毎週末に東京１Ｒの「ワンルームマンション投資セミナー」を開催しております。
多くの方々にご参加いただき、たくさんの個別面談のご依頼も頂き、本当に感謝しております。
今回はセミナーにて皆さまからいただくご質問事項について一部抜粋したものをまとめてお答えさせていただきます。
そもそものワンルームマンション投資の仕組みに関してはこちらの記事でまとめております。
ワンルームマンション投資のメリット・デメリット・リスクを解説
目次
毎月赤字収支でも購入していい物件はあるのですか？
基本的に赤字収支はお勧めできません。
新築のワンルームなどですと、基本的に35年ローンで計算すると、赤字になってしまうものがほとんどです。
購入して直ぐに売却すると、物件価格の約２割程度の価格下落を覚悟しなければなりません。
- 組めるローン年数が短い
- 高金利の融資しか受けられない
等の場合を除き、毎月の収支は当然プラスが望ましいと考えます
優良な不動産業者の見抜き方
先ず、「優良」の定義は人によって異なるので、自分自身が業者に何を求めているのか？
によって、業者選びも異なってきますが、強いて言うなら「提携金融機関」でしょうか。
ワンルームマンションを購入する場合には、基本的に売主業者提携の提携金融機関を使って融資を受けることになります。
よって、その業者にそもそも低金利の提携金融機関がなければ、その時点でどんなに物件が良くとも、高金利の提携金融機関を使う他なくなってしまいますので。
ワンルーム業者は大手が良いのか？
よく、上場企業からじゃないと物件購入が不安で・・・
しかし、その基準を満たした業者ならば、売主会社の規模がワンルーム投資の運用パフォーマンスに影響を与えることはありません。
賃貸管理に関しても、その管理会社が嫌ならば後々変更することもできますからね。
という方がいますが、上場だろうが中小だろうが、購入する不動産業者の規模はワンルーム投資に全く関係ありません。
確かに、一定の提携金融機関（オリックス、ソニー、イオン、ジャックス、東京スターなど）を持っていないような業者はＮＧです。
サブリース（家賃保証）は選択しないほうが良いのか？
はい。
しかし、その基準を満たした業者ならば、売主会社の規模がワンルーム投資の運用パフォーマンスに影響を与えることはありません。
賃貸管理に関しても、その管理会社が嫌ならば後々変更することもできますからね。
- 何時でも保証金額は下げられる（例え〇年間定額保証！などとと謳っていても。）
- 解約に時間がかかる（半年程度かかる場合が多い）
- 解約に多額の違約金がかかる（半年分の家賃などが多い）
- 毎月の手取り賃料が少なくなる
- 実際の貸出賃料が分からない（入居者がサブリース会社になるので、その転貸先の賃料までは教えてくれない場合が多い）
などです。
大手よりもむしろ中小企業の方が、物件価格の値引きなどはしやすい傾向にあるかと思います。
家賃保証など付けなくとも、自然に入居者がつくような、都心の好立地でワンルームマンション投資すべきです。
都心で低利回りの物件or地方で高利回りの物件どちらがいいの？
投資の目的にもよりますが、基本的に都心で低利回りです。
そもそもワンルーム投資を始められるほとんどの方が「会社員」です。
不動産投資に費やせる時間もお金も限られている訳です。
負えるリスクにも限界があります。
リスクとリターンは常にトレードオフの関係性にあります、
- リスクの高い案件はリターンも大きく、高利回りになります。
- リスクの低い案件はリターンも小さく、低利回りになります。
ワンルームマンション投資をする目的にもよりますが、
- 将来の年金対策
- 生命保険やがん保険の代わり
- まとまった現金の預け先
- 将来の不労所得（毎月数万から数十万程度）
など、将来の保証づくりをコツコツとするイメージであれば、都心の物件を購入するのが最も安全で安心であると考えます。
では、結局ワンルームは儲からないのか？
という極論になってきますが、しっかりとワンルームでも短期売却で利益をのこした事例もありますので、こちらをご覧ください。
「ワンルームマンション投資は儲からない」は嘘！これが証拠だ！
物件の良し悪しを見分けるポイント
これは東京１Ｒの無料ＰＤＦ「ワンルームマンション経営の教科書」に具体的に記載しておりますので、ダウンロードしてお読み下さい。
また、業者から物件の提案を受けた場合には、「１Ｒシミュレーション」でしっかりとシミュレート＆診断をしてください。
この２つのコンテンツをしっかりとマスターするだけで、粗悪な物件や悪質な業者につかまる可能性は激減します。
また、東京１ＲのＬＩＮＥに情報を頂ければ、セカンドオピニオンもさせていただきます。
望ましい金融機関
低金利（２％以下）の提携金融機関が望ましいです。
- ソニー
- イオン
- オリックス
などがお勧めです。
提携金融機関の融資利率はこちらにまとめてあります。
投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行＆金利ランキング
コロナのワンルームマンション投資に対する影響
昨今コロナウイルスに関するご質問を数多くいただきます。
先ず、物件価格から言いますと、価格は依然と変わっていません。
業者売主の物件価格は基本的に金融機関の融資評価額で定価が形成されております。
投資マンションを仕入れ業者から購入しても値段は安くならない話
しかし、金融機関の融資評価額はコロナ影響下でも去年より変わっておりません。
基本的に築年数20年以内の物件であれば35年のフルローンが適用されます。
しかし、ソニー銀行に関しては築年数を20年→25年に拡大しました。
つまり、築25年の物件でも35年ローンが組めるようになったということです。
評価方法などは特に変化しておりませんが、築年数の20年以降の物件も35年ローンが組めるようになったこともあり、むしろより広範囲（幅広い築年数）で物件が売買されるようになってくるでしょう。
賃貸に関しても、コロナによる空室率上昇などの情報ははいってきておりません。
４、５月は緊急事態宣言などもあり、そもそも店舗来店する人が激減し、新規契約はすくなくっておりました。
しかしながら７月８月頃より徐々に店舗来店者も増え、新規契約も増えてきているようです。
実際にここ数か月間（2022年8月～11月）で空室となってしまったワンルームオーナー様も多くいらっしゃいますが、ほぼすべての方が１か月以内に入居者がついております。
賃料が大きく下がったなどの報告もうけておりません。
よって、今のところコロナウイルスが都心のワンルーム投資に与える影響は軽微であると考えております。
オリックス銀行の評価に変化!?中古ワンルームに与える影響は？
ジャックスの評価にも変化!?中古ワンルームの価格上昇確定!?
まとめ
ここに出た質問はあくまで一部です。
皆さんの知りたい
- 「業者の利益」
- 「物件価格の決まり方」
- 「ワンルームの今後の需給バランス」
- 「購入してはいけない物件」
- 「お勧めな物件」
など銀座セミナーにて詳しくお話しさせてもらっております。
皆様のご参加お待ちしております。
