「不動産投資」「マンション投資」と検索すると、関連キーワードで必ず「悪質」「悪徳」「失敗」「詐欺」などのネガティブキーワードが山のようにでてきますね。
実際にお客様に嘘をついて、あたかも利益が確定しているかのような営業トークを使ったり、デート商法によってマンションを購入させたりと、悪質な手口は後を絶ちません。
以前にもマンション投資に関する悪質な勧誘方法を「投資用ワンルームマンションの危険で悪質な営業手法を大暴露！」で公開致しましたので、騙されない為に必ずご覧ください。
今回はワンルームマンション投資で業者から提示された詐欺的な収支シミュレーションを実際に公開いたします。
※今回は動画でも解説しております。
目次
実際に用いられた詐欺的シミュレーション
さて、今回はお客様から入手した非常に悪質なワンルームマンション経営の収支シミュレーションを公開したいと思います。
この方は既にマンションを所有して７年程度経過しておりますが、当時のシミュレーションとは全く異なった運用実績にになっていらっしゃるようです。
７年前に業者に提示されたシミュレーションがこちらです。
シミュレーション提案時は平成23年なので、今から７年前ですね。
場所は都内のとある駅にある中古ワンルームマンションです。
価格は2700万程度、融資額は2400万程度、頭金は約300万、金利は3.5％の35年ローンです。
融資金融機関は今話題のスルガ銀行であります。
家賃収入は89100円/月
管理費と修繕積立金は6500円/月
の物件のようです。
分かりやすく毎月の収支を以下にまとめました。
つまり、この物件は毎月19,800円の持ち出しの出る物件ということになります。
今回は頭金を300万程度使う前提でしかも中古物件のシミュレーションですので、いくらスルガで高金利とはいえ、毎月の収支はかなり出費が大きいです。
-19,800×12カ月＝ｰ237,600円の持ち出しとなります。
そうなると毎年約24万円程度は確実に持ち出しとなるわけですね。
ただし、この持ち出しの事実を節税で上手く隠しているのが最初のシュミレーションです。
黄色で囲んだ部分が毎年の節税額になる訳ですが、毎年の家賃収入にこの節税額を合計することによって、あたかも毎年持ち出しが無いかのようにカモフラージュしているのです。
それが証拠に緑色の収支累計がどんどん増えていますね。10年間で+150万の累計プラス収支となっております。
実際にこの通りに税金が戻って、賃料もそのままであれば、シミュレーション通りでしょう。ただし。。。
このシミュレーションの大きな欠陥
節税が嘘
ええ！と思われるかもしれませんが、上記のシミュレーションの黄色部分を見てください。
ワンルーム１部屋で１０年間で４００万近くの節税になってます。
あり得ません。
ワンルームは購入当初は大きく節税となりますが、それ以降も同じペースで節税になり続けることはありません。
購入当初に大きく節税になる理由は購入に際しての「諸費用」を全額経費として計上できるからであります。
ワンルームマンション経営にかかる「諸費用」に関しては、ワンルームマンション投資で頭金以外にかかる｢諸費用｣とその内訳にて詳細を記載しております。
※ワンルームマンション投資が節税になる理由がそもそも分からない方は「ワンルームマンション投資で節税？危険な落とし穴の正体」をお読みください。
不動産取得税や固定資産税が加味されていない。
ワンルームマンション経営に限らず、不動産投資をすると必ず「不動産取得税」と「固定資産税」がかかります。
また、その他にも設備の補修や修繕、取り換え、原状回復費用などのコストも発生します。
不動産取得税
ワンルームマンションを購入後に１度だけかかる税金です。
決済が終了（購入）して、）１年以内くらいに、その購入不動産が所在する都道府県から請求が来ます。
金額は大体15万円前後であります。
もちろん物件の立地や広さ、築年数によっても変わります。
固定資産税
ワンルームマンションを購入すると毎年かかる税金です。
金額は大体5万円前後であります。
こちらも物件の立地や広さ、築年数によっても変わります。
詳しい計算の仕方に関しては、ワンルームマンション投資の固定資産税はいくら？計算方法を解説！に記載しておりますのでご一読下さい。
ランニングコスト
ワンルームマンション投資に際して、購入後に様々なコストが発生します。
定期的に発生するもの以外にも突発的に出費が必要となる場合も多く注意が必要です。
ワンルームマンション投資で購入後にかかるランニングコスト一覧
結局嘘だった節税額
結局節税額について当初のシミュレーション程の戻りは無く、現実とは大きくかけ離れた運用実績となってしまったようです。
この件で販売会社に文句も言ったそうですが、「辞めた社員のしたことなので･･･」との対応で、何ら解決もしないままです。
ワンルームマンション投資の業界は前にも記事にしましたが、とにかく離職率が高いのです。
その理由は「ワンルームマンション投資の営業マンの日常を大公開」に記載してます。
ですから、文句を言おうにも数年経てば担当も辞めてしまっているので、相手がいません。
だからこそ物件購入後にマンションを放置してしまう人々が多いのです。
毎月の持ち出しと節税を一緒にシミュレーションしている業者は要注意
いままでたくさんのシミュレーションを見てきましたが、毎月の持ち出しを節税でカモフラージュしているシミュレーションは結構存在します。
何も分からない素人の方が見ると、一見、お金もかからず、毎年毎年儲かるようなイメージを持ってしまいますよね。
節税の額にしても、とんでもない額の経費を業者側で勝手に経費計上して、あたかも実際に多額の税金が戻ってくるかのように装った悪質なものも少なくありません。
節税に関しては難しく感じる人も多いですが、一度仕組みを理解してしまえばそこまで難しくはありません。
なので、業者から節税のシミュレーションを提示された場合には、その節税額になるのはどうしてなのか？
どのような必要経費をいくら出していて、それが適切な額なのか否かを判断しなければなりません。
だからこそ、節税のシミュレーションを見る時は、必ずその根拠を業者に尋ねるようにしてください。
できれば、必要経費なども細かくシミュレーションに掲載されていると分かりやすいですね。
もし必要経費のシミュレーションが無いようであれば、書面で出してもらいましょう。
そもそも毎月持ち出しの物件を購入しない
節税うんぬんは抜きにして、そもそも毎月の収支がマイナスになってしまうような物件は購入を控えるのがベターです。
特に新築のワンルームですと、ほぼ100%の確率で、毎月持ち出しが出ます（35年ローンなど）。
また、都内の新築価格は高騰し、利回りも非常に低くなっています。
よって祖の分、毎月の持ち出しも大きくなっております。
詳しくは以下の記事にて記載しておりますので、ご確認ください。
危険な業者や不良物件は１Rシミュレーションで解決
開発に丸１年費やしました。
東京１Ｒが開発したワンルームマンション投資専用のシミュレーションサイト「１Ｒシミュレーション」を無料プレゼントします。
単純な収支計算はもちろん、将来的な売却予測から購入物件の注意点までワンルームマンション投資について学びながらシミュレーションできる業界初のコンテンツ型シミュレーションサイトです。
・「シミュレート」機能
・「アラート（危険回避）」機能
・「診断（業者・銀行・物件など）」機能
・「シミュレーションをシートでダウンロード」機能
など多彩な機能で、購入条件を打ち込むだけで危険な物件を自動でアラートしてくれます。
悪質な業者や不良物件をこのサイト１つで簡単に誰でも見極めることができます。
まとめ
悪徳業者は排除されるべきですが、そういった業者の言いなりで物件を購入してしまう消費者様が今でも存在します。
ワンルームマンション投資は一旦購入してしまうと、後戻りが非常に難しい投資です。
購入後に後悔しない為にも、必要最低限の知識は事前にしっかりと付けるようにしてください。
そのためにこのブログが存在します。
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また、最近問い合わせ数が非常に多く、メールが埋もれてしまい返信できていないことが多々ございましたので、24時間以内にメールの返信が無かった場合にはその旨を添えて再度メール頂きたく存じます。
