ワンルームマンション投資は少額の自己資金で始められ、サラリーマンや公務員に人気の不動産投資の１つです。しかしながら、知識の薄い初心者が悪質な業者に騙されて失敗する事例が後を絶ちません。
そこで、今回はワンルームマンション投資の失敗のからくりや成功する為のポイントに至るまで詳しく解説させていただきます。
目次
ワンルームマンション投資の儲けのからくり
ワンルームマンション投資が儲かるからくりは主に以下の２つのポイントになります。
インカムゲイン
不動産を購入し、賃貸に出すことで毎月家賃収入を得ることができます。その毎月の家賃収入をインカムゲインと言います。インカムゲインで毎月収入を得ることで、長期的に安定した収益を得られるメリットがあります。
例えば都内のワンルームマンションで家賃が10万程度の物件であれば、毎月10万円のインカムゲインを得ることができます。
インカムゲインを狙った不動産投資が人気です。毎月の家賃や相場は既に形成されており、将来的な人口予測や同エリアの築年数の古い物件と比較すればある程度の家賃の予測も可能です。
キャピタルゲイン
物件の購入価格と売却価格の差から生じる利益のことをキャピタルゲインと言います。単純に不動産価格の上昇によって得られる利益などがキャピタルゲインに該当します。不動産投資はそもそもの投資金額が大きいため、キャピタルゲインで得られる利益も大きくなるメリットがあります。
例えば2000万で購入した物件が、2300万で売却できれば単純計算で300万のキャピタルゲインを得ることができます。
キャピタルゲインを狙った不動産投資は非常に難易度が高いです。そもそも将来的な不動産価格の予測は素人には難しく、将来的に必ず価格が上昇する保証もありません。
ワンルームマンション投資の失敗のからくり
ワンルームマンション投資で失敗してしまうからくりを具体的に紹介していきましょう。
新築ワンルームマンションの罠
ワンルーム投資の代表的な失敗事例が新築ワンルームマンションです。投資初心者で知識の無い方をターゲットにした「儲からない不動産投資」であることがメディアで問題視されています。新築のワンルームは業者の利益率が高く、販売する営業マンの報酬割合が非常に高いことで知られています。これらの理由から強力なプッシュ営業でお客さんに考える暇を与えずに強いクロージングで一気に購入させる仕組みが出来上がっています。そんな新築ワンルームマンションで失敗してしまうからくりは以下の通りです。
値段が高い
新築物件は、中古物件に比較すると値段が高く設定されています。いわゆる新築プレミアム価格と言われるものです。しかしながら、新築物件も買ってすぐに売りに出せば中古物件となりますから新築のプレミアム価格は下がり、中古物件相場としての市場価値に下落してしまいます。その為、例えば新築ワンルームを買ってすぐに売却すると約500万程度の含み損が出てしまうことからも明らかです。
家賃が高い
新築物件は、中古物件に比較すると家賃が相場よりも高く設定されています。これも新築プレミアム家賃と言われるものです。1人目の入居者は新築の恩恵を受けられますが、2人目の入居者からすれば新築ではなく通常の中古賃貸物件となります。立地がよく、賃料が下がらない新築物件も存在しますが、2人目の入居付けに苦戦し賃料を下げざるを得ない事例も多く存在します。
賃料が下がれば、その分オーナーの負担が増加し、毎月のキャッシュフローを悪化させる原因となります。新築当初に予定していた収益が得られないことで、先々の資金計画が大きく狂ってしまうこともあります。そもそも新築という時点で入居付けに苦戦している新築物件も数多く存在しますから、新築ワンルームは基本的にお勧めできません。
表面利回りの誤解
不動産投資を検討するうえで、物件の収益性を数値化した「利回り」を理解しなければなりません。利回りの考え方は以下の通り。
年間の家賃収入を物件の購入価格で割って、収益性の割合を計算します。しかしながら、これはあくまで「表面利回り」と言われる指標であり、不動産投資でかかる経費などは加味されていません。
不動産投資でかかる経費などを加味して、実際のオーナーの手元に残る利回りを計算したものを「実質利回り」と言います。以下は実質利回りの考え方です。
表面利回りだけをみて、収益性が高い！と勘違いしてしまい、実際にふたを開けてみると年間でかかる経費が思ったよりも多く、実質利回りが低くて収益が赤字になってしまう物件も少なくありません。この利回りのからくりをしっかり理解した上で不動産投資に取り組みましょう。
高金利のローンとキャッシュフローの落とし穴
不動産投資ではほとんどの方が金融機関からローンを使って物件を購入します。特にワンルーム投資の場合は物件価格のほぼ100%のフルローンで物件を購入する方が多いです。しかしながら、都心部の築浅中古物件の実質利回りは3％程度に対して、借入金利が1％～2％程度の融資金利が多く、毎月のキャッシュフローで考えると数千円程度の毎月の持ち出しがでるケースがほととんどです。単純にマイナスキャッシュフローだから、ダメだ！投資として成り立たない！などの意見もありますが、実際は、物件の価格維持率が高ければ、毎月のキャッシュフローがマイナスだったとしても売却時に利益を確定することも可能です。毎月の持ち出し金額以上にローンの残債が減ることで含み益を得ることができるからです。
ワンルーム投資の融資銀行に関しては、その方の属性や購入物件によってもことなりますが、例えば実質利回りが3％の物件を金利が3％を超えるような銀行でローンを組んで購入してしまうと、イールドギャップがマイナスに転じてしまい、物件を長期間持てば持つほど赤字が拡大してしまうような状態になる場合もあります。融資の金利と物件の実質利回りのからくりをしっかり計算した上で、不動産投資に取り組みましょう。
管理料や修繕費の隠れたコスト
ワンルームマンションを保有することでオーナーがやらなければならない業務は数多くあります。例えば退去精算、入居者募集、賃貸借契約の締結、入居者からのクレーム処理などです。これらの業務は基本的に賃貸管理会社に毎月管理手数料を支払うことで、業務を代行してもらうことができます。しかしながら、その毎月の管理手数料が相場よりも高い場合も多いので注意しましょう。特に毎月の管理手数料が家賃の5％を超えるような場合は相場に比べて割高なので要注意です。
また、お部屋内の設備が経年劣化で故障すればオーナー負担でそれらの設備を修繕、交換しなければなりません。例えば、エアコンや給湯器などです。室内の設備には寿命があり、物件を購入して直ぐに突発的にお金がかかる場合もあれば、退去時にクロスを張り替えたり、クリーニングする原状回復費用がかかることもあります。これらの購入後にかかる経費のからくりを理解しておかないと資金計画が狂ってしまいます。それ以外にも室内設備などの交換周期やおおよその費用を以下にまとめておきますので、チェックしてください。
大規模修繕などのよる修繕積立金の上昇
マンションを購入すると毎月建物管理会社に対して管理費と修繕積立金を支払います。どちらもマンションの共用部分（外壁、エントランス、エレベーター、廊下、屋上、階段、手すりなど）のメンテナンス、維持、管理に充てられる費用です。このうち特に修繕積立金に関しては新築時は割安に設定されている場合が多く、大規模修繕の周期にあわせて年数が経過するごとに徐々に上昇していきます。例えば購入当初の修繕積立金が月に1,000円程度だったとしても10年20年という長い年月が経過すると5,000円/月、10,000円/月と徐々に高くなります。つまりその分オーナーの負担が増加します。この金額はマンションの総戸数にも大きく関係しており、総戸数が少ないマンションであれば1部屋当たりの修繕の負担金は重くなるので、毎月の修繕積立金も高くなる傾向にあります。その逆に総戸数の多いマンションであれば、１部屋当たりの修繕の負担金は軽くなるので、毎月の修繕積立金も安くなる傾向にあります。管理費に関しても人件費の高騰などを理由に毎月の金額が見直し（上昇）されるマンションも多く存在します。
この修繕積立金や管理費を購入当初の設定金額で資金計画を立ててしまうと、後々の金額上昇に耐えられずに失敗してしまう方もいます。管理費や修繕積立金は定期的に改定されるからくりをしっかりと理解した上で、余裕をもった資金計画を立てましょう。
空室リスク
物件購入時に資金計画シミュレーションを行います。しかしながら業者の提示するシミュレーションはその多くが満室想定のシミュレーションになっています。しかしながら賃貸経営を長く行えば必ず空室期間がでてきます。入居者から退去し、次の入居者が決まるまでの期間です。例えば、どんなに入居率の高いマンションであってもお部屋のクリーニングや内装を行うため、最低でも2週間程度の空室は覚悟しなければなりません。
そのため、長期間にわたる満室想定でシミュレーションするのは非常に危険です。例えば、一般的な賃貸借契約は2年更新のものが多いので、2年に1度、1カ月程度の空室期間を設けるなどのリスクを加味したシミュレーションをしておきましょう。都内のワンルームは入居者率が高いのは確かですが、入退去の際のクリーニング期間など空室のからくりを理解しておかないと失敗の原因となってしまいます。
サブリース契約の問題点
ワンルームマンション投資の代表的な失敗事例の1つです。サブリース契約には空室を気にしなくていいというメリットがあり、不動産投資の初心者にとっては非常に魅力的で安心できるように感じるかもしれません。しかしながら、昨今このサブリースに関するトラブルが続出しており、サブリース契約のからくりを理解しておかないと後々の大きな失敗の原因となってしまいます。
サブリースの仕組みは以下の通りです。
お部屋の入居者は形式上サブリース会社になりますから、毎月サブリース賃料が振り込まれる契約です。しかしながら、このサブリース賃料は長期間にわたって保証されるようなものではありません。周辺の賃貸相場が下がればサブリース賃料もサブリース会社によって引き下げられるリスクもあります。また、売却時にはサブリース契約を解除できないがゆえに売却価格が大きく下落してしまうデメリットも存在ます。裁判沙汰になっているケースも多いので注意が必要です。
価値の下落リスク
購入時に物件価格が下落しない前提でシミュレーションするのは非常に危険です。基本的に物件価格は経年するごとに下落すると考えるのが一般的です。そして、特にワンルームマンション投資の場合は、購入直後に大きな価格下落が起こるからくりになっています。新築ワンルームがその最たる例ですが、中古ワンルームでも下落幅は違えど同じ現象が起きます。営業マンの「資産価値は維持できる」という営業トークを鵜呑みにしてはいけません。
例えば、業者売主物件の都内中古ワンルームを購入し、直ぐに売却しようとすると約200万程度の含み損が発生するからくりになっています。その仕組みを示したのが下記の図です。
- ワンルームを売却したいエンドユーザーがいます。
- そのユーザーが仲介業者に売却依頼を出します。
- その仲介業者はワンルームの買主業者を探します。
- 買主業者が見つかったら売主（一般）と買主（業者）で売買契約を結びます。
- 物件を購入した業者はすぐさま売主に転じて、提携金融機関を使って一般のエンドユーザに物件を売却します。
このような流れで業者売主物件としてのワンルームが市場に流通します。そのような中古物件を皆さんが購入しているのです。
つまり、あなたが2400万で買った物件を直ぐに売りに出せば上記図の左の売主の立場になりますから2200万程度の売却価格になるので、含み損が発生するというからくりです。
節税と脱税
ワンルームマンション投資は節税になるといわれています。しかしながら、その背景には脱税紛いの限りなくブラックに近いケースも多いので注意してください。
ワンルームマンション投資が節税になるからくりは、不動産所得の赤字にあります。不動産投資をはじめると不動産所得を得ることになり、給与所得と合算して損益通算することが可能になります。
不動産所得の赤字とは不動産所得を不動産の経費が上回った状態を指します。業者によってはこの仕組みを悪用して不動産投資に関係の無い生活出費や旅費、飲食代などを経費算入し、経費を水増しすることで、多額の節税を教唆する不動産業者もいます。これは節税ではなくもはや脱税となります。
しかしながら、そもそも不動産投資が節税になるからくりを理解していないと、知らず知らずのうちに脱税してしまう可能性もありますので十分に注意しましょう。
ワンルームマンション投資で失敗した時の対処法
ワンルームマンション投資で失敗してしまった場合の対処法を解説していきます。
マンションを売却する
予測していたよりも資産価値が低く、先々の見通しも立たない場合は早期に損切して売却するのも１つの手です。ワンルーム投資で収益性に問題がある場合には、例えば家賃設定を見直したり、管理会社を変更することでコストを減らすことも可能ですが、直ぐに実行できないケースもあります。賃貸経営は短期間で収益性を大きく変化させることは難しいので、見通しがつかない場合は早い段階で損切することも大切です。
管理会社を変更する
今の管理会社に何かしらの不満やトラブルを抱えている場合は管理会社を変更しましょう。例えば、毎月の管理手数料に関しては、管理会社によって金額設定は異なります。よって、より管理手数料の安い管理会社へ変更することで毎月の賃貸経営にかかるコストを削減することができます。賃貸経営にかかるコストが減れば、その分オーナーの手元に残る収入が多くなるので経営が安定します。
サブリースを解除する
サブリース契約をしている場合は、サブリース契約を解除してしまうのも１つの手です。サブリース契約を解除することで毎月の手取り賃料は多くなることが予想されます。また売却する際にもサブリースがついていると価格が大きく下がってしまう原因となりますから、サブリース契約が解除できれば売却時にも有利に働きます。
ローンの借り換えをする
昨今金利が上昇しておりますので、より金利の低い銀行へ借り換えするのも１つの手です。金利が下がったり、より長い期間でローンを組むことができれば毎月の返済額が減ります。毎月のローン返済額が減ると、賃貸経営の収支は改善しますからオーナーにとってもメリットがある施策の１つです。しかしながら、借り換えには登記費用や事務手数料がかかりますから、トータルでかかるお金と借り換えで節約できる金額を天秤にかけて検討しましょう。
金融機関との交渉
直接金融機関に相談するのも手です。銀行によっては、金利を引き下げてくれる可能性もあります。実際にスルガ銀行などにおいてはオーナーからの金利引き下げ交渉に応じてくれた事例もありました。
また、そもそも金融機関への支払い自体に行き詰っている場合なども直接銀行に相談するのが良いでしょう。銀行によっては一定期間支払いを免除してくれたり、当分の間は利息のみの支払いで譲歩してくれる場合もあります。
保険と割り切って持ち続ける
マンションを損切で売却しようにも、持ち出しのお金が用意できずに売ろうにも売れないという状況です。ワンルームマンション投資自体はローンに団体信用生命保険が付いていますから、毎月の支払は生命保険の支払いと割り切って物件を保有し続けるのです。
とにかく早くこのマンションから手を引きたい、ワンルーム投資をやめたい！はやる気持ちは分かりますが、八方ふさがりの状態であればその事実を受け入れるしかありません。
考え方を変えることで精神を安定させ前向きに物事をとらえる努力をしましょう。
ワンルームマンション投資で成功する為に
ではワンルームマンション投資のからくりを理解した上で成功する為のポイントを４つご紹介します。
ワンルーム投資の情報収集する
とにかく大切なのがワンルームマンション投資について学ぶことです。マンション投資失敗の原因は「勉強不足」にあります。ネットや書籍を駆使してとにかく情報を集める努力をしましょう。具体的にワンルーム投資の初心者が学ぶべきことは以下の通り。
- ワンルーム投資のメリット・デメリット
- ワンルーム業界の仕組みや構造
- 物件価格の決まり方(収益還元法)
- エリア、築年ごとの相場の利回り
- ワンルーム投資の税法
- ワンルーム投資の収支計画
- 業者選定のポイント
- 物件選定のポイント
上記内容は東京１Rのセミナーで一気に学ぶことができますので、是非ご参加ください。
業者と物件は複数比較検討する
ワンルームマンション投資で具体的に提案を受ける場合には複数の業者から複数の物件提案を受けるようにしましょう。提案が1社のみだと判断基準をが作れません。比較する材料が無いからです。
複数の不動産情報サイトに登録し、そこから資料請求を行ってもいいですし、自分自身で会社を探して直接資料請求しもいいです。
周辺の家賃、価格相場を分析する
提案された物件の家賃相場や価格相場をしっかりと分析しましょう。業者のセールストークを鵜呑みにしてはいけません。特に賃料設定に関しては必ず自分自身で調査するようにしましょう。物件周辺の賃料相場をホームズやsuumoを使って調べてもいいですし、直接物件の現地まで足を運んで近隣の賃貸業者に直接聞き込みに行くのも１つの手です。
常日頃から物件サイトなどで情報収集していればある程度価格の相場感を養うことも可能です。
東京１Rの開発した１Rシミュレーションを利用すれば物件の相場購入価格、売却相場価格を明確に理解できるのでお勧めです。
長期的なシミュレーションを行う
長期的なワンルームマンション投資のシミュレーションを行いましょう。最初に必要な初期費用の金額や物件の収支を把握することで、無理のない資金計画を立てることができます。
先ほどもいいましたが、ワンルーム投資でシミュレーションする場合にはリスクやコストを考慮したシミュレーションをしましょう。例えば、修繕積立金の上昇や、空室、室内の原状回復、リフォーム代金、各設備のメンテナンス費用や交換費用などです。
これらのリスクを加味した現実的なシミュレーションを行いましょう。
まとめ
ワンルームマンション投資のからくりについてお話しさせていただきました。儲けのからくりもあれば、失敗のからくりもあります。どちらも理解した中で成功のポイントを押さえて投資すれば、リスクを抑えた安定資産を作ることができます。
