどです。
また、基本的に皆さん投資物件を購入する際には35年のフルローンを希望される方が多いです。
しかしながら一定の年齢を超えるとその35年ローンが組めなくなるので注意してください。
オリックス、ジャックス、ソニー、イオン銀行
上記の銀行は完済年齢が84歳としています。
最長35年ローンが組める限界年齢は49歳ということになります。
東京スター、ダイヤモンドアセット、SBJ、楽天
上記の銀行は完済年齢が79歳としています。
最長35年ローンが組める限界年齢は44歳ということになります。
クレディセゾン
上記の銀行は完済年齢が85歳としています。
最長35年ローンが組める限界年齢は50歳ということになります。
特殊なパターンはスルガ銀行とアルヒ（ＡＲＵＨＩ）
スルガ銀行
上記の銀行は完済年齢が81歳としています。
最長35年ローンが組める限界年齢は46歳ということになります。
このブログでは何度もお話ししていますが、スルガ銀行は非常に融資を受けやすい銀行の１つであり、且つ物件の評価も高めに出してくれ、尚且つ物件の評価スピードも非常に早いので、不動産投資家からは非常に重宝されている金融機関であります。
ただし、ただ一つのデメリットといたしましては、金利が高いということでしょう（3.5%~4.5%）。
また、昨今はスマートデイズの「かぼちゃの馬車」サブリース問題により、不良債権化したシェアハウスが数百億規模で焦げついて、大変なようです。
スマートデイズの「かぼちゃの馬車」については過去記事をご参照ください。↓
スルガサブリースのサブリース問題についてはこちらの記事を参照してください↓
アルヒ（ＡＲＵＨＩ）
上記の銀行は完済年齢が75歳としています。
ARUHI最長ローン年数が25年と珍しい銀行です。
最長25年ローンが組める限界年齢は50歳ということになります。
最近は都内の駅なんかにでかでかとポスターなんかも貼られているので、お目にされたこともあるのではないでしょうか？
国内最大手の住宅ローン専門金融機関です。
一般の実住ローンにも融資しているようですが、アルヒといえば投資用マンションのローンにも非常に積極的であります。
しかしながら、高い評価額、短いローン年数、高い金利、これらの理由から使用する場合は注意が必要です。
マンション投資スタートは最悪49歳までに
上記でもお伝えしましたが、投資用ワンルームマンションに融資しているほとんどの金融機関がローンの最終完済年齢を79歳～84歳としています。
35年ローンが組めないとなると、毎月のローン返済額が多くなり、キャッシュフローの悪化につながります。
特に都心の区分ワンルームマンションなんかですと、どうしても利回りが出ないので、最長の35年ローンが組めないとメリットも少なくなってしまいます。
ただし、49歳を過ぎたからと言ってメリットが無いわけではありませんので誤解の無いように。
その位のご年齢の方々ですと、ある程度の自己資金もあるかと思いますので、収支の悪さは頭金や繰り上げ返済でカバーすることもできます。
ただし、持てる物件数や今後の資産拡大スピードを考えたときにスタートがそもそも遅いと絶対的に不利になってしまいます。
ワンルームマンション投資はとにかく若い時から始めたほうが良いのです。
20代30代でマンション投資を始めるのと、40代50代でマンション投資始めるのを比べると運用効率がまるで変わってきます。
マンション経営はなぜ早い（若い）時期から始めなければならないのか？
マンション経営は、時間をかけて運用効果を得ていく長期運用の投資です。
以前にも「複利」のお話しをさせていただきましたが、そもそも複利運用自体が、長期で運用すればするほど雪だるま式に資産が増えていく運用手法でしたよね？
繰上げ返済を定期的に行い、長期で運用していくことで、投下資金に対して高い利回りを得ることが可能となります。
ワンルームマンションを１件程度所有しただけでは「単利」運用とさほど変わりません。
そこで、金融機関からの融資を上手く使って、より早い時期に多くの物件を所有することで、小さな自己資金で大きなレバレッジをかけた複利運用が可能となります。
不動産から得られる家賃収入をさらに別の保有不動産の投資に使うことで、雪だるま式に資産（家賃収入）が増えていくわけですね。
もちろん高利回りの投資物件を所有できれば、資産の拡大スピードも非常に早くなりますが、以前にもお伝えした通り、利回りとリスクは常に表裏一体の関係となっています。
高利回りは高リスクの物件であると考えるのが良いでしょう。
中にはいわゆる利回りが高くて、リスクは低い、俗にいう「お宝物件」も存在はしますがそれをエンドユーザーさんが手に入れるのは非常に難しいです。
※そのあたりのお話は過去記事を参照してください。
そういったことを考えると、そこそこの利回りで複利運用しながら資産を拡大していくとなると、どうしても「時間」が必要になってくるんですね。
だからこそ若いうちに、もっというと現役期間が長いうちにそして信用力があるうちに始めることが大切なのです。
※信用力については過去記事を参照してください。
50歳を超えて定年に近づくにつれローンは組みにくくなる
50歳を超えると途端に金融機関からの融資基準が厳しくなる傾向にあります。
そもそも50歳になると属性関係なく取り組まない！という金融機関も出てきておりますので、できることなら49歳までに始めるのがベストです。
例えば投資用マンションの融資で有名なイオン住宅ローンなどは年齢が上がっていく毎に年収に対しての総借り入れ倍率が徐々に小さくなっていきます。
※総借り入れについては過去記事で詳しくお話ししてますのでご参照ください。
まとめ
いままで1000人を超えるお客様との面談をしてきましたが、不動産投資を始めるベストなタイミングはいつですか？？と質問を受けることが良くあります。
その時に私は決まって「融資が組めるのであれば今です」とお答えしております。
不動産投資をお考え中の方でなかなか物件の買えない人も多くいらっしゃるでしょう。
自分の欲する物件の基準が明確な方であれば、特にアドバイスする必要もないかと思いますが、中には「なんとなく高い買い物だから良く考えよう」というあまり根拠のない理由で物件の購入を先伸ばしにされる方も一定数いらっしゃいます。
その先延ばし期間中は、なんとなく「楽待」などの物件掲載サイトを流し見している程度で問い合わせはしない。
その内、仕事や家庭に追われて時間に忙殺され、いつの間にか不動産投資のことも忘れて歳だけとってしまう。
不動産投資を始めるにあたって、これで準備万全！！という状態で不動産投資をスタートできる人の方がはるかに少ないです。
形は違えど悩みや不安は皆さん様々な形でお持ちになっていらっしゃいます。それらが解決するのを待っていたんでは、時間はいくらあっても足りません。
だからこそ、とにかく自分自身の与信力が高いうちに、つまり「融資が組めるうちに」物件をさっさと買ってしまうことも非常に大切なことなのであります
東京１Ｒでワンルームマンション投資の無料シミュレーションサイトを開発いたしました。
単に投資のシミュレートをするだけではなく、用語解説やリスク・デメリットに到るまで詳細に解説しております。
このサイト１つでワンルームマンション投資の全容を理解することができるような「コンテンツ特化型のシミュレーションサイト」です。
また、初心者の方には「投資前診断」によって、事前知識を付けながらマンション投資を学ぶことができます。
