ワンルームマンション投資を考える際に大前提が１つあります。
それが、投資対象のマンションが「新築」か「中古」かということです。
最初の選択を間違ってしまうと、その先数十年の運用パフォーマンスが大きく異なってきます。
題名にも記載した通り、基本的に「新築ワンルーム」はＮＧで、「中古のワンルーム」がお勧めです。
今日はその３つの理由について端的にお話ししていこうと思います。
※動画でも解説しております。
新築はプレミアム価格であり、中古は相場価格
新築のワンルームマンションにはデベロッパーの利益がより多く上乗せされた形で販売されています。
新築ワンルームと中古ワンルームの価格差は以下の図の通りです。
新築はプレミアム価格により、どうしても値段が高くなってしまいます。
また、金融機関の融資評価に関しても「新築」というだけで高い融資評価がでます。
フルローンの融資金額がそのまま物件価格となりますので、相場よりも高い金額で物件を購入することになり、どうしても中古に比べると不利になってしまうのです。
自宅として物件を所有するのであれば「新築」を選択する人も多いでしょう。
しかし、ワンルームマンションはあくまで投資です。
運用のパフォーマンスを考えれば、どちらを選択すべきかは明白でしょう。
新築はプレミアム家賃であり、中古は相場家賃
現状販売されている都内の新築ワンルームの賃料相場は驚くほど高いです。
また、融資に関しては「収益還元法」で融資評価（価格）が決まる為、物件価格も非常に高いです。
都心16区内のワンルームであれば25㎡程度のものでも3000万は超えてきます（立地によっては4000万以上）。
家賃で言えば10万以上の設定のものがほとんどです。
価格同様に「家賃」に関しても新築プレミアムが上乗せされています。
中古の賃料相場との乖離をよくチェックしてください。
立地によっては新築のワンルームでも当初の設定家賃から賃料の下がらないものも存在しますが、今のような明らかに高い賃料設定がこの先どれだけ維持し続けられるか？
というと非常に厳しいと言わざるを得ません。
融資条件は新築も中古も同じ
かつてのワンルーム市場では、中古のワンルームと新築のワンルームで融資金利が異なる金融機関が多かったです（新築は金利が低く、中古は高め）。
また、そもそも中古に融資してくれる金融機関も今に比べ非常に少なかったです。
当時の中古価格は今よりももちろん安く、利回りは高かったです。
しかし、融資金利が今よりも高く、そのイールドギャップを圧迫している状況でした。
※イールドギャップについては以下の記事にまとめております。
⇒不動産投資における「イールドギャップ」について超分かりやすく解説。
現状では
- ワンルームに融資してくれる金融機関が増えた
- 新築も中古も融資金利はほぼ同じで低金利
という状況ですから、確かに都心のワンルームの利回りは低くなっていますが（新築も中古も）、融資の状況に関しては、昔のそれに比べると非常に有利なわけです。
※ワンルームマンションの融資金融機関の金利ランキングはこちら
⇒【2020年5月】投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行＆金利ランキング
新築と中古で同じ融資条件だった場合、毎月の収支はどのくらい違うのか？をシミュレーションしてみました。
※前提条件は以下の通り
・比較をわかりやすくするために、中古物件も敢えて同じ賃料、管理費、修繕積立金としております。
・中古価格は新築時の75％と設定しました。
融資評価は実質利回りで計算されますので、都内の築浅中古であれば大体似たような感じの収支になります。
毎月の収支に大きな差がでているのが分かります。
まとめ
新築ワンルームであっても、当初の購入価格が安価で入手できた人で実際に売却利益を出している方がいるのも事実です。
しかし、それは購入した時期の物件価格や相場そのものの低さに裏打ちされた条件がそろったものです。
現状は新築のワンルームの家賃相場そのものが非常に高く、またそれに合わせて融資評価が出ている状況です。
この先も都内賃料の上昇相場が続けば、新築であっても売却益を得ることは不可能ではないでしょう。
しかし、もしそうだとするならば相場の賃料で貸しに出している築浅の中古物件を購入し、空室のタイミングで高い賃料で入居者を付けられることができればさらに有利ということになります。
そもそもの物件価格が新築よりも安いですからね。
逆に、賃料相場が下落傾向にあったとしても、中古は新築ほど影響を受けずにすみます。
勿論相場でしっかりと貸しに出せている物件に限ります。
以上の理由から新築よりも中古を選択することが賢明という判断になります。
