馬脚をあらわしたスマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車」の真相

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いよいよテレビや新聞にも取り上げられるようになってきましたね。そりゃそうですよね。家賃保証の賃料をオーナーに支払わないんですもの。正確には支払えない?が正しいのか?

去年もこの件について言及しましたが、いよいよ馬脚を現してきました。

スルガ銀行を使った、シェアハウス(かぼちゃの馬車)、地方一棟RC、地方一棟アパートに要注意

保証賃料の送金が昨年より大幅減額

当初「かぼちゃの馬車」のシェアハウスは利回り8%などという触れ込みで顧客を獲得していました。物件価格が安いから高利回りなのかな?と思いきや、物件価格は相場よりも高い。そしてそれ以上に家賃設定が高いという代物でありました。

そしてその相場よりも高額な賃料をスマートデイズ(旧スマートライフ)が30年定額家賃保証するというスキームです。融資銀行はスルガ銀行です。

スルガ銀行はそもそも貸付金利が高金利でありますが、利回りで8%の物件であれば、いくらかのキャップレートが確保できます。簡単に言うと銀行への毎月返済100万円、それに対しての毎月の家賃保証送金額120万円。つまり、オーナーさんは物件を購入した月から、毎月何もせずとも120万ー100万円=20万円の手残りの賃料収入を得られる、ということです。

このブログで何度もお話ししていますが、家賃保証には大きな罠が潜んでいます。

家賃保証の罠!サブリース契約に要注意!

その保証賃料が昨年ごろから大幅に減額され始めました。私の元にもサブリース減額で悩んでいるオーナー様からの問い合わせがいくつか来ておりました。

今年に入り保証賃料の送金がストップ

そして、そもそも家賃の送金自体がストップするような事態も出てきているようです。やはり、高額な賃料設定の家賃保証が仇となったのは確かです。

そもそも、かぼちゃの馬車は入居者の賃料というより、入居者への職業斡旋によりその斡旋先から収益を得るビジネスモデルという触れ込みでした。なので、家賃収入は0円でも大丈夫なんだとか。本も出版されているようですね。

https://www.amazon.co.jp/「家賃0円・空室有」でも儲かる不動産投資―――脱・不動産事業の発想から生まれた新ビジネスモデル-大地-則幸/dp/4478069808

結果、人材紹介も上手く回らなかったのでしょう。

経営陣とその経歴

社長の大地則幸氏はすでに2018年1月12日で退任し、新たに菅澤聡氏が代表となっています。また、実質的な経営者は大地氏ではなく、経営佐藤太治氏であるとの声も。

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社長の大地則幸氏は「レオパレス」の創業家が08年に新たに立ち上げたMDI(東京・銀座)の出身で「若いがなかなかのやり手」(取引先)というが、関係者は「実質的な経営者は別人だが、事情があって表に出られない」と打ち明ける。そのわけありの人物は佐藤太治氏いう。
佐藤氏はバブル期に「ライオンズ石油」社長として格安ガソリンやカリフォルニア米の自主輸入を手掛け、お上に楯突く経営者と持て囃されたこともある。その後、1993年に「ビデオ安売王」というビデオショップチェーンを創業し、瞬く間にフランチャイズを全国1千店に広げたが、95年に風営法違反(禁止区域営業)容疑で佐藤氏自身が富山県警に逮捕された。その翌年、失速した安売王の運営会社の「日本ビデオ販売」を「計画倒産させた」(アダルト業界大手)と、裏街道で騒がれたツワモノだ。同社の扱うソフトの多くはAVで、通常のレンタルショップと異なり身分証提示の気まずさがないため流行った。98年には旧住専から16億円を詐取した容疑でも逮捕された。

https://facta.co.jp/article/201603009.html

かぼちゃの馬車(シェアハウス)の入居率が低すぎる。

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スマートデイズのHPに行っていただくと、おびただしい数の入居募集をしているシェアハウスが出てきます。その一部はこんな感じになっています。

全部空室?みたいな感じですね。建築されたばかりの物件であれば、合点も行きますが、なんと2016年築です。1~2年以上もこんな感じなんですかね・・・。一度入居者が付いて一斉に退去したとも考えずらいですし。

そして、なんと広さは7㎡です。都内のワンルームは大体20㎡程度なので、約3分の1の広さですね。しかもお風呂、トイレ、キッチンは共同です。賃料は2.5万となっていますが、共益費もあわせた実質賃料は4万円です。平米単価でいうと、5714円ですね。非常に相場から見ても高額であります。

以上のことからも分かるように、入居者が付かなければ、管理会社(スマートデイズ)に収益は入りません。なので、こんな状態の物件を数多く管理し、尚且つ家賃保証で保証賃料をオーナーに毎月支払っていれば、会社の財務状況も悪化するのは当然と言えます。

まとめ

やはり管理会社の家賃保証制度はマンション経営・アパート経営の本質ではないということが再認識できるかと思います。以前から何度もこのブログでお話ししていますが、家賃保証は管理会社の言いなりになってしまう可能性の非常に高い契約です。

35年定額家賃保証をいくら謳ったところで、大元の管理会社の資金繰りが悪くなれば、保証賃料の一方的な減額や、最悪の場合今回のように賃料の送金自体がストップされる場合もあります。

やはり、賃貸経営は相場が大切です。「家賃保証だから」という理由で安易に購入せずに必ず周辺の家賃相場を調べてください。実際に保証賃料と周辺に家賃相場に大きく乖離がある場合は要注意です。

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