ワンルームマンション投資とは?その全容をこの1記事で徹底解説!

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ワンルームマンション投資とは?

目次

ワンルームマンション投資とは

ワンルームのマンション一部屋を購入して、それを人に貸しに出し、家賃収入を得ることを言います。

インカムゲインとキャピタルゲイン

毎月入ってくる家賃収入をインカムゲインと言います。

物件を売却した際に入る収入をキャピタルゲインと言います。

ワンルームマンション投資はどちらかというと、インカムゲインを狙った長期間にわたる投資になります。

なぜワンルームマンション投資が会社員に人気なのか?

ワンルームマンション投資を始める方は、会社員・公務員などの一般のサラリーマンが多いです。

また、近年では看護師やOLなど女性投資家も増えています。

働く女性が必ず不動産投資をしなければならない5つの理由

ワンルームマンション投資が会社員に適しているのには3つの理由があります。

自己資金がほとんどいらない

マンション投資、不動産投資と聞くと多額の自己資金が必要なイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか?

実際には、ワンルームオーナーで自己資金をたくさんお持ちの方もいらっしゃいますが、そうでない方も大勢います。

一定の条件を満たしたワンルームであれば、銀行からフルローンで融資を受けて購入できます。

例えば、販売価格2000万の物件であれば、2000万円丸々ローンを組むことが可能なのです。

投資物件を購入する際には、物件価格とは別に「諸費用」が80万ほど掛かってきます(銀行や購入物件によって差異あり)。

この諸費用とは銀行の事務手数料や登記費用などです。

投資マンションローンで有名なオリックスやソニー銀行では、この「諸費用」分もローンに組み込んで物件を購入することが可能です。

つまり、先ほどの例でいうなら物件価格2000万+諸費用80万=2080万のローンが組めるということです。

なので、頭金をほとんど出さずに物件を購入することが可能なのです。

融資を受けやすい

ワンルームマンションは物件売主業者の提携金融機関(オリックス、ソニーなど)から融資を受けて購入するパターンが多いです。

よって、売主業者が既に金融機関でどれくらいの融資が出るのか?を把握しております。

お客さんの属性がしっかりしていれば、融資を受けてワンルームを購入するのは非常に簡単なのです。

では、金融機関はお客さんのどこをみて融資の判断をするのでしょうか。

以下は投資マンションローンの一般的な審査基準です。

  • 勤続3年以上
  • 年収500万以上
  • 上場企業またはそのグループ会社が望ましい(公務員・看護師などもOK)
  • キャッシングなどの小口借り入れが無い

もちろんこれに該当していない場合でも融資を受けることは可能です。

融資に際してのハードルはそこまで高くありません。

※公務員はワンルームマンション投資で非常に有利です。

自衛官(公務員)が不動産投資をしなければならない3つの理由。

手間がかからない

ワンルームマンション投資を始める方は、普通の会社員で不動産業には縁もゆかりもない方がほとんどです。

そんな一般の素人の方がいきなりマンションのオーナーになり、貸家業を営む訳ですからハードルが高いのでは?と思われるのも無理はありません。

しかし、90%以上のお客様は物件の管理を専門の「管理会社」に業務委託しております。

もちろん委託手数料はかかりますが、毎月数千円程度です。

これによって、実際にオーナーがやらなければならない業務のほぼすべてを管理会社が代行してやってくれるのです。

ワンルームマンションオーナーになったからといってオーナーとしてやるべきことは特にありません。

だからこそ、不動産知識のない素人の方でも簡単に始められるのです。

※看護師さんのような不動産とは全く関係ない職種の方でも取り組んでいます。

看護師は自宅を買うな!不動産投資が向いている3つの理由

なぜワンルームマンションが投資に適しているのか?

不動産投資と一口に言っても様々な種類があります。

  • 一棟マンション
  • 区分マンション

大きく分けるとこの2つです。

そしてそれぞれに新築・中古が存在します。

一棟マンション

マンション一棟を丸ごと所有するタイプです。

収益性は区分マンションに比べてもちろん高くなりますが、そもそも立地が都心になると、価格が億単位で非常に大きくなります。

個人投資家の資金力では購入が難しいのが現状です。

よって、個人が買うとなれば地方の一棟マンションになります。

新築は値段が高いため、地方の中古一棟マンションが投資対象となることが多いですが、スルガ銀行の不正融資問題により、そもそも融資を受けること自体が困難になっております。

購入に際しての融資を引き出すのに自己資金・エビデンス(預金)は物件価格の3割程度が必要となることが多いです。

つまり、1憶程度の物件を購入するためには3000万の預金や資産が必要ということです。

また、自己資金だけでなく、高額なローンを組むので、それに見合った年収も必要となります。

最低でも年収1000万円以上を基準とする銀行が多いです。

以上の事実からも分かるように、一棟マンション購入に向けた融資のハードルは非常に高いということです。

※一棟の失敗事例はこちらに記載してます。

スルガ銀行を使った、シェアハウス(かぼちゃの馬車)、地方一棟RC、地方一棟アパートに要注意

区分マンション

区分マンションとは、マンションの1部屋単位のことです。

一棟マンションはマンション丸ごとを購入するのに対して、区分マンションは、その一棟マンションの内の1部屋分を購入することです。

一棟マンションに比べると、そもそもの投資単位が小さいです(数百万から数千万)。

業者の提携金融機関を使えば、ほとんど自己資金を出さずに物件を購入できるので、一般的な会社員でも始めやすいのです。

区分マンションにも種類がありさらに細かく「ファミリータイプ」「ワンルームタイプ」に分けることができます。

「ファミリータイプの区分マンション」

家族世帯が入居するような広いタイプのマンション(2LDK以上)の1部屋です。

ワンルームに比べると、お部屋も広いのでその分賃料も高く取れるメリットがあります。

しかし、一旦空室になってしまうと次の入居者が決まりづらいというデメリットもあります。

なぜなら、ファミリー世帯が入居ターゲットになる訳ですから、そのお部屋に住むのに家族全員のそれぞれの思惑が絡んでくるからです。

  • 職場への距離
  • 子育てしやすい環境か
  • 家事同線
  • リビングの日当たり
  • 駐車場は最低1台必要
  • 近くに病院がほしい
  • 交通量が多いと子供が心配
  • 子供の学区 などなど・・・

挙げればきりが無いほど出てきます。

入居する人数が増えれば、その分考慮しなければならない要件も増えてしまうのです。

家族ごとに求める理想の住まいは異なりますから、それに合致したマンションでなければ、なかなか入居も決まりません。

また、都心のファミリーマンションの賃料は非常に高額です。

2LDK、3LDKのお部屋に住もうと思えば、賃料も月20万円程度は支払わなければなりません。

この毎月20万円という数字ですが、例えば住宅ローンだといくらのローンが組めるのか考えてみましょう。

なんと、同じ20万円を住宅ローンで支払うならば、7000万相当の自宅が買えてしまう訳です。

賃貸で何も残らず、20万円を支払い続けるよりは、自宅を買って住宅ローンを支払ったほうが最終的には自分の物にもなるし、資産にもなる訳です。

また、住宅ローン取得控除も最大限にで使えますから、買っちゃったほうが良い!となる人が多くなります。

つまり、ファミリーマンションは賃料が多く取れるメリットはありますが、

  • 空室期間が長くなる
  • マンション賃貸派・購入派で需要が2分される

という大きなリスクを抱えることとなります。

※ファミリーマンションが投資に向かない理由はこちらで詳しく解説してます。

ファミリーマンションが投資に向かない4つの理由

「ワンルームタイプの区分マンション」

ワンルームマンションは単身者向けのコンパクトなマンション(1R、1K)です。

価格も一棟マンションやファミリーマンションに比べると安いです。

あくまでワンルームなので賃料も決して高くありません。

よって、一棟マンションなどに比べると、利回り(収益性)は低い傾向にあります。

特に都心部のワンルームは利回りが低いです。

もちろん地方都市などに行けば高利回りのワンルームマンションなども存在しますが、利回りの高さはリスクの高さと比例しております。

よって、高利回りになればなるほどリスクも高くなると考えましょう。

東京都心部では単身世帯が増加の一途を辿っており、東京23区内の単身世帯は242万人いるといわれております。

それに対してのワンルームマンションの戸数は首都圏で30万室程度です。

※ワンルームの供給戸数はこちらで解説します。

単身者人口が爆増!?都内の単身者人口とワンルームマンション供給戸数

都内ワンルーム 需要と供給

(東京カンテイ、H27年国勢調査より)

この数字から見ても分かるように圧倒的に単身者の数が多いのが東京なのです。

つまり、入居需要が非常に豊富なので、必然的に空室になりづらいということが分かるかと思います。

しかもワンルームを購入してそこに住む人はほとんどいませんから、ファミリーマンションのように賃貸派・購入派に需要が2分されることもありません。

先ほど都心のワンルームは利回りが低い、とお話ししましが、ワンルームの利回りの低さはこの入居需要の安定性に起因すると考えることができます。

※先々の単身者の人口統計についてはこちらで解説してます。

【まとめ】ワンルームマンション投資に関するよくある質問と回答

ワンルームマンション投資はいくらからできる?

ワンルームマンション投資はフルローンが可能で、尚且つ諸経費もローンに組み込むことができます。

よって、本当に自己資金が0円でもスタートできてしまいます。

最近では「自己資金0円で不動産投資!」などと謳った広告やセミナーが多いですが、全く貯金が0円の状態で借り入れをして投資するというのは無謀です。

現実的には年収などが高ければ融資審査は通るかもしれませんが、投資はあくまで余剰資金で行うものです。

貯蓄が0円のかたは先ずは諸経費程度(80万円程度)の預金を貯めることから始めましょう。

※諸費用の詳細はこちらに記載してます。

諸費用とは?

ワンルームマンション投資は儲からない?

先ずは結論から言いましょう。

ワンルームマンション投資で大きく儲けを出すことは難しいです。

※ワンルーム投資で億万長者は目指せません。その理由はこちらの記事でも記載してます。

ワンルームマンション投資は儲からない?億万長者は絶対無理!

特に新築のワンルームマンションなどを購入すると、ほぼ100%の確率で毎月のキャッシュフローが赤字になり、持ち出しが発生してしまいます。

ここでいうキャッシュフローとは、家賃収入と毎月のもろもろの返済との差額をいいます。

例えば、毎月の家賃収入が8万円、それにたいして銀行へのローン返済や管理費等の出費が9万円だとすると、毎月1万円の赤字になってしまします。

その逆に、毎月の家賃収入が9万円、それにたいして銀行へのローン返済や管理費等の出費が8万円だとすると、毎月1万円のキャッシュフロー(プラス収入)となります。

当然キャッシュフローはプラスが理想的です。

しかし、キャッシュフローの大きさは利回りの高さに比例します。

利回りが高ければ高いほど、毎月多くのキャッシュフローを見込むことが出来るのです。

しかし、先ほども言いましたが利回りの高さはリスクの高さに比例します。

購入後、入居が思ったほどつかずに賃料が下がれば、利回りも下がります。

利回りは1つの投資の指標にすぎません

高い利回りに心を奪われ、深く考えずに物件を購入しないよう注意してください。

では、何故そんな利回りの低い都心のワンルームマンションを購入するのか?

どのようなメリットがあるのか順番に見ていきましょう。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資を始める理由は人それぞれですが、大きく分けて以下の6つのメリットがあります。

団体信用生命保険

ワンルームマンション投資をするにあたって、ほとんどの方が金融機関から借り入れをします。

その借り入れ、つまりローンを組む際に加入する生命保険のことを団体信用生命保険といいます。

簡単に言えば、「死んだらローンが0になる」ということですね。

図で表すと以下のような感じです。

さらに詳しく言うと、下記のような状態になった時にローン残債が全て保険で賄われます。※保険会社にもよって差異あり。(下記はNKSJひまわり生命の場合)

死亡

高度障害(下記1~8の事例に当てはまった場合)

1、両眼の視力を全く永久に失ったもの

2、言語またはそしゃくの機能を永久に全く失ったもの。

3、中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの。

4、両上肢とも、手関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの。

5、両下肢とも、足関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの。

6、1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの。

7、1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの。

8、胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの。

団体信用生命保険が適用になると、ローンは全て保険で完済されて、物件は無借金状態になります。

その物件は、当事者が死亡してしまった場合には、残された遺族へ相続できます。

ローンの支払が無いワンルームが残るので、毎月の家賃収入は丸々手元に入ってくることになります。

※ちなみに上記の保険の告知で嘘をつくと・・・・以下の記事で解説します。

団体信用生命保険で告知義務違反で嘘をつくとバレる?

・民間の生命保険料をマンション投資でコストカット

マンション投資を始めると、必然的に団体信用生命保険に加入します。

物件の収支が良ければ、毎月手出しなく、物件価格相当の死亡保障に加入できるのです

効率の良い生命保険をお探しの方は、マンション投資で死亡保証額を賄うのも一つの手段です。

ご自身の資産運用としてのマンション投資でもありますが、見方を変えると、残されたご家族を守るための保険資産にもなるのです。

年金対策

ワンルームマンション投資は年金対策になると言われています。

サラリーマン現役時代にローンを組んでワンルームマンションを購入し、そのローンが終了するころには年金+アルファの収入源として家賃収入を見込めるのです。

毎月の支払は取れる家賃収入で賄うことによって、ほとんど手出しなく運用できます。

購入物件を間違えなければ、ローン期間中も手出しは無く毎月多少のキャッシュフロー(毎月の支払を収入が上回る状態)をとりながら物件を運用することも可能です。

図で表すと以下のような感じです。

節税

ワンルームマンション投資は節税になるといわれています。

会社員はお給料から所得税・住民税が差し引かれて、給与を支給されます。

ワンルームマンション投資をすることによって、

  • 所得税に関しては支払った所得税の一部が還付される
  • 住民税に関しては収める金額が少なくてすむ

という形で節税となります。

その仕組みは図で表すと以下のような感じです。

ワンルームマンション投資をするにあたって、様々な経費を出すことができます。

その経費が家賃収入を上回ると、赤字で確定申告することになります。

その赤字分は給与所得と合算(損益通算)できます。

そうなれば、給与所得はその分(赤字分)下がるので、そもそも収める税金が少なくなったり、既に支払った税金が戻ってきたりする仕組みです。

しかし、この節税に関して注意点があります。

あくまで、節税効果が大きく見込めるのは購入後の数年間(物件にもよって差異はあります)です。

業者によっては、生涯にわたって節税が続くような説明をする営業マンもいますので注意してください。

よって、節税のみを目的としたワンルームマンション投資はお勧めできません。

マンション経営は大して節税にならない!!

相続税対策

ワンルームマンション投資は相続税対策に有効です。

以下はマンションの相続税評価額の図になります。

例えば2200万円の現金を相続すると、2200万円全てに相続税がかかってきます。

しかし、2200万円のワンルームを購入して、相続した場合、その相続評価額は441万円になります。

つまり、現金で相続する場合の約5分の1まで相続税評価額を圧縮できるのです。

相続税を下げるために、現金ではなくワンルームを購入してその物件を相続することで、大きく相続税を下げることができます。

※ワンルームマンションで相続税対策・贈与対策は以下の2記事をご覧ください。

【徹底解説】ワンルームマンション投資で相続税対策は生前の贈与が鍵

【徹底解説】ワンルームマンション投資が相続税対策に超有効な理由

毎月のキャッシュフロー

都心のワンルームマンションの利回りは低いです。

よって、毎月のキャッシュフローを大きくプラスに転じることは難しいですが、少ない金額であれば毎月プラス収入を作り上げることは可能です。

新築ワンルームマンションなどですと、ほぼ確実に35年ローンで毎月のキャッシュフローは赤字になります。

毎月の支払が込み込みで10万円それに対して家賃収入が9万円だと、毎月のキャッシュフローは赤字でマイナス1万円です。

それが逆転していれば、毎月1万円の収入となります。

毎月の収入金額は大きくはありませんが、給与所得プラスαで収入が入ってくる状況を作ることが理想です。

※東京1Rの開発した1Rシミュレーションで提案物件の収支がマイナスでないかしっかり確認してください。物件の収支に関しても以下のようにアドバイスしてくれます。(1Rシミュレーションは無料です。ぜひ使ってください。)

業界初!ワンルームマンション投資専用の収支シミュレーション&投資前の適正診断サイトを開発!

売却益(含み資産)

昨今では、ワンルームを売却して売却益を出される方が非常に多くいらっしゃいます。

都心のワンルームは家賃や価格が一定水準で安定しているため、利回りが低いです。

なので、毎月大きくキャッシュフロー(毎月の家賃収入が支出を上回る)を出すことは物理的に難しい状況であります。

しかし、価格が安定しているということは価格が下がりにくいということです。

都心の一等地ではワンルームであっても価格が上昇している地域も存在します。

以下は東京1Rの開発した「1Rシミュレーション」収支グラフ図です。

紫の線はローン残債です。

赤の線は売却予測価格です。

売却予測価格は徐々に下がっていますが、それを上回るスピードでローン残債が減っていく為、売却予測価格とローン残債の差額(=つまりは含み益)がどんどん大きくなっているのが分かります。

これこそが低い利回りであっても、都心の価値の落ちにくいマンションを所有する意味なのであります。

※出口戦略と含み資産については以下の2記事で詳しく解説してます。

ワンルームマンション投資の出口戦略は2つ!その考え方

投資用ワンルーム「含み資産(売却価値)」の考え方について

ワンルームマンション投資のリスク

ワンルームマンション投資には以下の9つのリスクが存在します。

空室

ワンルームマンション投資は賃貸経営です。

入居者がいなければ、家賃収入も入ってきません。

家賃収入が入らなくても、毎月の固定費(管理費・修繕積立金・ローン支払)は支払わなければなりません。

例えば、都心のワンルームで2000万程度の物件を所有したとしましょう。

2000万を35年ローンで組むと、毎月の支払は管理費なども全て含めて大体8万円程度です。

家賃収入が入らないと、この8万円が毎月家庭から出ていくことになります。

適正家賃で貸しに出せていれば、長期間空室になる可能性は低いですが、それでも可能性は0ではありません。

不動産投資で空室が埋まらない時に試す8つの方法

家賃下落

物件が古くなれば家賃を下げることも当然考えなければなりません。

新築ワンルームなどは特にそうですが、新築時の家賃設定をローン期間中(35年)維持し続ける前提で物件を購入するのは非常に危険です。

物件価格もそうですが、家賃も新築プレミアムが上乗せされているとお考え下さい。

しかし、中古ならば安全か?と言われればそうでもありません。

相場よりも高額の賃料で入居している場合もありますので、そういった物件を購入してしまうと中古と言えども直ぐに賃料を下げなければならない状況になります。

東京23区ワンルームマンションの築年数別平均賃料を調査!

価格下落

不動産は市況商品ですので、時代によって価格が変わります。

しかし、とは言えども都心のワンルームを値上がりを期待して購入したり、ずっと同じ価値を維持できる前提で購入するのは非常に危険な考え方です。

現に新築物件を購入し直ぐに売却しようとすると、その時点で価格は20%程度下落することからも明らかです。

中古だったとしても建物が古くなれば物件価格が値下がりするのは当たり前のことです。

金利上昇

投資マンションのローンはそのほとんどが変動金利です(一部ソニーなどは2年固定などあり)。

金利が上昇すれば、毎月の返済額は大きくなります。

よって、将来的な金利上昇なども視野に入れて投資する必要があります。

また、金融機関によっては金利変動に関係なく「5年間は返済額一定」などの仕組みを導入している金融機関もあります。

オリックス不動産投資ローンの金利上昇・返済額見直しの仕組みを徹底解説!

管理費・修繕積立金の上昇

建物管理費・修繕積立金は建物管理会社に支払うお金です。

マンションの共用部分(エントランス・ロビー・外壁など)の維持・管理・修繕に使うお金ですが、毎月かかる固定費になりますが、この金額は将来的に変動します。

新築のワンルームマンションなどで、当初の修繕積立金が数百円という物件がありますが、向こう数十年に渡ってその金額で建物の修繕金を賄える訳がありません。

特に修繕積立金は年数とともに徐々に上昇すると考えておきましょう。

築年数が古い物件だと、そもそも長期修繕の計画すらなく、建物のメンテナンスが全く行われていないスラム化したマンションも存在しますので注意が必要です。

ワンルームマンション投資で購入後にかかるコスト一覧(修繕積立金も上昇!?)

設備や原状回復にかかるお金

ワンルームマンションのお部屋の中の維持や修繕に使うお金です。

部屋の中にはエアコンや給湯器などの設備もあれば、年数が経過すれば壁紙などもオーナー負担で変えなければなりません。

そのような設備交換費用や入退去時の原状回復費用などもシミュレーションしておきましょう。

以下は設備や原状回復費の一例です。

賃貸管理会社の倒産

ワンルームマンションを所有するにあたって、購入後の賃貸(入居者)管理は賃貸管理会社に依頼するのが通常です。

賃貸管理会社は潰れづらいとは言われていますが、無理な家賃保証などがたたって、倒産してしまう賃貸管理会社も少なくありません。

賃貸管理会社が倒産する場合、いくつかの兆候が見られます。

その代表的な例が「家賃入金の遅れ」です。

期日までに家賃の入金が無かった場合には次の管理会社を探し、現在の管理会社との賃貸管理契約の解約の準備を勧めましょう。

管理会社が倒産してしまってからですと、家賃が取り返せなかったり、お部屋の入居者情報が分からなくなったりとリスクが大きくなります。

賃貸管理会社の業務内容は?管理会社が倒産したらどうなるの?

担当者の辞職

これはワンルームマンション投資業界あるあるです。

基本的にワンルームを購入する際には、ほとんどの人がワンルームの担当者(営業マン)から物件を購入します。

会社から物件を買うというよりも、その担当者を信じて物件を購入される方も非常に多いです。

担当者にアフターフォローも含めて全て任せるつもりで物件を購入し、数年後にはその担当者が辞めてしまい、身近に相談できる相手がいない・・・

こんな状況になっている方からの相談が後を絶ちません。

担当者の人柄が良かった?のか、ワンルーム投資の内容をほとんど理解せずに物件を購入している方も少なくありません。

「担当者を信じて」

「会社を信じて」

不動産業者のHPやお客様の声で良く聞くフレーズですが、ワンルームマンション投資は物件への投資です。

この先数十年先も今の担当者・販売会社・管理会社が存続している確証はありません。

優秀で親切な担当者がいることは素晴らしいですが、それを購入の決め手とするのはあまりにも危険です。

だからこそ、しっかりとワンルームについて学び、優良な物件に投資しなければならないのです。

※ワンルーム営業マンの過酷な日常はこちらに記載してます。

ワンルームマンション投資の営業マンの日常を大公開

※担当者がちゃんと宅建を持っているかも重要なポイントです。

投資マンションの営業マンの宅建取得率はなぜ低いのか。

天災

ワンルームが建物である以上、「地震や火災」のリスクは常に存在します。

結論から言えば、火災に関しては保険に加入することでリスクヘッジすることができます。

地震に関しては、地震保険もあります。

そもそもワンルームは物理的に非常に地震に強い建物ですが、全ての建物が倒壊するような地震が起きた際の保証はありません。

極端に地震を心配されるようであれば不動産投資はやめておきましょう。

ワンルームマンション投資のリスク対策

ワンルームマンション投資の最大のリスクは「空室」です。

空室が続くから家賃を下げなければならないのです。

空室が続くような物件は誰も買いたがらないから値段が安くなるのです。

入居が途切れないような人気な物件であれば、家賃も価格も高い水準を維持し続けることができます。

だからこそ、「都心の一等地で物件を所有すること」こそが、ワンルームマンション投資最大のリスク対策となるのです。

ワンルームマンション投資の代表的な失敗事例一覧

ワンルームマンション投資とネットで検索すると、「失敗した」「損した」などの記事が目立ちます。

実際にいくつか相談を受ける中で、ほとんどの方が以下の事例のどれかに当てはまっております。

儲かると思ったのに儲からない(高利回り)

そもそもワンルームマンションが儲かるものだ!と誤認されて物件を購入したパターンです。

営業サイドからメリットを誇張して伝えられそれを信用して物件を購入しているのです。

  • 数年後には高く売れますよ!
  • この立地なら絶対下がりません!
  • 買った値段で買い取ります!
  • 節税効果はずっと続きます!

このような営業トークは非常に危険なので、絶対に信用してはいけません。

そもそもワンルームの利回りは高くないので、大きな儲けを出す(特に短期間で)こと自体が難しい仕組みになっております。

※将来買取をにおわせるようなトークは信用してはいけません。

悪徳・悪質な不動産投資会社の見分け方!この営業トークが出たら一発アウト!

売ろうにも売れない

売却相場がローンの残債を大きく下回っており、多額の現金を使わないと売却できないような状況です。

毎月のキャッシュフローが赤字の物件を購入してしまい、当初は毎月1回程度の支払であれば問題も無かったが、修繕積立金の上昇や家賃の下落により、赤字が拡大。

売ろうにも売れないので、仕方なく物件を保有するというパターンです。

節税効果が続かない

ワンルームマンション投資の節税効果は生涯にわたって続くものではありません。

節税効果が高いのも最初の数年です。

物件購入時に「初年度の高い節税効果が生涯にわたって続く」と誤認してマンション投資を始めるパターンです。

ワンルームマンション投資の初年度の節税効果は年収にもよりますが数十万に及びます。

その節税効果が生涯にわたって続くと勘違いしてしまうのです。

中には、営業マンがそのようにお客様をそそのかす場合もあるので注意しなければなりません。

※節税効果が無くなるとデッドクロスがやってきます。

不動産投資のデッドクロスとは?黒字でも倒産する!一体なぜ?

 

固定資産税・現状回復などの必要経費を計算していない

深く考えずにワンルームを購入し、購入後にいろいろと固定の経費が掛かることを初めて知るような状況です。

そんなお金がかかるなんて聞いてない!

と言っても、後の祭りです。

固定資産税は毎年かかりますし、設備が経年劣化で壊れればオーナーが負担しなければなりません。

少し言い方はきついですが、必要経費の計算などはワンルームマンション投資をするにあたって、当たり前に自分自身で計算しておかなければならないことなのです。

ワンルームマンション投資の固定資産税はいくら?計算方法を解説!

空室が続いて大きな赤字に

満室想定で物件を購入したが、一旦入居が途切れると次の入居がなかなかつかない・・・

毎月の家賃が入らないので、毎月のローン支払などを全て家計から支払わなければならず、マンションを所有すること自体が困難な状況に・・・

空室になる物件には2つの理由しかありません。

  1. 賃貸需要が無い
  2. 家賃が高すぎる

このどちらかです。

空室になってしまうような立地の物件を購入してしまうから失敗するのです。

周囲の賃料相場など事前にしっかり調べれば素人でも相場観を身に着けることはできます。

業者の進められるがままに物件を購入してはいけません。

無理な買い増し

ワンルームマンションは複数件所有することができます。

もちろん複数所有することで、メリットもありますが、その分多額のローンを組むことにもなります。

入居が続いていれば良いですが、複数件が一気に空室になればその毎月の負担も件数分に増加します。

優良な物件を複数所有できれば良いですが、業者に進められるがままに粗悪な物件を複数購入してしまうと取り返しがつきません。

自分自身の与信能力を過信しないように注意してください。

高金利の金融機関から融資を受ける

融資を受ける際に金利が高いと、毎月の返済が多くなり、マンション投資をするのには不利になります。

投資用のワンルームマンションは、売主業者の提携金融機関から融資を受けて物件を購入するパターンが多いです。

その売主業者がそもそも低金利の金融機関と提携していなければ、高金利の金融機関を使うしかありません。

お客様自身の属性が悪いために高金利の金融機関からしか融資を受けられない場合は仕方ありません。

具体的に3%を超えてくるような金利には要注意です。

必読!SBJ銀行で投資用マンションローンの提案を受けられている方へ。

入居の仕組みなどを理解しておらず、管理会社のいいなり

入居募集の仕組みが全く分かっておらず、全て管理会社に任せているパターンです。

もちろん入居募集に関しては管理会社が行ってくれる訳ですが、基本的に管理会社の立ち位置はあくまでオーナーのサポートです。

オーナーがそもそも管理業務の基本すら知らないのでは話になりません。

また、例えばお部屋の設備交換をするとなった時にも、そもそもの取り換え費用の相場が分からなければ、管理会社の見積もりのままにお金を出さなければなりません。

オーナーさんが無知であることを良いことに、事あるごとに不当な費用を請求する悪質な管理会社も存在します。

 

施設や大学などに頼ったマンション投資

大学施設が近くにある!というのを決め手に地方の格安物件などを購入したオーナーに多いパターンです。

確かに大学の近隣は学生の賃貸需要を見込むことができます。

しかし、その大学が、その土地に一生存在し続けるという保証はどこにもありません。

現に大学の所在地も「都心回帰」の流れにより、いくつもの大学が東京都心へキャンパスを移転しております。

キャンパスの無くなった地方都市の賃貸物件は悲惨です。

大学や特定の施設に頼った賃貸経営は非常に危険なので注意しましょう。

サブリース(家賃保証)に頼ったマンション投資

昨今では、かぼちゃの馬車の問題により、サブリースのデメリットやリスクが大きく社会問題となりました。

管理会社がオーナーに毎月定額の家賃を支払う保証契約にも関わらず、一方的にその保証賃料を減額したり、そもそも入金すらしない、といったパターンが多発しています。

サブリースとはサブリース会社がお部屋の入居者となり、そのお部屋を借り上げる契約です。

もちろんサブリース会社はそのお部屋を一般の入居者に転貸します。

サブリースのメリットとして、入居者の有無に関わらず、オーナーに一定金額の保証賃料が必ず入金されるというメリットがあります。

マンション投資の最大のリスクは空室なので、その空室の心配がいらないサブリースシステムは非常に魅力的に見えます。

しかし、実はこのサブリースシステムには以下の注意点が存在します。

  • サブリースの保証賃料は業者都合でいつでも引き下げられる
  • 業者からの一方的なサブリース解約もできる
  • サブリースを解約しようとしても応じてもらえない
  • サブリースを解約しようとすると多額の違約金を請求される
  • サブリースを解約しないと売却できない
  • サブリースを解約しないと借り換えできない
  • サブリース手数料が非常に高額

などのポイントです。

サブリースで最も誤解が多いポイントは、最初の保証賃料を永久に保証してもらえると、オーナーが勘違いしているパターンです。

契約書に保証賃料は毎月〇万円!と記載があっても、業者都合でいつでもその金額を下げることはできます。

それじゃあ契約書の意味ないじゃん!

と思うかもしれませんが、まさにそうです。

入居者は「借地借家法」によってその立場が強く保護されています。

サブリースの場合、入居者はサブリース会社となりオーナーよりもサブリース会社が保護される仕組みになってしまうのです。

サブリース(家賃保証)と聞くと非常に安心に思えますが、実態は全くの逆です。

サブリースをしなくても入居者のつく、そんな立地の物件を所有しなければなりません。

ワンルームマンション投資での家賃保証(サブリース)の闇に迫る!

マンション投資に関するトラブル

マンション投資に関するトラブルは後を絶ちません。

営業が熱心すぎる

「営業が熱心すぎて、断らせてくれない」

こんなパターンはよくあります。

熱心ならばまだいいですが、中にはお客様を長時間にわたって拘束したり、脅すような業者も存在します。

実際に業者に営業され、半ば無理やりに物件を購入させられた方も少なくないはずです。

断っても断っても何度も勧誘してくるようであれば、関係省庁に相談をお勧めします。

古くから存在する悪質な勧誘手段

ワンルームマンション投資の営業手法と言えば、電話営業です。

自宅に、携帯に、職場に。

「どこから電話番号を手に入れたの?」と不思議に思う人も多いはず。

営業マンは名簿屋から名簿を入手し、そこから電話営業を行っているのです。

勤務中だろうが何だろうが、時間お構いなしに一方的に電話してきます。

悪質な営業マンだと、何度もリダイアルしてきてお客様の仕事に支障をきたすこともあるようです。

突然電話営業してくるようなマンション投資会社は絶対に相手にしてはいけません。

【悪用厳禁】新築ワンルームマンション投資の悪質電話勧誘マニュアル

マンションの勧誘手法にも年々変化が

ワンルームマンション投資の勧誘の入り口は以下のいずれかのパターンが多いです。

  • 電話営業(最も一般的)
  • デート商法(出会い系サイト)
  • 合コン
  • 異業種交流会
  • 名刺交換会
  • 路上アンケート
  • 路上名刺交換
  • 保険外交員やFPや知人からの紹介
  • セミナー
  • ポイントサイト
  • 面談サイト

デート商法は以前逮捕者も出るほど社会問題となっています。

新橋のSL広場に行けば路上アンケート、路上名刺交換のワンルーム営業マンが数多く存在します。

最近では、多額の報酬をFPや保険外交員に支払う見返りとして、顧客を紹介してもらう手法が流行しているようです。

デート商法は犯罪なので絶対にダメですが、それ以外は特に違法ではありません。

出会いには様々な種類がありますが、少しでも違和感を感じるようならば一度立ち止まって冷静に考えましょう。

投資用ワンルームマンションの危険で悪質な営業手法を大暴露!

サブリース問題

レオパレス21やかぼちゃの馬車でも有名になったように、

  • サブリースが一方的に解約
  • サブリース賃料の減額
  • サブリース賃料を支払わない(えない)

といったトラブルが頻発しています。

サブリースはサブリース会社が健全に存続している前提での契約となります。

会社の業績が傾いたりすれば、そのサブリース賃料の支払は苦しくなります。

マンション投資は物件への投資です。

サブリースをしなければ心配な立地であれば、そんな物件は購入を見送るべきです。

レオパレス21の訴訟問題に見るヤバい管理会社の深い闇

なんちゃって業者のフラット35不正問題

マンションのローンを組むにあたり、その融資には2つの種類が存在します。

  1. 居住用のローン
  2. 投資用のローン

居住用ローンは要するに自宅を購入する際のローンです。

一般的な誰もが知る住宅ローンですね。

投資用ローンは賃貸経営やマンション投資をする際に借りるローンのことです。

で、その2つのローンには大きな違いがあります。それは

  • 居住用ローンは金利が非常に安い
  • 居住用ローンは審査が通りやすい

ということです。

居住用ローンの中でも特に審査が緩かったのがフラット35なのであります。

よって、属性の悪い顧客(派遣社員、年収が少ない、借金のある顧客)などを悪質業者がフラット35で融資を引き、投資物件を次々に購入させていったのです。

もちろん、フラットとの契約の建前上は「購入してこの家に住みます!」といっておきながら、購入後数カ月経過したら賃貸に出してしまうのです。

居住用のローンはあくまで債務者がその家に住むから銀行もお金を貸してくれるのです。

そもそも貸しに出すのなら、金利の高い投資用ローンを使わなければなりません。

この「なんちゃって」というスキームは銀行を欺く非常に悪質な手口なのであります。」

フラット35で不動産投資を勧める「なんちゃって業者」の闇に迫る

物件売却を迫る押し買い業者

都心のワンルームの値段は上昇傾向にあります。

都心のワンルームは仕入れ競争が激化しており、一昔前に比べると非常に高値で取引されております。

立地良ければ業者同士で取り合いになります。

それだけ仕入れが難しくなってきていることから、物件を所有しているオーナーさんの自宅を調べ上げて、直接自宅を訪問して買取を迫る業者も増えています。

何度も何度も足を運ばれ、そのしつこさに根負けして物件を手放す人もいるようです。

嘘をついて物件売却を迫る劇場型詐欺

これも都心のワンルームの事例ですが、オーナーさんに物件の管理会社を名乗る人から電話が掛かってきて、

「物件に重大な欠陥が見つかった!費用がいくらかかるかはわからないが、今後かなりのオーナー出費が予想されます!」

などと吹聴し、オーナーの不安をあおります。

その直後に買取業者を名乗るものが電話をしてきて

「お手持ちのワンルーム売却しませんか?」

とクロージングしてくるのです。

もちろん買取業者とその管理会社を名乗る人はグルなのでしょう。

仕入れ競争の激化により、ワンルーム買取の劇場型詐欺まで出てくる始末です。

フラット35で不動産投資を勧める「なんちゃって業者」の闇に迫る

借り換え詐欺

例えば、スルガ銀行などでワンルームの融資を受けている人だと、その融資金利は3%以上に及びます。

しかし、昨今では、その融資金利を1%代まで引き下げて借り換えできる金融機関も出てきています。

オーナーとしては金利が半分近くになる訳で、毎月の収支も改善しますし、良いことしかありません。

このオーナーの立場を逆手に取った借り換え詐欺被害が報告されています。

業者から借り換えの提案があり、話を聞いてみると「提携金融機関を紹介する。そうすれば今よりも低い金利で借り換え出来る。ただし、その代わりにもう1件物件を購入してください。」というものです。

被害者の方は「借り換え出来るならもう一件購入してもいいか・・・」

と思ったらしいのですが、実際は物件だけ購入させられて、借り換えは出来ずに業者はそのまま逃げてしまったそうです。

※借り換え詐欺の過去記事はこちら

マンション投資ローンの「借り換え詐欺」に要注意!詐欺業者の手口を暴く!

まとめ

ワンルームマンション投資はサラリーマンや公務員にとっては非常に安定した優秀な投資になります。

しかし、購入物件を間違えてしまうと、取り返しがつきません。

ワンルームマンション投資の営業マンを信じるな!

とまでは言いませんが、彼らの言うことを全て鵜呑みにするのはあまりにも危険です。

自分自身でも調べて、そして学ぶことで失敗を回避しましょう。


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