ワンルームマンション投資の家賃保証・長期保証は要注意

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ワンルームマンション投資を検討する際に「家賃保証・サブリース」を選択しようとしていませんか?特に新築のデベロッパーで多いのが、家賃保証期間が異常に長い契約です。

通常の家賃保証契約は2年ごとに保証賃料の見直しが入ります。つまり、「2年ごとに家賃保証額が見直される可能性がありますよ」という契約ですね。

家賃保証に関して非常に曖昧な広告や誇大広告が多いのですが、その代表的なものがこちらです。

35年一括借り上げ

以前に過去記事でもご紹介しましたが、大手管理会社・不動産会社などでも普通にこれを謳い文句にアパート建築など推奨していたのです。

過去記事はこちら

シノケンの35年サブリース(家賃保証システム)について問い合わせてみた。

ただし、その内容はというと、「家賃保証は35年間継続できるが、保証賃料に関しては定期的(2年に1度)見直しをしますよ」、という記載のモノがほとんどです。「35年間契約時と同額の賃料を保証し続けます」というものではありません。

この部分の勘違いが非常に多く、賃料減額の話になった時に「え!ずっと同じ賃料を保証するんじゃないの!?」という具合でオーナーと管理会社の間でトラブルが多発していたのであります。

ただし、中には「35年間契約時と同額の賃料を保証し続けますよ」という契約があったりするのも確かです。その代表例が世間を賑わした「スマートデイズのかぼちゃの馬車」事件でありました。

かぼちゃの馬車に関してこちらの記事を参照してください。

スルガ銀行を使った、シェアハウス(かぼちゃの馬車)、地方一棟RC、地方一棟アパートに要注意

区分のワンルームマンション販売・管理会社でもこれに類似した家賃保証契約があったりします。

契約期間が7年~10年といったものもあるようですね。つまり「契約時の保証賃料を7年~10年保証しますよ」というものです。通常の2年見直しに比べたら長いですよね。

家賃保証の保証期間の長さを鵜呑みにしてはいけない

会社の平均寿命が7年と言われている中で、長期間の賃料減額が無い家賃保証契約がどれほど現実的なものなのでしょう。

もちろん一見すると、長期間の家賃保証は非常に安心できるように思えますが、果たして本当にそうなのでしょうか?

普通にに考えれば保証期間を長く設定すればするほど管理会社側のリスクは高まりますよね。築年数が経過して家賃が徐々に下落していく中で、契約当時の賃料を払い続けなければならないのですから。

皆さんが管理会社の立場だったら、そんなにリスキーな保証契約を結びたいと思いますか?私なら間違いなく結びたくないです。

では、それでもなぜこのような保証形態をとるのか。

それは単純に「ワンルームマンションを売りやすくするため」に他なりません。

それが証拠に、このような長期間の家賃保証を行っているほとんどの管理会社が「新築ワンルームマンションのデベロッパー」です。

過去記事にも書きましたが、新築のワンルームデベロッパーの1部屋あたりの利益構造は以下の記事に書いた通りです。

新築ワンルームマンション投資業者/デベロッパーの利益は?

例えば、長期間にわたる定額の家賃保証で、その物件の賃料によっては保証額を下回ってしまい、逆ザヤになってしまうような事例も見受けられます。

最悪そのような事態になったとしても利益の取れるような構造にしない限り、この長期定額家賃保証のビジネスモデルは成り立ちません。

可能性としては2つ考えられます。

物件の立地が良いので、それでも採算が取れる。

管理をお願いする側からすれば、こうあってほしいものですね。賃料の下落がほとんどないのであれば、管理会社としてもリスクが少なくてすみます。

新築ワンルームの売買利益で補填。

考えたくはないですが、このようなパターンも多いでしょう。家賃保証事業が赤字だったとしても、その赤字を他の収益で埋めることが出来れば問題なく事業継続できるわけです。

新築のワンルームデベロッパーの場合は中古業者に比べ利益率が高いので、長期間の家賃保証も可能となる訳ですね。

 

賃料を減額しないという特約は意味がない?

そもそもの話になりますが、過去の家賃保証トラブル事例で最高裁における判決として、

家賃保証が事業的委託だったとしても、家賃保証業者とオーナーとの契約は建物賃貸借契約であることから、家賃保証業者からの賃料減額請求は許される」という事例が既に出ています。

つまり、「家賃保証業者がそのお部屋の入居者になるんだから、家賃下げて!って言うの入居者の権利として有効だよ」ということです。

よって、今回のような「賃料の減額をしない!」という旨の特約は無効ということになりますね。

なので、○年間家賃を減額しませんよ!○年間同額の賃料を保証しますよ!とうたったところで、法的には無効ということです。

なんだそりゃ・・・ですね。

ワンルームマンション経営は家賃保証に頼るべきではない

これは前からブログでもお伝えしておりますが、そもそも家賃保証に頼らなければならない物件を買わないことです。

家賃保証は解約時のトラブルも多く、売却時にも苦労することが多いです。

その理由はこちらの過去記事を参照して下さい。

ワンルームマンション投資/売却・借り換え時の家賃保証(サブリース)トラブルと解決方法

家賃保証(サブリース)トラブル・契約時と売却時の注意点

マンション経営をする時には出来るだけ家賃保証を選ばないように注意してください。

また、最悪家賃保証を選択する場合には上記の記事の事項に注意して契約するようにして下さい。

ワンルームマンション投資での家賃保証(サブリース)の闇に迫る!」でもサブリースの危険性について記載しておりますのであわせてお読み下さい。
 


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