新築ワンルームマンション投資は失敗しやすい?その理由を徹底調査!

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「新築のワンルームマンションを数年前に購入して、売却したいが思った値段で売れないのでどうしたらよいか?」

という内容のご相談が非常に多く寄せられております。

本日は新築のワンルームマンションを購入した方々がなぜこのような状況に陥るのか?

その特徴は何なのか?

などその理由を徹底追及していきたいと思います。

目次

投資用の新築ワンルームマンションの特徴

・価格が高い

東京都内の現在(2018年12月)の新築ワンルームマンションの相場価格は2500万円~4000万円程度であります。

これは物件の立地による差が大きいですが、ここ数年で値段は上昇傾向にあります。

新築物件は基本的に新築のプレミアム価格で値付けがされます。

金融機関も中古物件よりも新築物件に比較的有利な融資設定をする傾向にあります。

有利な融資設定とはつまるところ、ローン評価額です。

例えば築1年の物件と新築の物件が隣同士に隣接していたとしましょう。

お部屋の広さや間取り、家賃やその他の管理費や修繕積立金なども全く同じ数字だった場合、違いとしては築年数だけです。

そうなった場合にどちらが金融機関から多くのローン評価が受けられるかというと「新築物件」なのです。

築一年の物件は2300万のローンが可能

新築物件は2500万のローンが可能

といった感じです。

同じ家賃設定なわけですから、価格が高い方(新築物件)の投資効率は悪くなってしまいますね。

だからこそ、中古よりも新築の利回りが低くなるのです。

・家賃が高い

新築価格同様に、家賃も新築のプレミアム家賃となります。

当然新築なわけですから、周囲の家賃相場よりも高く値付けがされております。

しかし、新築時の入居者が一旦退去してしまうと、次の入居者からは新築プレミアムが無くなってしまいます。

つまり通常の家賃相場へと戻る訳ですから、賃料が下落することになります。

賃料が下落すれば、毎月のマンションオーナーの負担は大きくなります。

収益率が悪くなるので、当初予定していた想定利回り低くなってしまうのです。。

・デベロッパーや販社が売主

新築のワンルームマンションの売主は、そのほとんどがそのマンションを建築したデベロッパーやその物件を販売する販社(グループ会社など)と言われる販売会社です。

各デベロッパーや新築マンションのブランド一覧は「投資用ワンルームマンション業者/資本金1憶円以上の会社19選」「投資用ワンルームマンション業者/大手上場会社9選」にまとめております。

各デベロッパーは自社ブランドのマンションシリーズを展開しており、デベロッパーから営業を受ける際にはほぼ100%の確率で、自社の展開する新築ブランドマンションを売り込まれることになります。

・家賃保証しか選択できない

これは物件によりますが、デベロッパーや販社の指定によって、そもそも家賃保証(サブリース)しか選択できない物件も多くなっております。

新築物件を一棟丸ごとサブリース会社に丸投げしているパターンなども多くあります。

つまり入居者がサブリース会社ということですね。

サブリースは家賃減額のリスクや売却時に不利になることが非常に多いので、お勧めできません。

営業がやたらとサブリース(家賃保証)を進めてくる場合には、そもそもその物件が家賃保証しか選べない物件の可能性もあるので十分に注意しなければなりません。

サブリースに関しての記事は以下の4記事にまとめております。

ワンルームマンション投資での家賃保証(サブリース)の闇に迫る!

ワンルームマンション投資の家賃保証・長期保証は要注意

ワンルームマンション投資/売却・借り換え時の家賃保証(サブリース)トラブルと解決方法

逆ザヤ!?サブリース(家賃保証)のオーナーチェンジ物件(中古)に要注意。

・35年ローンで毎月1万~2万程度の持ち出し

これは新築ワンルームマンション投資あるあるです。

例えば毎月のローン返済が9万円だったとしましょう。

それに対して、入ってくる賃料収入でその返済を賄う訳ですが、新築ワンルームのほとんどはその返済を家賃収入で賄いきれません。

分かりやすくいれば、以下のようなイメージになります。

・当初の節税額が大きい

そもそもワンルームマンション投資の節税効果は購入当初より徐々に減っていき、約10~15年程度で消滅します。

その節税効果で最も重要な役割を果たすのが減価償却費です。

ワンルームマンション投資の減価償却に関しては以下の記事にまとめております。

不動産投資のデッドクロスとは?黒字でも倒産する!一体なぜ?

当然中古よりも新築の方が減価償却費が大きく出せますので、節税効果もその分大きくなるわけです。

・頭金0円のフルローンが可能

ワンルームマンション販売業者の広告などでよく見かけますね。

「自己資金0円でもできる!」

「頭金0円で資産1億円!」

「貯金が無くても投資できる!」

等の甘い誘い文句です。

先ほどの価格の部分でもお話ししましたが、新築のワンルームは金融機関から融資評価を受けやすい傾向にあります。

だからこそ、フルローンで頭金0円でも購入できる新築物件も多数存在します。

ただし、自己資金0円での物件購入は絶対にお勧めできません。

その理由は「頭金0円はダメ!ゼッタイ!フルローンで不動産を購入してはいけないたった一つの理由」でご説明しております。

確かに、形式上はフルーローンを組むことが出来れば、自己資金や貯金の全く無い方でも投資はできてしまいます。

しかし、貯金すらまともに出来ないような方が数千万円のローンを組んで毎月持ち出しの出る新築物件に投資をするなんてとても正気の沙汰とは思えません。

「自己資金がかからないから」

という安易な理由で新築ワンルームマンション投資に手を出すのは如何なものかと思います。

 

新築のワンルームマンション投資で失敗する人の特徴

そもそもあまり深く考えずに新築ワンルームを購入

年金対策になる、生命保険代わりになる、などの簡単な理由からよく考えずに物件を購入してしまうパターンです。

なぜ年金対策になるのか?、いつから年金代わりになるのか?、なぜ生命保険代わりになるのか?十分に理解しないまま営業マンのセールストークの勢いで「なんとなく」物件を購入してしまう方が後を絶ちません。

なんとなく物件を購入しているので、投資の目的が明確ではありません。

目的が明確ではないので、物件を所有している意味を見出すこともできません。

特に新築のワンルームは毎月1万~2万円の持ち出しが出るわけで、家計にとってはマイナスです。

ではそんな家計にマイナスと感じるような投資が長期間にわたって長く続くでしょうか?

当初はそこまで大きな負担とは感じなくとも、投資目的が明確でないが故に、時間の経過とともに徐々にその存在や負担感が増大していくのであります。

中古ワンルームとの比較をせずに新築ワンルームを購入

最初の1件目を購入する際に中古ワンルームを検討せずに、新築のワンルームマンションを購入する人が多くいらっしゃいます。

新築物件を購入後に中古物件の存在に気付き、その後に中古を買い進める人も少なくありません。

同じ新築のワンルーム業者同士を比較検討するパターンはありますが、中古ワンルームと比較しているケースは少ないです(特に最初の1件目)。

新築ワンルームマンションを検討されているのであれば、必ず中古ワンルームも検討してください。

そして、目的や考え方をしっかり明確にしたうえで、それに合致した物件を購入してください。

強引な勧誘により無理やり物件を購入させられる(断れない)

ワンルームマンション投資業界は非常にトラブルが多いです。

中でも、強引な勧誘や脅迫によって無理やり物件を売りつけられる被害も今なお存在するようです。

危険な勧誘方法に関しましては「投資用ワンルームマンションの危険で悪質な営業手法を大暴露!」で記載しております。

また、実際に強引に物件を売りつけられた方へのインタビュー記事は「悪徳!ワンルームマンション投資で恐喝・脅迫され契約をした人に会ってきた。」に記載しました。

未だにデート商法による投資マンション販売被害もあるようなので「デート商法でマンションを買わされた人と実際に会ってきました。」も読んでみてください。

このように物件を購入してしまうと、投資目的がそもそも見いだせない状態になってしまいます。

この問題に関してはハッキリと断りの意思表示が出来ないお客様側にも責任の一端があるかもしれません。

預金や資産がそもそも全くない

新築のワンルーム業者は販売利益が大きいので、とにかくお客さんを見つけるために必死です。

通常の不動産会社であれば相手にしないようなお客様であっても新築ワンルーム業者の場合は「どうにかしてマンションを販売できないか?」と必死になります。

通常の不動産会社であれば相手にしないようなお客様とは、個人属性の低い人や預金や資産の少ない人のことです。

基本的に投資用のワンルームマンションの融資審査は厳しいです。

ただし、金利は高いですが融資審査が非常に緩い金融機関もいくつか存在します。

その代表格となるのが、SBJ銀行やARUHI(アルヒ)です。

必読!SBJ銀行で投資用マンションローンの提案を受けられている方へ。

ARUHI(アルヒ)でマンション投資を行う場合の3つの注意点。

新築のワンルームは利回りも低いので、それをアルヒやSBJを使った高金利で融資を受けてしまうと、イールドギャップが狭まり非常に運用効率が悪くなります。

イールドギャップに関しては「不動産投資における「イールドギャップ」について超分かりやすく解説。」に詳しく記載しました。

運用効率が悪ければ、毎月の負担も大きいため、購入後に後悔される方が非常に多いです。

その他費用を全く考慮していない

ワンルームマンション投資を初めて一定期間経つと、付属設備の故障や退去時のリフォーム費用などがかかってきます。

新築ワンルームマンションであれば付属設備は全て新品なので、当初10年程度はほとんど費用は掛かりません。

ただし、それ以降になってくるとオーナー負担での給湯器やエアコンの交換も必要になってきます。

また、退去時のリフォーム費用もちょこちょこ発生します。

ワンルームマンション投資で購入後にかかるコスト一覧(修繕積立金も上昇!?)

でワンルームマンション投資における設備やメンテナンスにかかる費用をまとめております。

なので、毎月の持ち出し1万円以外にも将来的に必ずお金はかかってきます。

人間は想定外の出費には非常に敏感です。

冷静に考えれば、設備が壊れたりするのは当たり前のことですが、意外にこれらの費用を計算していない方が多いので注意してください。

マンション投資業者のセールストークを鵜呑み(自分で調べない)

業者の言うことをそのまま鵜呑みにして信じてしまうパターンです。

ワンルームマンション投資の営業マンの危険なセールストークを以下にまとめておきます。

・「家賃が下がることはありません!」

人気の立地だから家賃は下がりません!などかなり強気のセールストークです。

いくら立地が良くとも、新築物件である限りはどうしても家賃設定は新築プレミアム家賃となります。

1人目の入居者が入れ替わってしまえば、当然新築プレミアムは失われて通常の家賃相場に戻ってしまうのです。

もちろん中には新築時から家賃設定の変わらないような物件も存在しますが、基本的には家賃は下がってしまう場合が多いです。

・「空室になっても家賃保証があるから大丈夫です」

新築ワンルームマンションの営業マンのセールストークの代表的な例です。

空室が続いた場合には、その管理会社が保証家賃を負担することになります。

つまり、空室が長く続くような物件を長期間にわたって家賃保証してしまうと、管理会社のリスクになるのです。

管理会社からすれば、家賃保証をしても採算の合う家賃設定の物件でなければなりません。

しかし、新築のワンルームはどうしても新築プレミアム家賃になるので、相場と比べても割高です。

そういった高い家賃設定を長期で保証してしまうと、管理会社としては当然採算が合いません。

特に長期間の家賃保証は要注意です。

その理由は「ワンルームマンション投資の家賃保証・長期保証は要注意」に記載しております。

では、どのように新築ワンルームの高額で長期間な家賃保証が成り立っているのでしょうか。

それは以下の2つの理由が挙げられます。

  1. 保証賃料を下げていく
  2. 販売利益から家賃保証の赤字分を補填

新築のワンルームは販売時の業者の利益も当然大きいです。

新築ワンルームマンション投資業者/デベロッパーの利益は?」で新築ワンルーム業者の利益を掲載しておりますので、併せてご確認ください。

なので、実際はしっかりと入居者が付くから家賃保証しているのではなく、保証賃料を下げたり、高い家賃保証額を維持するために売買利益で赤字を補填しながら保証を行っているのが現状です。

「売買利益で保証賃料の赤字分を補填・・・」

どこかで聞いたことがありますね。

今年大きな問題となったスマートデイズのシェアハウススルガ銀行を使ったサブリースによる地方一棟物件のスキームと全く同じですね。

しかし、シェアハウスや地方一棟と都心のワンルームの大きな違いが1つだけあります。

それが「入居需要」です。

都心のワンルームは「単身者人口が爆増!?都内の単身者人口とワンルームマンション供給戸数」にも記載した通り単身世帯の圧倒的なニーズが存在します。

つまり、新築ワンルームのプレミアム家賃も若干賃料を下げてしまえば、それで入居がついてしまうのです。

なので、賃料設定が問題なだけで、ニーズは存在しますから、問題が非常に表面化しづらいのであります。

新築業者の「家賃保証の出来る物件しか販売していません!」などのセールストークに惑わされないように注意してください。

・「何かあったら5年後、10年後に物件を買い取りますよ!」

物件の買戻しトークです。

これは非常にタチが悪いので「悪徳・悪質な不動産投資会社の見分け方!この営業トークが出たら一発アウト!」でも記載しております。

将来的に物件を買い取るなら、自社で保有してなさいよ!って感じですけどね。

不安がってるお客さんを安心させるためのトークです。

「何かあっても最悪、残債以上で売主業者が買い取ってくれるなら損はないかな・・・」

と安易な考えで物件を購入しては絶対にいけません。

そんな保証はどこにもありませんし、そのようなトークが出た時点でその会社との取引をストップしてください。

・「上場しているから、大手だから安心です!」

全く関係ありません。

上場企業のTATERUでも顧客の預金残高の改ざん「TATERUでも預金残高改ざん(23万円を623万円に!?)」が問題となりましたね。

また、最近ではハーモニーレジデンスシリーズで有名なシノケンも2重売買契約で問題になっています。

このことからも分かるように、投資用のワンルームマンションやアパート販売業者は大手だから安心ということはありません。

管理会社ももちろん大切ですが、それ以上に投資物件の選定が最も大切なのです。

管理会社の変更はいくらでもできますが、物件は一度購入してしまうとそう簡単に手放すわけにもいきません。

だからこそ、売主の会社の規模や業績ではなく、物件選びをしっかりしなければならないのです。

・「立地が良いので将来高値で売却できますよ!」

新築のワンルームマンションはそもそも販売価格が高いです。

新築のプレミアム価格なのですから高くて当然です。

では、その相場よりも高い金額で購入したワンルームが将来的に売却となった場合にどうでしょうか。

新築のプレミアム価格は購入した瞬間に中古扱いとなります。

つまり売却する際の価格は中古の市場価格となるので、下がってしまう訳ですね。

なので、新築のワンルームは短期間で売却し利益を出すのはかなり難しい仕組みとなっています。

・「毎月負担が出ても節税ができるので、負担にはなりませんよ!」

これも新築のワンルーム業者のセールストークでよくある事例です。

新築のワンルームは確かに減価償却も大きく取れるので、購入当初は大きな節税となります。

また、初年度は物件購入に際しての「諸費用」を全額必要経費として計上できるので、大きな赤字申告ができるのです。

ワンルームマンション投資の売買に関しての諸費用は「ワンルームマンション投資で頭金以外にかかる【諸費用】とその内訳」に記載しておりますのでご確認ください。

例えば毎月の持ち出しが1万円の新築ワンルームを購入した際に、年間の収支はー1万円/月×12カ月=ー12万円となります。

それに対しての節税効果は購入者の年収にもよりますが、初年度20万~30万程度戻ってくるのが一般的です。

初年度だけ見ると、年間の持ち出し-12万円を節税20万で賄えるので、年間のトータルキャッシュフローは差し引き+8万となります。

あくまで初年度の話です。

次年度からは購入に要した諸費用を経費計上できないので、通常ベースの経費申告となります。

計上できる経費が少なければ、赤字申告も小さくなります。

赤字が少なければ、戻ってくる税金も少なくなってしまうのです。

よって、次年度以降は初年度ほどの節税効果は見込めません。

なので、初年度は確かに負担が出ないのかもしれませんが、次年度以降にこのような営業トークが嘘であることが明確になります。

新築のワンルームマンション投資で失敗しない人の特徴

売却を考えていない(長期で持ち続ける意思)

新築のワンルームがそもそもプレミアム価格であることを理解しており、長期で収益を上げていく商品であると理解している。

また、売却価格がローン残債を下回る可能性があることや、家賃の下落の可能性もしっかりと理解している。

短期間での利益追求をしていない

そもそも新築のワンルームは短期間で利益を生むような商品ではありません。

毎月の持ち出しこそありますが、それ以上に含み資産の取れる資産価値の高い物件であれば、将来的に利益を残すことも可能です。

含み資産に関しては、「投資用ワンルーム「含み資産(売却価値)」の考え方について」に記載しております。

ただし、そもそも含み資産を得るには長期間にわたる運用でローン残債をしっかりと減らしていかなければなりません。

投資マンションのローンの仕組みは元利均等返済と言われるもので、ローン支払の当初はなかなかローンが減りません。

しかも、新築プレミアムにより値段も高めなので、含み資産を得るのにも当然時間がかかります。

キャッシュ(現金)で購入

ワンルームマンションはローンを組まずに現金一括で購入することも可能です。

数千万円単位の預金を持っている方々が対象なので、母数は少なくなります。

年齢的には高齢者のお客様に多い傾向にあります。

毎月単純に家賃収入を受け取るだけですから、金融機関への支払はありません。

単純に一括で出した現金をひたすら家賃収入で回収していくイメージになります。

含み資産に関しての考え方は同じなので、1件のみの購入だけを考えるのであれば、非常に効率が良いと言えます。

ただし、今後複数の物件展開を考えたり、より多くの含み資産をとっていくのであれば、多額の現金を使う運用はお勧めできません。

ワンルームをローンを使って複数購入するメリットは「不動産投資(投資用ワンルームマンション)の複利運用とは?」で説明しております。

低金利で借り入れができている

新築の投資用ワンルームマンションは利回りが低いです。

その低い利回りのマンションを高金利のローンを使って購入するとイールドギャップが狭まり、運用効率が悪くなります。

低金利で融資を受けられれば、その分イールドギャップが広がるので、効率は良くなります。

ただし、2018年現在ですと、新築と築浅中古物件の融資金利に大きな差はございません。

業者によっては、「新築ワンルームだからこそのプレミアム低金利融資!」などセールストークが繰り広げられますが、実は中古の融資利率も大して変わりません。

新築と中古の金利差は大体0.1~0.2%程度です。

そうはいっても新築ワンルームは中古ワンルームよりも低金利で融資を受けられるのは事実であります。

定期的に繰り上げ返済が出来る

新築のワンルームはフルローンでスタートするとどうしても毎月の持ち出しが発生します。

そんな状態をずっと放っておく人も多いですが、中には定期的に繰り上げ返済を進めていく方もいらっしゃいます。

一時的に現金を使うことにはなりますが、毎月の持ち出し状態が一変して安定的にキャッシュフローを受け取りながら上手にワンルームと付き合っているオーナー様もいらっしゃるのです。

まとめ

残念ながらワンルームマンション投資での失敗の一番の原因は「勉強不足」に起因するものがほとんどです。

学ぶことにより、危険な物件や危険な業者を見分けることができるようになります。

マンション投資を始めてから情報収集するのでは、遅すぎます。

ワンルームマンション投資は一棟や戸建てと違って非常にシンプルで分かりやすい仕組みになっています。

だからこそ注意点も無数にある訳ではないので、ポイントを絞れば最悪損をしない程度の知識はだれでも短時間でマスターすることができます

これからマンション投資を始める方はこのブログの他記事も一通り読んでいただき、無料PDFやLINE@のチェックシートに必ず目を通してください。

最近、LINE@やメールでのお問い合わせが非常に多く、ご返信に時間を要してしまい、大変ご迷惑をおかけしております。

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