投資用ワンルーム「含み資産（売却価値）」の考え方について

ワンルームマンションの販売をしていてたまにお客様からご指摘を受ける点があります。それは「利回り」についてですね。このブログでも過去に「利回り」について記載させていただきました。

※利回りの意味が分からない、という方は以下の過去記事をご一読下さい。

【保存版】マンション投資の｢表面利回り｣と｢実質利回り｣の違いと計算方法

都内の投資用ワンルームの利回りは４～６％程度

現状、都内の新築ワンルームの平均利回りは４％程度です。中古でも築浅だと５～６％程度じゃないでしょうか？利回りに関していえば、中古も新築もそんなに大差ありません。

で、この利回りの話をするとたまに受ける指摘なんですが、

「利回りたったの５％（年間１００万の家賃収入）なの？ってことは２０００万の物件買って、回収するのに２０年もかかるじゃん！そこから（２０年後から）利益がでるんでしょ？？ちょっと長すぎるよ！」

みたいな人です。確かに考え方は間違ってないんですよ。

例えば２０００万円の現金一括で物件を購入して、そこから年間１００万円の家賃収入を得ることになる訳ですから、一旦手元から２０００万円が無くなって、そこから毎年１００万ずつ２０年かけて当初の２０００万を回収していくイメージなんですよね。

はい。たしかにその通りです。ただし、この考え方には大きな見落としが存在します。

それが「含み資産（売却価値）」です。

投資用ワンルームにおける「含み資産（売却価値）」

今回はあくまでワンルームを購入しているんです。なので、将来その物件そのものを売却すれば、その時代の相場に合わせた値段が付くわけですね。

ここで非常に難しいのが、じゃあ何年後にいくらで売れるんだ？ということです。

はっきりとした明確な数字は誰にも分かりません。安くなることもあれば、高くなることもあるでしょう。ただし、株などと違って、価格が０円になってしまうという可能性は極めて低いと言えるのではないでしょうか？

想像できますか？都内の不動産が０円で取引され、みんな家賃はかからない。家はただで手に入る。そんな話はあり得ませんよね。

では実際にシュミレーションしてみていきましょう。

含み資産（売却価値）シュミレーション

前提条件として、以下の条件でシュミレーションしています。

• 物件価格は２０００万を現金で購入。
• 家賃収入は年間１００万（２０年間変動なし）。
• 売却価値は１年目、定価２０００万の８０%である１６００万に設定。そこから２年目以降年間３０万ずつ売却価値が減少するように設定。
• ２０年後の処分価値は１０３０万に設定（定価２０００万の約半分程度に）。

１年目を見てみましょう。２０００万円を出して物件を購入し、１年後に売却すると、値段が１６００万になってしまっているので、４００万円の損失がでます。ただし、１年間の家賃収入１００万円を得ているので、その４００万の損失から１００万の家賃収入分を差し引いて、１年目の売却時の損益収支はマイナス３００万となります。

考え方で損益分岐点が変わってくる

上記の計算でいくと、損益分岐点は６年後ということになりますね。

この含み資産（売却価値）の考え方を視野にいれないのであれば、２０００万を投資して、年間１００万ずつ２０年で２０００万を回収ということになり、損益分岐点は２０年後ということになります。

このように考え方１つで、損益分岐点が異なってくるのですね。

ただし、先ほども言いましたように、物件の売却価値を視野に入れずに０円と見積もるのは、あまりに非合理的であります。

確かにワンルームマンション投資は元本保証のような商品ではありませんが、ワンルーム価格に関しては、バブル以降非常に安定して推移しております。

また、世界的な不況となったリーマンショック時も価格の変動幅が非常に少なく、改めて不景気に強い商品であると証明されました。

平均価格の推移については以下の過去記事を参照してください。

価格上昇中！？首都圏新築ワンルームマンションの平均価格推移(2018.8月現在）

まとめ

ネット上には利回りは高ければ高いほどいい！不動産の投資をするなら利回り１０％以上のものが良い！など様々なことが書かれてありますが、この含み資産（売却価値）についてかいてある記事は意外と少ないです。確かに高利回りほど資金回収率は良いですが、その分リスクも比例して高くなります。リスクとリターンは常にトレードオフの関係性にあります。※リスクとリターンの詳細は以下記事をご参照ください。↓

【保存版】マンション投資の｢表面利回り｣と｢実質利回り｣の違いと計算方法

また、高利回りになると物件も郊外、地方へとシフトしていきます。そうなれば、価格の維持率も首都圏に比べると格段に低くなるでしょう。そうなると、含み資産（売却価値）の予想も非常に立てずらくなってきます。

高い利回りのみで物件を選ぶのではなく、４～６％程度の利回りで、含み資産（売却価値）を視野に入れれば、選ぶ物件の幅も広がってくるのではないでしょうか。

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