ワンルームマンション投資のメリット・デメリット・リスクを解説

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ワンルームマンション投資とは?メリットとリスクを徹底解説(サムネイル画像)

ワンルームマンション投資のメリットとデメリット、リスク、リスク対策に至るまで「ワンルームマンション投資」をこの1記事で全て理解できます。

動画でも詳しく解説しています。

ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資の仕組み

ワンルームのマンション一部屋を購入して、それを人に貸し出し、家賃収入を得ることを言います。

インカムゲインとキャピタルゲイン

インカムゲインとキャピタルゲインの図

毎月入ってくる家賃収入をインカムゲインと言います。

物件を売却した際に入る収入をキャピタルゲインと言います。

ワンルームマンション投資はどちらかというと、インカムゲインを狙った長期間にわたる投資と言われています。

一方で2020年現在においては物件価格の上昇などから、都心一等地でワンルームを所有されている方でキャピタルゲイン(売却益)を得られる方も増えてきました。

よって、キャピタルゲインとインカムゲインのどちらも狙える投資というのがワンルームマンション投資であると言えます。

なぜワンルームマンション投資が会社員に人気なのか?

ワンルームマンション投資を始める方は、会社員・公務員などの一般のサラリーマンが多いです。

また、近年では看護師やOLなど女性投資家も増えています。

ワンルームマンション投資が会社員に適しているのには3つの理由があります。

自己資金がほとんどいらない

マンション投資、不動産投資と聞くと多額の自己資金が必要なイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか?

実際には、ワンルームオーナーで自己資金をたくさんお持ちの方もいらっしゃいますが、そうでない方も大勢います。

一定の条件を満たしたワンルームであれば、銀行からフルローンで融資を受けて購入できます。

例えば、販売価格2000万の物件であれば、2000万円丸々ローンを組むことが可能なのです。

投資物件を購入する際には、物件価格とは別に「諸費用」が80万ほど掛かってきます(銀行や購入物件によって差異あり)。

この諸費用とは銀行の事務手数料や登記費用などです。

投資マンションローンで有名なオリックスやソニー銀行では、この「諸費用」分もローンに組み込んで物件を購入することが可能です。

つまり、先ほどの例でいうなら物件価格2000万+諸費用80万=2080万のローンが組めるということです。

なので、頭金をほとんど出さずに物件を購入することが可能なのです。

融資を受けやすい

ワンルームマンションは物件売主業者の提携金融機関(オリックス、ソニーなど)から融資を受けて購入するパターンが多いです。

よって、売主業者が既に金融機関でどれくらいの融資が出るのか?を把握しております。

お客さんの属性がしっかりしていれば、融資を受けてワンルームを購入するのは非常に簡単なのです。

では、金融機関はお客さんのどこをみて融資の判断をするのでしょうか。

以下は投資マンションローンの一般的な審査基準です。

  • 勤続3年以上
  • 年収500万以上
  • 上場企業またはそのグループ会社が望ましい(公務員・看護師などもOK)
  • キャッシングなどの小口借り入れが無い

もちろんこれに該当していない場合でも融資を受けることは可能です。

融資に際してのハードルはそこまで高くありません。

手間がかからない

ワンルームマンション投資を始める方は、普通の会社員で不動産業には縁もゆかりもない方がほとんどです。

そんな一般の素人の方がいきなりマンションのオーナーになり、貸家業を営む訳ですからハードルが高いのでは?と思われるのも無理はありません。

しかし、90%以上のお客様は物件の管理を専門の「管理会社」に業務委託しております。

もちろん委託手数料はかかりますが、毎月数千円程度です。

これによって、実際にオーナーがやらなければならない業務のほぼすべてを管理会社が代行してやってくれるのです。

ワンルームマンションオーナーになったからといってオーナーとしてやるべきことは特にありません。

だからこそ、不動産知識のない素人の方でも簡単に始められるのです。

※看護師さんのような不動産とは全く関係ない職種の方でも取り組んでいます。

なぜワンルームマンションが投資に適しているのか?

不動産投資と一口に言っても様々な種類があります。

不動産投資の種類の図

  • 一棟マンション
  • 区分マンション

大きく分けるとこの2つです。

そしてそれぞれに新築・中古が存在します。

一棟マンション

マンション一棟を丸ごと所有するタイプです。

収益性は区分マンションに比べてもちろん高くなりますが、そもそも立地が都心になると、価格が億単位で非常に大きくなります。

個人投資家の資金力では購入が難しいのが現状です。

よって、個人が買うとなれば地方の一棟マンションになります。

新築は値段が高いため、地方の中古一棟マンションが投資対象となることが多いですが、スルガ銀行の不正融資問題により、そもそも融資を受けること自体が困難になっております。

購入に際しての融資を引き出すのに自己資金・エビデンス(預金)は物件価格の3割程度が必要となることが多いです。

つまり、1憶程度の物件を購入するためには3000万の預金や資産が必要ということです。

また、自己資金だけでなく、高額なローンを組むので、それに見合った年収も必要となります。

最低でも年収1000万円以上を基準とする銀行が多いです。

以上の事実からも分かるように、一棟マンション購入に向けた融資のハードルは非常に高いということです。

区分マンション

区分マンションとは、マンションの1部屋単位のことです。

一棟マンションはマンション丸ごとを購入するのに対して、区分マンションは、その一棟マンションの内の1部屋分を購入することです。

一棟マンションに比べると、そもそもの投資単位が小さいです(数百万から数千万)。

業者の提携金融機関を使えば、ほとんど自己資金を出さずに物件を購入できるので、一般的な会社員でも始めやすいのです。

区分マンションにも種類がありさらに細かく「ファミリータイプ」「ワンルームタイプ」に分けることができます。

「ファミリータイプの区分マンション」

家族世帯が入居するような広いタイプのマンション(2LDK以上)の1部屋です。

ワンルームに比べると、お部屋も広いのでその分賃料も高く取れるメリットがあります。

しかし、一旦空室になってしまうと次の入居者が決まりづらいというデメリットもあります。

なぜなら、ファミリー世帯が入居ターゲットになる訳ですから、そのお部屋に住むのに家族全員のそれぞれの思惑が絡んでくるからです。

  • 職場への距離
  • 子育てしやすい環境か
  • 家事同線
  • リビングの日当たり
  • 駐車場は最低1台必要
  • 近くに病院がほしい
  • 交通量が多いと子供が心配
  • 子供の学区 などなど・・・

挙げればきりが無いほど出てきます。

入居する人数が増えれば、その分考慮しなければならない要件も増えてしまうのです。

家族ごとに求める理想の住まいは異なりますから、それに合致したマンションでなければ、なかなか入居も決まりません。

また、都心のファミリーマンションの賃料は非常に高額です。

2LDK、3LDKのお部屋に住もうと思えば、賃料も月20万円程度は支払わなければなりません。

この毎月20万円という数字ですが、例えば住宅ローンだといくらのローンが組めるのか考えてみましょう。

なんと、同じ20万円を住宅ローンで支払うならば、7000万相当の自宅が買えてしまう訳です。

賃貸で何も残らず、20万円を支払い続けるよりは、自宅を買って住宅ローンを支払ったほうが最終的には自分の物にもなるし、資産にもなる訳です。

また、住宅ローン取得控除も最大限にで使えますから、買っちゃったほうが良い!となる人が多くなります。

つまり、ファミリーマンションは賃料が多く取れるメリットはありますが、

  • 空室期間が長くなる
  • マンション賃貸派・購入派で需要が2分される

という大きなリスクを抱えることとなります。

「ワンルームタイプの区分マンション」

ワンルームマンションは単身者向けのコンパクトなマンション(1R、1K)です。

価格も一棟マンションやファミリーマンションに比べると安いです。

あくまでワンルームなので賃料も決して高くありません。

よって、一棟マンションなどに比べると、利回り(収益性)は低い傾向にあります。

特に都心部のワンルームは利回りが低いです。

もちろん地方都市などに行けば高利回りのワンルームマンションなども存在しますが、利回りの高さはリスクの高さと比例しております。

よって、高利回りになればなるほどリスクも高くなると考えましょう。

東京都心部では単身世帯が増加の一途を辿っており、東京23区内の単身世帯は242万人いるといわれております。

それに対してのワンルームマンションの戸数は首都圏で30万室程度です。

※ワンルームの供給戸数はこちらで解説します。

都内ワンルーム 需要と供給

(東京カンテイ、H27年国勢調査より)

この数字から見ても分かるように圧倒的に単身者の数が多いのが東京なのです。

つまり、入居需要が非常に豊富なので、必然的に空室になりづらいということが分かるかと思います。

しかもワンルームを購入してそこに住む人はほとんどいませんから、ファミリーマンションのように賃貸派・購入派に需要が2分されることもありません。

先ほど都心のワンルームは利回りが低い、とお話ししましが、ワンルームの利回りの低さはこの入居需要の安定性に起因すると考えることができます。

つまり、高い利回りではありませんが、より安定的に長期間にわたってできる確実性のある投資なのです。

ワンルームマンション投資はいくらからできる?

ワンルームマンション投資はフルローンが可能で、尚且つ諸経費もローンに組み込むことができます。

よって、本当に自己資金が0円でもスタートできてしまいます。

最近では「自己資金0円で不動産投資!」などと謳った広告やセミナーが多いですが、全く貯金が0円の状態で借り入れをして投資するというのは無謀です。

現実的には年収などが高ければ融資審査は通るかもしれませんが、投資はあくまで余剰資金で行うものです。

貯蓄が0円のかたは先ずは諸経費程度(80万円程度)の預金を貯めることから始めましょう。

ワンルームマンション投資は儲からない?

先ずは結論から言いましょう。

ワンルームマンション投資で大きく儲け(特に短期間で)を出すことは難しいですが、小さく利益を残していくことは十分に可能です。

※以下の動画でも詳しく解説しておりますので、是非ご覧ください。

特に新築のワンルームマンションなどを購入すると、ほぼ100%の確率で毎月のキャッシュフローが赤字になり、持ち出しが発生してしまいますので、購入するなら新築よりも中古がお勧めです。

ここでいうキャッシュフローとは、家賃収入と毎月のもろもろの返済との差額をいいます。

例えば、毎月の家賃収入が8万円、それに対して銀行へのローン返済や管理費等の出費が9万円だとすると、毎月1万円の赤字になってしまします。

その逆に、毎月の家賃収入が9万円、それにたいして銀行へのローン返済や管理費等の出費が8万円だとすると、毎月1万円のキャッシュフロー(プラス収入)となります。

当然キャッシュフローはプラスが理想的です。

しかし、キャッシュフローの大きさは利回りの高さに比例します。

利回りが高ければ高いほど、毎月多くのキャッシュフローを見込むことが出来るのです。

しかし、先ほども言いましたが利回りの高さはリスクの高さに比例します。

購入後、入居が思ったほどつかずに賃料が下がれば、利回りも下がります。

利回りは1つの投資の指標にすぎません

高い利回りに心を奪われ、深く考えずに物件を購入しないよう注意してください。

では、何故そんな利回りの低い都心のワンルームマンションを購入するのか?

どのようなメリットがあるのか順番に見ていきましょう。

ワンルームマンション投資の6つのメリット

ワンルームマンション投資を始める理由は人それぞれですが、大きく分けて以下の6つのメリットがあります。

団体信用生命保険

ワンルームマンション投資をするにあたって、ほとんどの方が金融機関から借り入れをします。

その借り入れ、つまりローンを組む際に加入する生命保険のことを団体信用生命保険といいます。

簡単に言えば、「死んだらローンが0になる」ということですね。

図で表すと以下のような感じです。

さらに詳しく言うと、下記のような状態になった時にローン残債が全て保険で賄われます。※保険会社にもよって差異あり。(下記はNKSJひまわり生命の場合)

死亡

高度障害(下記1~8の事例に当てはまった場合)

1、両眼の視力を全く永久に失ったもの

2、言語またはそしゃくの機能を永久に全く失ったもの。

3、中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの。

4、両上肢とも、手関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの。

5、両下肢とも、足関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの。

6、1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの。

7、1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの。

8、胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの。

団体信用生命保険が適用になると、ローンは全て保険で完済されて、物件は無借金状態になります。

その物件は、当事者が死亡してしまった場合には、残された遺族へ相続できます。

ローンの支払が無いワンルームが残るので、毎月の家賃収入は丸々手元に入ってくることになります。

・民間の生命保険料をマンション投資でコストカット

マンション投資を始めると、必然的に団体信用生命保険に加入します。

物件の収支が良ければ、毎月手出しなく、物件価格相当の死亡保障に加入できるのです

効率の良い生命保険をお探しの方は、マンション投資で死亡保証額を賄うのも一つの手段です。

ご自身の資産運用としてのマンション投資でもありますが、見方を変えると、残されたご家族を守るための保険資産にもなるのです。

年金対策

ワンルームマンション投資は年金対策になると言われています。

サラリーマン現役時代にローンを組んでワンルームマンションを購入し、そのローンが終了するころには年金+アルファの収入源として家賃収入を見込めるのです。

ローン期間中、毎月の銀行への返済は取れる家賃収入で賄うことによって、ほとんど手出しなく運用できます。

購入物件を間違えなければ、ローン期間中も手出しは無く毎月多少のキャッシュフロー(毎月の支払を収入が上回る状態)をとりながら物件を運用することも可能です。

図で表すと以下のような感じです。

節税

ワンルームマンション投資は節税になるといわれています。

会社員はお給料から所得税・住民税が差し引かれて、給与を支給されます。

ワンルームマンション投資をすることによって、

  • 所得税に関しては支払った所得税の一部が還付される
  • 住民税に関しては収める金額が少なくてすむ

という形で節税となります。

その仕組みは図で表すと以下のような感じです。

ワンルームマンション投資をするにあたって、様々な経費を出すことができます。

その経費が家賃収入を上回ると、赤字で確定申告することになります。

その赤字分は給与所得と合算(損益通算)できます。

そうなれば、給与所得はその分(赤字分)下がるので、そもそも収める税金が少なくなったり、既に支払った税金が戻ってきたりする仕組みです。

しかし、この節税に関して注意点があります。

あくまで、節税効果が大きく見込めるのは購入後の数年間(物件にもよって差異はあります)です。

業者によっては、生涯にわたって節税が続くような説明をする営業マンもいますので注意してください。

よって、節税のみを目的としたワンルームマンション投資はお勧めできません。

相続税対策

ワンルームマンション投資は相続税対策に有効です。

以下はマンションの相続税評価額の図になります。

例えば2200万円の現金を相続すると、2200万円全てに相続税がかかってきます。

しかし、2200万円のワンルームを購入して、相続した場合、その相続評価額は441万円になります

つまり、現金で相続する場合の約5分の1まで相続税評価額を圧縮できるのです。

相続税を下げるために、現金ではなくワンルームを購入してその物件を相続することで、大きく相続税を下げることができます。

※ワンルームマンションで相続税対策・贈与対策は以下の2記事をご覧ください。

毎月のキャッシュフロー

都心のワンルームマンションの利回りは低いです。

  • 新築であれば3~4%程度
  • 築浅中古であれば4%~5%程度

よって、毎月のキャッシュフローを大きくプラスに転じることは難しいですが、築浅の中古ワンルームであれば少ない金額ですが毎月プラス収入を作り上げることは可能です。

新築ワンルームマンションなどですと、ほぼ確実に35年ローンで毎月のキャッシュフローは赤字になりますので。

毎月の支払が込み込みで10万円それに対して家賃収入が9万円だと、毎月のキャッシュフローは赤字でマイナス1万円です。

それが逆転していれば、毎月1万円の収入となります。

毎月の収入金額は大きくはありませんが、給与所得プラスαで収入が入ってくる状況を作ることが大切です。

※東京1Rの開発した1Rシミュレーションで提案物件の収支がマイナスでないかしっかり確認してください。物件の収支に関しても以下のようにアドバイスしてくれます。(1Rシミュレーションは無料です。ぜひ使ってください。

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売却益(含み資産)

昨今では、ワンルームを売却して売却益を出される方が非常に多くいらっしゃいます。

都心のワンルームは家賃や価格が一定水準で安定しているため、利回りが低いです。

なので、毎月大きくキャッシュフロー(毎月の家賃収入が支出を上回る)を出すことは物理的に難しい状況であります。

しかし、価格が安定しているということは価格が下がりにくいということです。

都心の一等地ではワンルームであっても価格が上昇している地域も存在します。

以下は東京1Rの開発した「1Rシミュレーション」収支グラフ図です。

紫の線はローン残債です。

赤の線は売却予測価格です。

売却予測価格は徐々に下がっていますが、それを上回るスピードでローン残債が減っていく為、売却予測価格とローン残債の差額(=つまりは含み益)がどんどん大きくなっているのが分かります。

これこそが低い利回りであっても、都心の価値の落ちにくいマンションを所有する意味なのであります。

※出口戦略と含み資産については以下の2記事で詳しく解説してます。

ワンルームマンション投資のリスク

ワンルームマンション投資には以下のようなリスクが存在します。

そのリスクとリスク対策、考え方など詳しく見ていきましょう。

空室リスク

ワンルームマンション投資は賃貸経営です。

入居者がいなければ、家賃収入も入ってきません。

家賃収入が入らなくても、毎月の固定費(管理費・修繕積立金・ローン支払)は支払わなければなりません。

例えば、都心のワンルームで2000万程度の物件を所有したとしましょう。

2000万を35年ローンで組むと、毎月の支払は管理費なども全て含めて大体8万円程度です。

家賃収入が入らないと、この8万円が毎月家庭から出ていくことになります。

適正家賃で貸しに出せていれば、長期間空室になる可能性は低いですが、それでも可能性は0ではありません。

※空室の対策はこちらの記事をお読みください。

過去の記事にも書きましたが、都内のワンルームマンションに絞って投資することにより、その空室のリスクを最大限に回避することができます。なぜワンルームなのか?ということに関してはこちらの記事をご覧ください。

簡単にいうとワンルームマンションの入居ターゲット層となる「単身者・単身世帯」が東京都内では増加の一途をたどっているということです。

また単独世帯の増加の流れは今後数十年続きます。

東京都の単身世帯の今後の推移

ただし、今後の日本社会は少子高齢化の影響で人口そのものが減少していく予測がなされています

そんな中でも人口が今後も増え続けると予測されているエリアもある訳です。

2045年 主要都市人口

それが「東京」なのです。

そして、その東京の1世帯あたりの平均人数は現在2人を大きく割り込んでおり、年々その数値は下がっています。なので、今後もこの人数は限りなく1に近づいていく傾向にあります。

つまり単身者の割合が増加しているということですね。

なので、そんな単身者が増加していく中で、その単身者の住まいとなる「都心のワンルームマンション」に絞って投資することにより、空室リスクを最大限に回避することができるのです。

家賃滞納リスク

通常であれば、決まった日にちに家賃が入金される訳ですが、中にはその家賃を滞納してしまう入居者の方も少なからずいらっしゃいます。

家賃が滞納されると、オーナーに家賃が入金されずに投資シミュレーションが大きく狂ってしまいます。

ここに関しては、管理会社との滞納時の契約内容と入居時に必ず保証会社を通すことでリスクヘッジ可能となっています。

築年数が経過した極端に狭い築古物件などがありますが、滞納問題は基本的にこういった築古物件に多くみられる傾向にあります。

当然そのような築古物件は価格も安いわけですが、その分家賃も安いです。

その安い家賃のお部屋に住む入居者さんは、やはりご収入も低い場合が多いです

年齢が高齢の入居者さんになると、保証人も存在せず、保証会社も通らないような方も多いです。

そういった方々を入居させるかさせないかはオーナーさんの判断となりますが、万が一の滞納リスクも高くなるので注意が必要です。

都心の築浅物件に的を絞り入居時に必ず保証会社を通すことで、家賃の滞納リスクを回避することが可能です。

家賃下落リスク

物件が古くなれば家賃を下げることも当然考えなければなりません。

新築ワンルームなどは特にそうですが、新築時の家賃設定をローン期間中(35年)維持し続ける前提で物件を購入するのは非常に危険です。

物件価格もそうですが、家賃も新築プレミアムが上乗せされているとお考え下さい。

しかし、中古ならば安全か?と言われれば一概にそうでもありません。

相場よりも高額の賃料で入居している場合もありますので、そういった物件を購入してしまうと中古と言えども直ぐに賃料を下げなければならない状況になります。

物件購入の際は、周囲の賃料や物件価格等の相場を事前に調べておくことが非常に大切なのです。

価格下落リスク

不動産は市況商品ですので、時代によって価格が変わります。

しかし、とは言えども都心のワンルームを値上がりを期待して購入したり、ずっと同じ価値を維持できる前提で購入するのは非常に危険な考え方です。

現に新築物件を購入し直ぐに売却しようとすると、その時点で価格は20%程度下落することからも明らかです。

基本的に投資用ワンルームマンションの価格は「収益還元法」によって値段設定されます。

収益還元法とは、そのマンションから生み出される家賃収入からその不動産の適正投資価格を算出する方法です。

つまり、その物件からいくらの家賃収入が取れるのか?という部分が直接的な価格の根拠となるのです。

家賃の高い物件は値段も高くなりますし、低い物件は値段も安くなります

例えば以下のデータは収益不動産のポータルサイト「健美家」に登録された売却物件の平均利回りをエリア・築年数ごとにまとめたデータです。

投資用ワンルームマンションの平均利回り

直近の東京23区の築10年未満の平均利回りは4.53%となっています、

例えば、毎月の家賃が9万円の23区内の築浅ワンルームマンションがあったとしましょう。

年間の家賃収入は

9万円×12カ月=108万円です。

この108万円を4.53%の利回りで割ると

108万円÷4.53%=2384万円となります。

つまりこの価格が売却の相場価格ということになります。

家賃を元に価格を割り出すわけですから、家賃が下がらなければ価格も大きく下がることはありません。

つまり「家賃の下がりずらい物件」=「価格の下がりずらい物件」といえます。

また、築年数の浅い物件と築年数の古い物件を比較した場合に利回りの差が大きいということは例えば同じ賃料であったとしても売買価格に大きく差が出るということです。

つまり、上記の図でいうならば

  • 最も築浅と築古の利回りの差が小さいエリア=東京都心

でワンルームを所有することが最大の価格下落へのリスクヘッジとなるのです。

近隣の家賃設定や周辺類似物件の築年数ごとの売却相場をもとにしっかりと出口(売却価格)を計算した上でシミュレートしましょう。

金利上昇リスク

投資マンションのローンはそのほとんどが変動金利です(一部ソニーなどは2年固定などあり)。

金利が上昇すれば、毎月の返済額は大きくなります。

よって、将来的な金利上昇なども視野に入れて投資する必要があります。

また、金融機関によっては金利変動に関係なく「5年間は返済額一定」などの仕組みを導入している金融機関もあります。

管理費・修繕積立金の上昇リスク

建物管理費・修繕積立金は建物管理会社に支払うお金です。

マンションの共用部分(エントランス・ロビー・外壁など)の維持・管理・修繕に使うお金ですが、毎月かかる固定費になりますが、この金額は将来的に変動します。

これは物件によって本当に様々ですが、今の新築ワンルームだと、大体スタート金額は、

・管理費5000円~8000円
・修繕積立金1200円~3000円

くらいの設定が多いです。

この管理費・修繕積立金額は将来変動の可能性があります。

管理費は一定なことが多いですが、修繕積立金は大体5年~10年のスパンで徐々に上がっていく場合が多いです。

スカイコートさんのマンションなどはスタート1500円の場合、10年後に3000円、20年後に4500円、30年後に6000円、みたいなパターンが多いですね。

例外としてTFDさんのルーブルマンションシリーズのいくつかの物件で30年間一定金額で修繕積立金が上がらないっていうのもあります。

ただ、それが本当に計画通りいくかどうかはまた別の話ですが・・・。

以下は国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」から抜粋したものです。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

ワンルームマンションはそのほとんどは15階未満で5000㎡以下なので、平均の修繕積立金の目安は218円/㎡・月となります。

例えば20㎡のワンルームであれば

20㎡×218円=4360円

が毎月の修繕積立金の目安金額となります。

例えば総戸数が30戸の築10年の中古ワンルーム物件があったとしましょう。

築10年でマンション全体で積みたまっていなければならない金額は以下のように計算できます。

20㎡×218円×12カ月×30戸×10年=1569万です。

しかし、ここで問題なのが築年数の浅いワンルーム物件(10年以内など)ですと、そのほとんどがこの基準に達していないということです。

しかも、この218円/㎡・月という国土交通省の基準は主にファミリーマンションなども含めた形での平均値なので、ワンルームでそれだけ潤沢な修繕積立金を積み貯めるのは不可能に近いといえます。

また、共用部分の使用頻度や劣化スピードもワンルームはファミリーマンションに比べて低い(使用頻度が少ないから)ですからファミリーほど修繕にお金はかかりません。

よって、適正な修繕積立金の価格としては

20㎡×218円×12カ月×30戸×10年×60%(ワンルームである為)=941万

程度が現実的かつ妥当な数値かと思われます。

基本的に新築ワンルームマンションは新築時の修繕積立金が非常に安く設定されており、徐々に金額が上昇していく傾向にあります。

マンション経営のシュミレーションをする際に、この修繕積立金の値上がりを言わない営業マンも多いので、注意してください。

当初の安い修繕積立金が一生続くようなシュミレーションを見せたり、その逆に向こう1年間のシュミレーションしか見せない業者もあります。

特に最初の修繕積立金が極端に安い物件(数百円など)は要注意です。

なので、必ず物件購入前に「長期修繕計画表」を見るようにしてください。

これを見れば、今後積立金がどのように上昇していくのかを見ることができます。

なので、シュミレーションする段階で、将来の修繕積立金の値上がりも含めて、ある程度計算することができます。

あまりにも築年数が古い物件だと、そもそも長期修繕の計画すらなく、建物のメンテナンスが全く行われていないスラム化したマンションも存在しますので注意が必要です。

設備や原状回復など突発的支出リスク

ワンルームマンションのお部屋の中の維持や修繕に使うお金です。

部屋の中にはエアコンや給湯器などの設備もあれば、年数が経過すれば壁紙などもオーナー負担で変えなければなりません。

そのような設備交換費用や入退去時の原状回復費用などもシミュレーションしておきましょう。

以下は設備や原状回復費の一例です。

賃貸管理会社の倒産リスク

ワンルームマンションを所有するにあたって、購入後の賃貸(入居者)管理は賃貸管理会社に依頼するのが通常です。

賃貸管理会社は潰れづらいとは言われていますが、無理な家賃保証などがたたって、倒産してしまう賃貸管理会社も少なくありません。

賃貸管理会社が倒産する場合、いくつかの兆候が見られます。

その代表的な例が「家賃入金の遅れ」です。

期日までに家賃の入金が無かった場合には次の管理会社を探し、現在の管理会社との賃貸管理契約の解約の準備を勧めましょう。

賃貸管理会社を選ぶポイントや賃貸管理の契約書の注意点などは以下の記事でまとめております。

管理会社が倒産してしまってからですと、家賃が取り返せなかったり、お部屋の入居者情報が分からなくなったりとリスクが大きくなります。

担当者の辞職リスク

これはワンルームマンション投資業界あるあるです。

基本的にワンルームを購入する際には、ほとんどの人がワンルームの担当者(営業マン)から物件を購入します。

会社から物件を買うというよりも、その担当者を信じて物件を購入される方も非常に多いです。

担当者にアフターフォローも含めて全て任せるつもりで物件を購入し、数年後にはその担当者が辞めてしまい、身近に相談できる相手がいない・・・

こんな状況になっている方からの相談が後を絶ちません。

担当者の人柄が良かった?のか、ワンルーム投資の内容をほとんど理解せずに物件を購入している方も少なくありません。

「担当者を信じて」

「会社を信じて」

不動産業者のHPやお客様の声で良く聞くフレーズですが、ワンルームマンション投資は物件への投資です。

この先数十年先も今の担当者・販売会社・管理会社が存続している確証はありません。

優秀で親切な担当者がいることは素晴らしいですが、それを購入の決め手とするのはあまりにも危険です。

だからこそ、しっかりとワンルームについて学び、優良な物件に投資しなければならないのです。

天災リスク

ワンルームが建物である以上、「地震や火災」のリスクは常に存在します。

結論から言えば、火災に関しては保険に加入することでリスクヘッジすることができます。

地震に関しても、地震保険があります。

基本的に地震に強い物件を選ぶのであれば、1981年(昭和56年)以降に作られた「新耐震基準」の物件を選ぶことをお勧めいたします。

「新耐震基準法」は、1978年(昭和53年)の宮城県沖地震による被害を教訓にした、新たな基準で「震度6強以上の地震で倒れない住宅」と記載されています。

まだまだ記憶に新しい、阪神淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準で建てられたワンルームマンションの倒壊は1棟もありませんでした。

なので、築年数が1981年以前の旧耐震の築古投資物件は選ばず、地震に強い「新耐震基準」(築36年以内)の物件を選ぶことで最大限に地震リスクを抑えることができます。

旧耐震と新耐震の違いについては以下の記事で詳しく解説しております。

自宅の購入でローンを組めなくなる可能性

ローンを使ってワンルームを増やしていく場合、一定の戸数まで物件を増やすとそれ以上ローンを組むことができなくなります。

つまり、自宅の購入などを控えている場合、投資用のワンルームマンションローンが弊害となり自宅のローンの審査が否決になる可能性もでてくるということです。

この現象は、自宅に融資する銀行の投資用ワンルームに対する「評価」の問題に起因します。

一般的な日本の銀行は投資用の物件に融資をする際にその物件の「積算評価」というものを1つの重要な指標とします。

つまり、

  • 「積算評価」の高い物件には高い融資額がでる
  • 「積算評価」の低い物件には低い融資額がでる

ということになります。

この積算評価は土地の評価と建物の評価の合計額となります。

土地は路線価を基準として評価されます。

路線価は相続税・贈与税等にかかる税金を計算する際に、その税額を決める計算基準になるもので、路線(=道路)に付けられた価格です。

都心は土地も狭く、物件そのものの価格も高いため、地方の物件に比べると「積算価格」がそもそも通常に売買されている「販売価格」と大きく乖離してしまうパターンが多いのです。

つまり都心の物件は

  • 販売価格>積算価格

という形になりやすいのです。

都心の投資物件を販売価格フルローンで購入すると、自宅用の銀行からすれば積算評価額を大きく超えたローンを組んでいるとみなすので、その分購入者本人の信用を毀損している!とみなされてしまうのです。

よって、そういった物件をいくつも所有していれば当然、個人の信用棄損は大きくなりますから自宅用の物件を購入する際のローン審査にマイナスの影響が出てしまうのです。

あくまで、金融機関の「融資評価方法」というだけなので、実際にそのような都心の物件を買えば「損」となるか?といえばそれは全く別のお話しなので勘違いの無いようにご注意ください。

都心の区分ワンルームマンションは確かに積算評価は出にくいです。

しかし、都心の駅前一等地は空間の利用価値が非常に高く、空室もほとんどありません。

だからこそ積算価格以上の「販売価格」となっているのです。

銀行の評価方法にケチをつけたところで自宅のローンが通りやすくなるわけではないので、今後自宅を購入予定の方は、将来的に自宅のローンを組む分の余力を残した中でワンルームを検討するように注意して下さい。

ワンルームマンション投資の最大のリスク対策とは

ワンルームマンション投資の最大のリスクは「空室」です。

空室が続くから家賃を下げなければならないのです。

空室が続くような物件は誰も買いたがらないから値段が安くなるのです。

入居が途切れないような人気な物件であれば、家賃も価格も高い水準を維持し続けることができます。

だからこそ、「都心の一等地で物件を所有すること」こそが、ワンルームマンション投資最大のリスク対策といえます。

まとめ

ワンルームマンション投資はサラリーマンや公務員にとっては非常に安定した優秀な投資になります。

しかし、購入物件を間違えてしまうと、取り返しがつきません。

ワンルームマンション投資の営業マンを信じるな!

とまでは言いませんが、彼らの言うことを全て鵜呑みにするのはあまりにも危険です。

自分自身でも調べて、そして学ぶことで失敗を回避しましょう。

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