賃貸管理会社の業務内容は?管理会社が倒産したらどうなるの?

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ワンルームマンション経営を始めるにあたって、販売会社が倒産してしまうことも珍しくありません。

ワンルームの販売会社は基本的に賃貸管理会社も兼ねている場合が多いですが、その会社が倒産してしまったらオーナーさんはどうしたらよいのでしょうか?

そもそも賃貸管理会社は倒産しにくい

ワンルームマンション投資専門の賃貸管理会社は非常に倒産しにくいビジネスモデルとなっております。

そもそも賃貸管理会社がなぜ潰れにくく倒産しにくいのかというと、以下の4つの理由が挙げられます。

  1. 毎月管理手数料が安定的に入る=入ってくる収入に波がない
  2. 毎月の出費もある程度決まっている=出ていく支出に波がない。
  3. 経費が少なくてすむ=担当1人で500物件程度までカバーできる。
  4. 在庫を抱えないで済む=借り入れの必要が無い

在庫を抱える必要もなく、毎月の収入と支出は安定しているので年間の資金計画も非常に立てやすいということですね。

賃貸管理会社が倒産する理由

基本的に賃貸管理のみを専業でやっている会社は倒産しにくいです。

何故なら、上記の理由で挙げた通りですね。

ただし、稀に倒産する賃貸管理会社もあります。その理由はほとんどの場合、賃貸管理業以外のビジネスでの負債が原因となります。

例えば、自社でマンションを開発しているようなデベロッパーと言われるような不動産屋さんですね。

特にワンルームマンションのデベロッパーはほとんどの場合が子会社やグループ会社に賃貸管理会社がありもすので、自社で販売した物件の管理は全てそこに任せるのが一般的です。

デベロッパーは基本的に借り入れをしてマンション開発をしていきます。

販売利益でその借り入れを返済していくのです。

なので、もしマンションが売れなかったりすると、一気に返済が行き詰ってしまうのです。

もちろんデベロップメントをするくらいの資本がある会社ですから簡単に潰れるとは言いませんが、在庫リスクは常に抱えるビジネスモデルなので、管理のみをやっている賃貸管理会社に比べると倒産確率は高くなります。

賃貸管理会社の仕組みと業務内容

賃貸管理の仕組み

そもそも賃貸管理の仕組み自体が分からない方も多いかと思うので、先ずは賃貸管理について詳しく見ていきましょう。

ワンルームマンション経営の賃貸管理の業務フローは以下の図をご覧ください。

賃貸管理会社がマンションオーナーとその部屋に住む入居者との間に立って、本来であればオーナーがやらなければならない業務全般を代理で行うのです。

ワンルームマンション投資のオーナー様は基本的に会社員の方々が多いですから、本業の仕事の片手間で不動産管理業を一から始めるのには無理があります。

だからこそ、ほとんどのオーナーさんは自分のマンションの賃貸管理業務を管理会社に全て委託してしまうのです。

その賃貸管理委託手数料の相場は家賃の5%程度が相場です(家賃保証だと手数料は家賃の10~15%程度が相場)。

賃貸管理会社の業務

・賃料、共益費等の集金

・オーナーへの家賃送金(回収賃料・滞納保証・一括借り上げ等)

・契約金(敷金・保証金、礼金、賃料、保険料、その他)の授受

・家賃滞納者への督促(口頭・通知・内容証明・訴訟手続補助など)

・修繕費の請求書類及び支払管理

・年次の入出金管理明細

・入居者対応(クレーム・トラブル対応)

・賃貸借契約の更新、再契約の事務

・鍵交換

・空室物件のチラシ作成&レインズ登録

などです。

本来であればオーナーさんがやらなければならない業務全般です。

賃貸管理会社倒産の兆候とは?

家賃入金の遅れ

賃貸管理会社が倒産する時に共通して起こる一つの兆候があります。

それが「家賃送金の遅れ」です。

上記の業務フローにあるように、入居者から賃貸管理会社が家賃を集金し、そこから管理手数料を差し引いた残金をオーナーに毎月振り込むことになります。

管理会社によって家賃の送金日はまちまちですが、20日前後に設定している会社が多いです。

その家賃入金日に家賃の入金が無かった場合には要注意です。

毎月家賃の入金日に電話がある訳ではないので、マメに確認している人も少ないのではないでしょうか?

ワンルームマンション投資を始める方で特に新築のワンルームを購入される方に多いですが、物件購入後はマンションをひたすら放置してしまう傾向にあります。

酷い方ですと、確定申告すらしていない場合もあります。

そういう方ですと、家賃の入金確認や通帳記帳などもやらないので、管理会社からの家賃送金の遅れや未入金に気付かず、対応が遅れてしまう傾向にあります。

賃貸管理会社が倒産してしまってからですと、当然オーナーさんにかかる負担も大きくなります。

電話に出ないことが多くなる(担当者不在など)

倒産が近づくと社内からドンドン人が減っていきます。

資金繰りが悪いので、当然社員への給料も遅れがちになるのです。

人が減れば、既存社員1人当たりの仕事量が増えます。

なので、オーナーとの業務連絡も後回しになり、全ての面で対応が遅くなるのです。

その最も分かりやすいものが「電話」です。

折り返しをすると言って折り返しが無かったり、営業中のハズなのに留守電になってしまったり・・・。

基本的にオーナーさんと管理会社は電話が主な連絡手段となります。

だからこそ、「電話対応の遅れ」には十分に注意しなければなりません。

管理会社が倒産した際の3つのリスク

・管理会社が預かっている入居者の敷金が返ってこない

・数カ月分の家賃が送金されない可能性がある(未回収で終わる場合も・・・)

・賃貸借契約書や家賃振込口座などが不明のまま(入居者に振込先変更の連絡ができない)

などが挙げられます。

家賃入金をそもそも確認していないと、上記のような被害が拡大してしまう恐れがあるので、家賃入金は毎月必ずこまめにチェックしましょう。

管理会社が倒産した場合の対処法

・とにかく早く管理契約を解除し、新たな管理会社を早急に見つける。

賃貸管理の契約書内容にもよりますが,家賃を送金しないなどの事態は債務不履行となりますので、即時解約できるのが普通です。

・新しい管理会社と協力しながら管理移行手続きをそう今日に進める

入居者情報などが分からず、自分の手でどうしようもない場合は、早めに信頼できる管理会社に委託してしまいましょう。

親身な管理会社であれば、移行手続きもしっかりと手伝ってくれます。

 

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