三為業者って何?一撃4000万の利益も!

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みなさん不動産の「三為業者(サンタメ業者)」って聞いたことありますか?あまり一般の方々には馴染みのない言葉かもしれません。ネット上ではあまり評判が良くないようですが、実際のところはどうなんでしょうか?詳しく見ていきましょう。

三為業者は転売屋さん

簡単に言いますと、三為業者とは不動産の「転売屋」さんです。

投資用の物件を所有していると、どこから情報を仕入れたのかわからない「自称買い取り業者」から電話がきて、「あなたの物件買いとりますよ!」という趣旨の連絡を受けたことはありませんか??

これらの業者のほとんどが「三為業者」と言われる不動産会社です。その三為業者が買い取った物件は、すぐさま転売されるという仕組みです。

もう少し詳しく見ていきましょう。

「売主Aと買主B」の2者がいるとします。

で、今回は買主Bが三為業者の場合。

買主B(三為業者)はその購入した物件を買主Cへ転売するわけです。

そうなると

買主Bは立場上、売主Bとなります。

なので、順番としては

「売主Aから買主B(三為業者)」

売主B(三為業者)から買主C」

の2つの売買契約が存在することになります。

三為業者としては、物件を買ってすぐに転売するのに、一度自社(三為業者)で登記を入れたりすると、不動産取得税とか登録免許税を支払わなければならないのです。

できればそんな出費は業者としては避けたいところです。

で、考えるわけですよ。なんとかして自社(三為業者)の登記を入れないで、売主Aから買主Cへ直接登記を移転できないものか・・・と。

そこで出てくるのが「新・中間省略登記第三者の為にする契約)」なのです。これによって売主Aから買主Cへ直接の登記移転が可能となり、三為業者は自社で登記を入れずに売買を行うことができるようになる訳であります。

なので、三為(サンタメ)とは「第三者の為にする契約」を略した言葉なんですね。

ではそんな三為業者が昨今問題視されることも多いようですが、その理由について調べてみました。

三為業者が批判される理由

利益を大きく抜いている

三為業者の利益はあくまで転売益です。なので、安く仕入れて高く売る訳です。これは実際に会った話ですが、2億程度の一棟アパートに4千万の利益を乗せて2憶4千万で販売したり、1200万のワンルームを1600万で売ったりというのは珍しい話ではありません。つまり、三為業者は間に入るだけで、すごく利益を抜いてる!って思われてるわけです。

実際に買主、売主の立場になるとあまりいい気持はしないですよね。

・自分の売った物件に利益を乗せて他人に売却されている。

・自分の買った物件は仕入価格に利益が乗せられている。

のどちらかになる訳ですからね。

リスクがない

三為業者は、登記を入れずに物件を転売できます。なので、物件の買主さえいれば自社で決済せずに登記を移転できるのです。つまり、自社(三為業者)の財布から決済資金が出ていくことがありません。転売先の買主の決済金をそのまま、仕入れ元の売主に支払えばいいわけですから。

スルガ系の一棟業者はそのほとんどが三為であります。

スルガ銀行を使った、シェアハウス(かぼちゃの馬車)、地方一棟RC、地方一棟アパートに要注意

そんな三為業者の実際のところ

三為業者にもリスクはある

たしかに上記にある通り、転売先の買主見込み客がしっかりと決済出来れば何の問題もありません。ただし、決済できない場合はどうなるのでしょう。ほとんどの三為業者は既存見込み客ありきで仕入れをします。その見込み客が何らかの理由で、「やっぱり購入しません!」となったり、「物理的に購入できない」ことも多々ある訳ですね。

・ローンが通らない

・ほかに良い物件見つけた

・身内が反対している

などなどです。理由は人それぞれですが。

で、そうなった時に、三為業者が取る行動は5つ。

  1. 代わりの顧客を直ぐに見つける
  2. 元の売主にお願いして、決済日を伸ばしてもらう。
  3. 自決(自社で決済する)する。つまり、自社のお財布から売買代金全額を支払う。
  4. 支払っている手付金を解除して、売買契約を白紙に。
  5. 違約金を支払って売買契約を白紙に。

という感じです。お金のたくさん余っている不動産会社なら、3.の自決してから買主を探せばいいわけですけど、先ほども言ったように、余計な出費(不動産取得税・登録免許税)がかかるうえに、多額の現金が会社から出て行ってしまいます。また、融資を受けて購入するにしても、余計な手数料や利息が発生してしまい。会社にとってはマイナスです。また、必ず借りられるとも限りません。

そうなると残された道は、1.の代わりの顧客を見つける、か2.の元の売り主にお願いして決済日を先延ばしにしてもらう、が最も現実的で、ダメージの少ない行動になりますが、それもかなわなかった場合。4.支払った手付金(売買代金の5%程度)を失う可能性と5.多額の違約金(売買代金の20%程度)を請求される可能性が出てくるわけです。

売買価格が大きくなればなるほど、三為業者のリスクも大きくなるのがわかると思います。

また、最近ではスルガ銀行の融資問題を受けて、(※下記記事記載)

スルガ銀行に金融庁立ち入り(シェアハウス)内部は不正だらけ?

一棟業者も苦戦を強いられているようです。一棟の販売が出来ない為、ドンドン区分ワンルーム業界に流れてきています。

スルガ系一棟業者!区分ワンルーム業者へ転身も?

また、ユーチューブでも有名な水戸大家さんこと「みねしましゃちょー」も自身の会社を廃業するようです。

理由はスルガの融資がストップしたことによる、売り上げの低下と販売不振だそうですが・・・。

以下に水戸大家さんの記事をまとめましたのでご覧ください。

水戸大家さんことみねしましゃちょーが破産(倒産)?会社解散の理由

 

三為業者のメリット

金融機関の融資付け

すでに、融資評価のでている物件や、業者提携の金融機関を使えるというのが、三為業者から購入する最大のメリットです。なので、フルローンやオーバーローンなど場合によってはキャッシュバックなどのアレンジが使える可能性も高くなります。

業者売主による「瑕疵担保責任」を追及できる。

物件に瑕疵があった場合には、売り主にその修理などを請求できるという権利です(一般的に2年間)。売主が業者ではなく、一般のエンドユーザー(宅建業者以外)だった場合には、この瑕疵担保責任の追及をできない場合があります。なので、仲介で物件を購入される場合は特にご注意下さい。

ことワンルームに関していうと

一棟ではなく区分のワンルームに関して言えば、仲介での融資付けが非常に難しいので、ほぼ売主業者からの購入という形になると思います。そうなれば、必然的に三為業者から物件を購入する確率も一棟に比べると多いでしょう。

このブログで何度もお話ししていますが、ワンルームマンション経営は立地も大事ですが、同じくらい融資を受ける金融機関も大事です。売主が三為だろうがなんだろうが、金利の低い金融機関(例えばオリックスやダイヤモンドアセットなど)と提携している業者か否かを先ずはしっかりと見極めてください。

※提携金融機関制度に関しては以下の記事を参考にしてください。

投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行&金利ランキング

最後に

昨今「三為業者=悪」みたいな見出しの記事が多いですが、それは間違っています。なぜなら、「安く仕入れて高く売る」のはごく当たり前のことだからです。

って思いません?

160万円で中古の車買って、その仕入れ値が120万円だって知ったからと言って、「ぼったくりだ!!」とかなりませんよね?40万円も儲けやがって!みたいな。

そこまで言うなら自分でそもそも仕入れをしたらいいじゃない?って思いますし。不動産も同じです。

三為業者だろうが、安く仕入れをして、良心的な価格で販売している業者も多くあるでしょう。なので、三為業者をひとくくりにして悪だ!と決めつけている今の世論は如何なものかと思います。

以下の業者は中古のワンルーム販売会社の一覧です。

一部の仲介会社を除いてそのほとんどがこの三為業者であります。

中古区分ワンルームマンション投資会社・業者一覧

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