今の中古マンションは新築分譲時いくらだったの？
中古のマンションなどの販売をすると、良く聞かれる質問ですね。
もちろん、分かるものもありますが、分からないものの方が多いかと思います。
新築時のパンフレットを見れば、当時の分譲価格が乗っていますが、中古の売買をする際にはほとんどパンフレットはついてないんですよね・・・。
ほとんど紛失されています。売買される回数も一般住宅より回数が多いですからね。
しかもパンフレットは売買契約の必要書類ではありません。なので、中古物件で、当時の新築価格を把握するのはなかなか厳しいです。
これを聞いてくる人の意図としては、
「新築時からどのくらい値段下がってるのか？？」という視点での質問だと思うんですね。
実際昔のワンルームマンションっていくらだったんでしょうね？？いくつか資料を持っているので、ここで公開しようと思います。
一件目は「パレ・ドール田端」です。新築時の価格表はこちら↓
物件名：「パレ・ドール田端」
築年月：１９９１年４月（築２７年）
最寄り駅：田端１０分
売り主：ニッテイ
価格は２５㎡で約４０００万程度ですね。
バブル期だったので、お値段高めですね。
ではそれより以前の物件はどうでしょうか、
二件目は「五反田ダイヤモンドマンション」です。新築時の価格表はこちら↓
物件名：「五反田ダイヤモンドマンション
築年月：１９７９年１１月（築３８年）
最寄り駅：東急池上線「戸越銀座」歩8分
価格は１６㎡で約８００万程度ですね。
どうでしょう？思ったよりも安かったですか？？それとも高かったですか？？
中古の売り出し価格が新築分譲時を上回る値段のマンションも
五反田の上記マンションなんかは、今現在も１０００万くらいで取引されています。当時の１０００万と今の１０００万の貨幣価値は当然同じではありませんが。
当時新築でこのマンションを購入されて、今なお保有している方がいるとすると、確実に賃料収入で債務を返済し、無借金状態になっているはずです。
金利に上がり下がりはありますが、「組んだローン額」は増加することはありません。
返済さえしていけば、減る一方なのです。なので、賃貸のしっかりとり続けられる物件でかつ長期保有できれば、勝てる可能性の非常に高い投資なのです。
バブルの頃に高金利で高額のローン を組むと悲惨
その一方でバブル期に購入された方は悲惨かもしれませんね。
当時の借入金利は６～７％だったと聞いております。
４０００万を６％の３５年で組むと・・・毎月２２８,０００円の支払です。
取れるお家賃が当時１００,０００円だったと仮定しても、
毎月の収支は持ち出しでー１２８,０００円です。
今のマンション経営は新築で持ち出し約１０,０００円程度なので、それに比べると持ち出し額は約１２倍です！！
当時はそれでも、転売益が得られるほど、価格の上昇率が高かったんですね。
現在のマンション経営の収支はバブル期の１２分の１に
今現在、マンション経営における借入金利状況は、マイナス金利の影響により、史上最低の低金利となっておりますので、非常に取り組みやすい状況かと思われます。
バブル当時に物件を持ってしまった方も、ちゃんと借り換えを実行できていれば、毎月の返済額は圧倒的に圧縮できているはずなので、毎月キャッシュフローを生み出していくことも物理的に可能かと思われます。
購入時期によって持ち方や、目的は異なりますが、景気が悪くなってきちんと対策を打てば「リスクコントロール」することもできるんです
ブログ内で何度も書きましたが、「買ってほったらかし」が一番良くないです。
せっかく物件をご所有されているのであれば、その運用益の最大化を考えていきましょう。その最たるものが「借り換え」なのであります。
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