不動産を購入したいけど、まったく貯金が無い。
そんな状況で頭金０円のフルローンでワンルームマンション投資できますよ？なんてお誘い受けたことはありませんか？？
手付金０円のフルローンでの物件購入は絶対にしないでください。
これからその理由をご説明していきます。
まずそれを説明するにあたって不動産購入費用についてみていきましょう。
目次
頭金
こちらのページで詳細記載してありますが、
不動産を購入するにあたって、通常は頭金を支払うパターンがほとんどかと思われます。
「頭金」は契約時の「手付金」と決済までに支払う「中間金」に分けることができます。（※分かりやすく言うと「頭金」＝「手付金」+「中間金」です）
なので例えば２０００万円の物件を購入するにあたって、１９００万円のローンを組むとしましょう。
そうなると、１００万円の頭金が必要になりますよね？
で、その頭金は大きく手付金と中間金に分けることができます。
その配分に関しては、業者との話会いで決まります。（手付金１０万、中間金９０万など）
手付金
手付金は売買契約時に支払い、契約成立を示す証拠金といった意味合いで買主から売主へ交付されるお金のこと。こちらの手付金は最終的には売買代金に充当される。
中間金
売買契約が成立した後に、売買代金の一部として買主から売主へ交付されるお金のことです。
内金の一種です。
こちらも最終的に売買代金に充当されます。
手付金なしのフルローン契約とは
例えば、上記の例でいうのなら、２０００万円の物件を２０００万円のフルローンで購入するようなパターンの売買契約を言います。
つまり、頭金は０円という訳ですね。
全てをローンで組むので、頭金（手付金、中間金）は必要ありません。
手付金を払う意味は「万一の保険」
不動産売買において手付金は別名「解約手付」とも言われます。
解約手付として手付金の授受が行われている場合には契約成立後であっても、一方の当事者だけの意思で契約解約ができるわけですね。
手付金が解約手付である場合には
「買主からは手付金を放棄すること」※通称：手付流し
「売主からは手付金の倍額を返還すること」※通称：手付倍返し
により、損害賠償を負う必要なく、契約を解除することができます。
例えば、手付金が１０万円だったとしましょう。
買主は「契約はしたけどやっぱりやめたい！」ってなった際に、１０万円を放棄すれば、それだけで契約を解除できてしまう訳ですね。
その逆に売り主が「やっぱり契約やめさせてください！」ってなった際に、２０万円を買主（お客様）に渡せば、解約できるわけですね。
まあ、あまり業者の方から「やっぱり契約やめさせてください！」という「手付倍返し」パターンはあまり無いでしょうが・・・。
手付金の支払は「契約解除」の権利を担保する意味を持つのであります。
手付金を払わないということは
「手付金を支払わない」＝「解約手付がない」ということになります。
つまり、手付金を支払ってないので、契約解除もできなくなってしまう訳であります。そうなってしますと、「契約したけど、やっぱりどうしてもやめたい！」ってなった場合、「損害賠償・違約金を払え！」となる可能性が非常に高くなります。
違約金とは
不動産の売買契約では、当事者の一方が債務を履行しない場合には、債務の履行を確保するために、その債務を履行しない当事者が他方の当事者に対して、一定額の金銭を支払わなければならないと定めることがある。
このような金銭を「違約金」と呼んでいる。
簡単に言えば、売主買主のどちらかが約束を守らない時に請求できるお金です。
損害賠償・違約金の予定について
損害賠償・違約金の予定の項目は、契約違反などによるペナルティーについて記載している項目です。個人同士の売買契約もありますが、多くのケースでは売主にあたる業者は不動産業者であるケースが多くあります。このケースでは法律において定められる違約金の限度額は売買代金の２０％までと定められております。
重要事項説明では、この上限にあたる２０％と記載されているのが通常のケースです。
上記にもありますが、売主が不動産会社、買主が一般の方というパターンですと、重要事項説明書には「損害賠償・違約金」についての請求はほとんどの場合が「売買代金の２０％」と設定されていると思います。
つまり、２０００万円の物件だと損害賠償・違約金は４００万円になります。
万が一のことも考えるのであれば、必ず手付を払う
以上のことから、大げさですが「手付を払わない＝解約ができなくなる」と考えてください。
解約するにしてもその際には「損害賠償・違約金」という形で売買代金の約２０％を請求されてしまう可能性がありますから。
物件価格の２０％を支払ってでも解約したい！というのは現実的に考えてあまり考えられない事例かと思います。
なので、投資物件を買う際も、居住用物件を買う際にも、少なからず１０万円程度でもかまわないので、必ず手付金を支払ったうえでの契約をお勧め致します。
業者の口車に乗せられて、手付金０円のフルローン契約だけは結ばないようにご注意下さい。
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