新築・築浅中古ワンルーム投資市場はライバルが弱いという話

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新築築浅中古ワンルーム投資市場はライバルが弱いという話(ブログサムネ画像)

ワンルームマンション投資は会社員や公務員に非常に人気の投資商品です。

人気が高いということは、その分競争も激しいということ。

競争が激しければ、「自分なんかに良い物件は回ってこないのでは?」と考える人も多いでしょう。

しかしながら、投資用ワンルームマンションはその特性上、オーナー層の不動産知識の成熟度合いが低いと考えます。

今回はそんなワンルームマンション投資市場についての私の考えをお話ししていこうと思います。
※動画でも詳しく解説しております。

ワンルームのオーナーは大きく3パターン

投資用ワンルームのオーナーは大きく分けて3つパターンに分類されると考えます。

以下の通り。

何となく新築ワンルームを購入した人の図

少し調べて中古ワンルームを購入した人の図

よく下調べして中古ワンルームを購入した人の図

簡単に言えば、

  1. 何も調べずに言われるがままに物件購入した人
  2. 少しだけ調べて何となくの基準(単なる自分の感覚)で物件購入した人
  3. よく下調べし、ワンルーム投資の全容と詳細を理解したうえで物件購入した人

の3パターンになります。

私のブログにたどり着く人は基本的に2の段階の方が多い印象です。

もちろんまだ物件を購入していない人もいれば、すでに購入している人もいらっしゃいます。

しかしながら、中古のワンルーム(築25年以内)の物件戦略に関しては、ほとんどの方がその全容を理解、把握しきれていない現状にあります。

つまり、パターン3の段階に至るオーナー層はほとんどいないということです。

なぜパターン3の段階に至るオーナーが少ないのか?

そもそもワンルームマンション投資業界のビジネスモデルは非常に特殊です。

融資形態、取引形態、売却モデル、などが一般的な不動産投資の常識とは大きく異なる部分が多いのです。

よって、通常の不動産投資の書籍を読んだり、ネットの一般的な記事を読んだところで再現性の無いものも多く、ユーザー側はどの情報が正しいのか迷ってしまうのです。

つまり、「ワンルーム投資に特化した正しい情報が一般の方に出回っていない」というのが一番の原因です。

融資形態について

先ず、投資用ワンルームの融資に関してですが、売主物件を購入する場合は基本的に業者の提携ローンを使用します。

融資してくれる金融機関も限られており、一般的なメガバンクを使って融資を受けることはほぼ不可能と言えるでしょう。

取引形態について

通常、売りに出ている不動産は「業者の売主物件」と「仲介物件」に分かれます。

もちろん、この投資用ワンルームも例外なく「売主物件」もあれば「仲介物件」も存在します。

ワンルーム投資の良さはサラリーマンや公務員でも購入できる「手ごろな価格」であります。

手ごろな価格と言っても、2000万前後のワンルームを現金で購入できる人は少ないでしょう。

よって、必然的にローンを組むことが前提となります。

ローンが組めなければサラリーマンは物件を購入できません。

ここが肝なのです。

売主物件は業者の提携ローンが使用できるので低金利のほぼフルローンが可能です。

仲介物件は一般的にプロパーローンを使用するので、フルローンは難しく、自己資金が多く必要で融資条件も悪い場合が多いです。

よって必然的にサラリーマン属性で検討する物件は売主物件が中心となります。

売却モデルについて

一般的には不動産を売却する際には

●「売却時に業者買取は価格が低くなるから、仲介の方が希望価格で売れやすい」

と言われますが、ワンルームの場合はこの常識が真逆になります。

つまり、

●「ワンルーム売却時は仲介より業者買取の方が希望価格で売れやすい」

ということです。

それは何故か?

簡単に言えば、ワンルームの三為モデルと提携金融機関が大きく関係してきます。

ワンルーム売却については過去記事で詳しく解説しております。

築浅ワンルームのオーナー層のリテラシーはそこまで高くない!

上記のようなワンルーム投資業界の常識(ごく一部ですが)を理解しないまま物件を購入してるオーナー層が大半なのです。

つまり、ほとんどのオーナーは知識レベルでいえばパターン2ということになります。

自分ではしっかりと調べているつもりでも、ワンルーム投資は一般的な不動産投資の常識から外れた部分が大きいわけですから、その誤った判断基準をワンルーム投資に当てはめてしまっている残念なオーナーも多いです。

そもそもの尺度がずれていては正しい投資判断ができるはずもありません。

逆に言えばワンルーム投資でよい物件を掴むチャンスはある!

ワンルーム投資を検討する場合、周囲のオーナーはあなたのライバルとなります。

いまこの瞬間にも同じ物件をまた違った視点から検討している数多くのオーナーがいるのです。

その他オーナーのリテラシーが高ければ高いほど、これからワンルーム投資に新規参入するあなたにとっては、マイナスです。

なぜならあなたが悩んでいる間に良い物件は直ぐに売れてしまいますし、そもそもそんな好条件の物件があなたのもとに回ってくる確率も低くなります。

しかしながら、他オーナーのリテラシーが低ければどうでしょうか?

他オーナーが何となくの感覚でしか判断できていない中で、あなたには明確な物件選択基準と投資戦略があるわけです。

圧倒的有利に立ち回りできると思いませんか?

ワンルームを購入してから相談に来る人が後を絶たない

これもワンルームあるあるですが、購入した後に本格的にワンルーム投資について調べ始めるのです。

自分の買った物件が本当にこれでよかったのか?

あの時の判断は間違っていなかったのか?

漠然とした不安があるのでしょう。

もちろん事前に完璧な知識を付けたうえで最初から完璧な投資判断をできる人はいません。

しかしながら、ワンルーム投資の基礎的な部分を理解せずに、いくつか業者を見比べて「何となくコレが良さそう」といったような自分の単なる感覚で物件を購入してしまう方が実に多いのです。

まとめ

しっかりと学べばワンルーム投資は非常に勝ちやすい投資市場だと思います。

逆に言えば、不動産業界の常識が通用しないことがそれを可能にしているといっても過言ではありません。

ワンルーム投資業界の仕組みやビジネスモデルなどを理解したうえでワンルーム投資に取り組むことができれば、その他大勢の「何となくオーナー」から脱却することは十分に可能です。

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