ワンルームマンション投資で失敗・破産した人達とその意外な理由

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ワンルームマンション投資において、最大のリスクは空室です。入居者がいなければ家賃も入ってきません。家賃収入が入ってこないと、毎月のローン支払いを全て自己資金で賄わなければならなくなります。

もちろん物件購入時に組むローン額にもよりますが、都心部のワンルームであれば2000万~3000万程度の価格になりますので、それをフルローンで組むと毎月7万~10万程度の支払となります。つまり、物件の空室状態が続くと、毎月7万円~10万程度のオーナーさんの持ち出しが出てしまう訳です。

ワンルームマンションを複数件ローンを組んで所有し、且つ、それが全部屋一気に空室になったりすると仮定すると、非常に怖いですよね。毎月数十万の持ち出しですから。

では実際にこのような状態でワンルームマンション投資で破綻してしまう人はいるのでしょうか?私の10年の営業経験をもとにお話しさせていただきます。

実際に破綻した人は・・・いる!でも・・・

破綻事例1

これはお客様で実際にあった事例です。私がまだ入社したてで(10年前)、新人の頃のお客様でした。そのお客様は愛知県在住の30代、会社員の方でした。そのお客様はもともとあまり自己資金が無く、貯蓄も苦手なタイプでしたので、東京のワンルームマンション1部屋を購入し、毎月強制的に貯蓄する感覚で投資を初められました。

強制的にといっても毎月数千円程度の持ち出しだったのでそこまでおおきな負担ではなかったはずなのですが、数年後、その支払いが滞るようになってしまいました。

お客様に連絡して、状況を確認すると、仕事は続けているが毎月キャッシングで生活するような状態とのことでした。空室状況を急いで確認しましたが、購入してから一度も入居が途切れたことはありませんでした。

話を聞くと、どうやら占い?にはまっており、全ての物事を風水で決めるような状態でありました。お金もそのほとんどを風水で使用していたようです。残念ながら結局は債務整理となりました。

破綻事例2

こちらも実際に会ったお客様事例です。この方は20代の医療関係の方で、非常に給料も高く、投資好きな方でした。お会いした時には、株やFXといった投資から、ブックメーカー、MLMなど、ありとあらゆる副業、サイドビジネス、投資を経験している方でした。所有物件はワンルームの区分3件で、大阪に2つ、東京に1つといった状況でした。

この方は全て家賃保証契約だったのですが3件で2万円程度の持ち出しでした。そんな中で、この方の知人に自称投資家?がいたらしく、その方に全財産を預けて毎月配当を貰うというような投資を行っていたようです。

信じられないかもしれませんが、何で運用しているのか?どんなビジネスモデルなのか?をしっかりと把握せずに、最初の数カ月は決まった配当が入ってきていたので、安心してしまい、全財産を預けるに至ったそうです。

最終的には毎月の配当も支払われなくなり、預けた元金はその自称投資家?に持ち逃げされるような形で終焉を迎えました。

この方も破綻事例1の方と同じように、仕事を辞めて無職状態にあり、毎月の配当金を頼りに生活していたようです。

最初の月の配当金が非常に多かったので、数百万円をキャッシングし、その自称投資家に渡していたようです。

この事例は典型的なポンジスキームかと思われます

ポンジスキームとは?

詐欺の一種で、日本語で言うところの「自転車操業」に近いものである。「出資してもらった資金を運用し、その利益を出資者に(配当金などとして)還元する」などと謳っておきながら、謳っていることとは異なって実際には資金運用を行わず、後から参加させる別の出資者から新たに集めたお金を(やはり運用せず)以前からの出資者に“配当金”などと偽って渡すことで、あたかも資金運用が行われ利益が生まれてそれが配当されているかのように装うもののこと。

ポンジ・スキーム – Wikipedia

2つの破綻事例におけ共通点

両者とも

  1. 極度の依存
  2. 仕事を辞めて無職の状態である。
  3. キャッシングに頼った生活をしている。

両者ともに形は違えど、「風水」と「自称投資家」に依存した生活となっていますね。それによって、仕事を辞め、キャッシングするという負のサイクルが出来上がっているのが分かります。

結論から言ってしまうと、お二人はマンション投資を始めたことにより生活破綻してしまったわけではありません。なので、マンション投資によって生活が破綻してしまったのか??と聞かれれば、そうではありません。

私の周りで、マンション投資が原因で生活が破綻してしまった、という事例は正直聞いたことがありません(もちろんマンションの立地は都心部限定ですが)。そういった方々の破綻理由を探っていくと、マンション投資以外の理由がほとんどです。なぜならマンション投資で失敗する一番の理由は空室だからです。入居者が付かずに、毎月銀行への全支払を自腹で行うような状態が続くと生活破綻する方も多くなるでしょう。

逆を言うと入居者さえしっかり付いていれば、そうそう破綻するようなことにはなり得ないということです。

入居者の付かない理由はたった2つ

立地条件や賃料設定が適正であれば、必ず入居者はつきます。入居者が付かないのには必ず理由があります。入居が付かない理由は大きく分けて2つです。

  1. 需要が無い。
  2. 賃料が高すぎ。

大きく分けるとこのどちらかに属することになるでしょう。なので、しっかりと賃貸需要のある場所で、適正な賃料(相場賃料)で貸し出すこと、また貸し出しの予測を立てることが大切なのであります。

 まとめ

ワンルームマンション投資に関しては、賛否両論色々とあるかとは思いますが、そもそもの規模が小さいので、デフォルト(破綻)してしまう可能性も小さいと言えるでしょう。

一棟とは異なり、数億円を一気に借り入れるわけでもありませんので、毎月の支払額も知れています(もちろん所有権数にもよりますが)。

ワンルームマンション投資の営業をしていると、ローンが怖い、失敗したら、など必要以上にローンに対して臆病になってしまう方が多いですが、私の知る限りでは、ワンルームマンション投資そのものが原因で経営破綻してしまった方をほとんど知りません。

※ローンに対してマイナスイメージをお持ちの方は必ず以下の過去記事を見てください。↓

不動産投資でローンを組むのが不安!借金とは違う理由

根本的なことですが、マンション投資のデフォルト率が高いのであれば、当の昔にワンルームへ融資する金融機関は無くなっているでしょう。

もちろん絶対に失敗しない!という裏付けや保証のある投資など存在しません。ただし、マンション投資はしっかりと投資計画をたてれば、失敗しずらい仕組みであることは間違いありません。

業者の話を鵜呑みにせず、しっかりと自分自身で相場、立地を調べるよう注意してくださいね。

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