住宅ローンの融資審査を受ける際に銀行員に「こちらの融資は元利均等返済方式で･･･」などと説明されるのですが、ほとんどの方は聞き流してしまっているかと思います。
元利均等返済と元金均等返済は住宅ローンを組む際の支払方法の種別であります。この２つの内からどちらかを選ぶことになります。ただし、金融機関によっては「元利均等返済のみ」の取り扱いも多いので、そもそも選ぶ余地が無かったりもします。
因みにワンルームマンション投資で受ける融資に関しては、ほとんどの銀行で元利均等返済のみの取り扱いです。
では今日は「元利均等返済」と「元金均等返済」の違いについて詳しくお話ししていきましょう。
元利均等返済
図で表しますと、以下のような形です。
見て分かりますように、毎月の返済額は一定です（もちろん金利が上がれば変動しますが･･･）。それが返済期間ずっと続くわけですね。
で、毎月の返済は同じですが、その返済額の内訳である「利息」と「元金」の内訳が変動していくのが特徴でございます。一般的にほとんどのお客様はこちらの元利均等返済でローンを組まれているはずです。
最初は支払額のうちの利息で占める割合が多いので、元金の減りは遅いです。
メリット
- 毎月返済額が一定なので、計画立てやすい。
- 元金均等に比べると当初の支払額が安い。（後々逆転しますが）
デメリット
- 総支払利息額が多くなる（元金均等返済と比較すると）
- 当初なかなか元金が減らない。
元金均等返済
図で表しますと以下のような形です。
毎月の支払額が変動します。当初の返済額は大きいですが、返済が進むごとに毎月の返済額は少なくなります。
また、毎月の支払で、必ず一定額の元金が減るので、先で述べた元利均等返済のように「当初なかなか元金が減らない」ということもありません。
住宅ローンの支払いなどで、稀にこちらを選択している方もいらっしゃいますね。
メリット
- 元金が最初から一定で減っていく（元利均等返済よりも当初の元金の減りは早い）
- 総支払利息が少ない
デメリット
- 支払当初の毎月返済額が大きい。
- 最初の支払額が大きいので、ローンを組む際にある程度の収入的余裕が必要となる（例えば同じ金額を元利均等編と元金均等返済でローンを組んだと仮定すると、元金均等返済の方、当初の支払額が大きくなるので、それに対しての必要な年収も敷居が上がることになる。）
まとめ
総支払利息のことを考えると、元金均等返済の方が有利です。ただし、投資用のワンルームに関しては基本的に選択の余地はありませんが（確か10年ほど前の、東芝住宅ローンサービスが健在だった時代に選ぶことができたような気もしますが･･･）自宅を購入する際には元金均等の選択も可能です。
ただし、ローンを組むにあたって、ある程度の余裕のある方でないと、毎月の返済額が重いためあまりお勧めできません。返済に余裕があり、とにかく１円でも利息を払いたくない！という方にはこちらの元金均等返済がおすすめです。
※ちなみに住宅ローンは必ず最長でローンを組むようにしてください。
※また、頭金０円でのフルローンは非常に危険なので注意してください。
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