ワンルーム投資で損をしました！という事例はたくさん取り上げられていますが、儲かりました！という事例はなぜか少ない。
その理由として基本的に得をしている人は物件を中長期で保有している人が多く、売却せずに保有し続けている人が多いという傾向にあります。
あくまで保守的な投資であるため頻繁に売買を繰り返して利益を積み上げるような投資ではございません。
しかしながら、今回は保有期間３年という超短期間で物件を売却し、利益を残すことに成功されたオーナー様の実例をご紹介させていただきます。
※動画で詳しく見てみましょう。
目次
いくら儲かったの？
結論から。
税引き後の利益で239万儲かりました。
では実際にどのような物件を購入し、どのように運用し、どのように売却したのか？
運用中のコストや売却時の税金などの細かい部分もしっかりと計算しながら一緒にみていきましょう。
購入物件のスペックは？
物件の購入条件は以下の通り。
購入当時は2020年ですから、築7年の築浅中古物件の購入になります。
保有期間中の出費について
丸３年半の保有期間での出費は以下の通り。
保有期間中の収入について
丸３年半の保有期間での収入は以下の通り。
2022年の7月に空室になり、賃料を5000円上げて募集したところ8月から入居が付きました。
トータルの収支について
売却金額は3470万でした。
購入金額の3270万より200万の価格アップです。
売却時の残債から売却金手残りを算出し、そこから保有期間中のマイナスを差し引いた手残り金額をだしました（下記の通り）。
ワンルーム売却時の税金
保有期間がたったの3年半ですから、短期譲渡所得となります。
今回の税金の計算事例は下記の通りです。
譲渡所得を算出する為には、上記のように譲渡収入、取得費用、譲渡費用の３つが必要になります。
- 譲渡収入＝売却した金額
- 取得費用＝当時の購入金額から所有期間中の減価償却を差し引いた金額
- 譲渡費用＝売却時にかかった費用
となります。
ここで算出した譲渡所得にそれぞれ（短期譲渡or長期譲渡）保有期間に応じた税率をかけて税金を算出します。
最終的な税金を差し引いた後の手残りの利益
短期譲渡の税金なども差し引いた最終的な手残りの利益は以下の通りです。
高値売却できたポイント
今回のワンルームがなぜこのような短期間で利益を出すことができたのでしょうか。
具体的には以下の３つの理由があると考えられます。
①保有期間中に家賃の値上げに成功
保有期間中に賃料を5000円上げることに成功しました。
これが高値売却できた一番のポイントといってもいいでしょう。
「家賃が1000円上がると30万の価格上昇」、などとよく言われますが、全ての物件が一律にそうではありません。
特に都心部にいくと1000円あたり33～35万程度価格上昇するような地域もあります。
②保有期間中にこの立地の金融機関評価額がアップした
これはかなり運も左右しているとおもいます。
2022年5月頃より、東京都内の一部の物件に関しては提携ローンの融資評価額が１段階アップしました。
※いままでよりもより高いローン金額（評価額）がでるようになりました。
オリックス銀行の評価に変化!?中古ワンルームに与える影響は？
ジャックスの評価にも変化!?中古ワンルームの価格上昇確定!?
よって、より高い金額で業者は物件を販売できるようになり、その分仕入金額も全体的に上昇することとなったのです。
業者の仕入金額＝ワンルームオーナーの売却価格となりますので、既存のワンルームオーナーにとっては非常に朗報でした。
③ワンルームを業者買取で直接売却
しっかりと売却知識を付けたうえで業者さんと交渉し高値売却に成功しました。
仲介会社経由での売却ももちろん場合によっては有効ですが、その分仲介手数料がかかってしまいます。
今回のように再販業者に直接物件を買い取ってもらうことで最大「仲介手数料分」高く購入してもらうことが可能となります。
ワンルームの市場への流通経路をしっかりと把握することで、どんな売却手法が有効なのか？
また、自分自身の物件価格の相場はどのくらいなのか？
を明確に理解することができます。
ワンルームの売却に関しては私の執筆した「ワンルームマンション経営の教科書【売却編】」が非常に有効なので是非お読みください。
まとめ
ワンルーム投資は中長期間にわたる投資です。
しかしながら、中にはオーナー様の努力と学びによって、短期間で売却益を出す方もいらっしゃいます。
ワンルーム投資は購入後は何もせずに業者任せで放置してしまうオーナーが非常に多いです。
しかしながら、自分自身の物件の売却価値を高める行動を普段かしっかりと学ぶことによって、利益という大きな結果を手にすることもできるのです。
