不動産投資の繰り上げ返済は[返済額減額型」!「期間短縮」はダメ!

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繰り上げ返済って聞いたことはありますか?住宅ローンの繰上げ返済とは、例えば、毎月の返済額は10万円の場合、ある時期にまとまった金額(例えば100万円など。金額は自由に決めれる)を返済することです。

つまり、通常の返済よりも多く返済することをいいます。繰上げ返済の方法としては次の2つの方法があります。

繰り上げ返済は2種類

①期間短縮型
まとまった資金を一気に返済に充当して、その分返済期間を短縮するやり方です。毎月の返済額は変化しませんが、ローンの期間が短くなります。

②返済額減額型
まとまった資金を一気に返済に充当して、その分毎月の返済額を減額するやり方です。ローンの期間は変化しませんが、毎月の返済額が減額されます。

ほとんどの金融機関は、上記の2つの返済形式のどちらか一方を選択して「繰り上げ返済」することになります。ではこの2つどちらがお得なのでしょうか??検証していきましょう

①期間短縮と②返済額減額どっちがお得?

例えば・・・

●2500万円ローンを金利1.6%の35年で組む場合。

※毎月の手取り家賃7.5万円の場合、持ち出しが毎月0.3万円になります。

ローン金額2500万
金利1.60%
年数
35年
 
毎月の返済額7.8万円
手取り家賃7.5万円
毎月の収支ー0.3万円
 
 
35年間の総支払3270万円
35年間の総支払利息770万円
35年間の収支
(ー0.3×12×35年)※持ち出し
126万円

 


この物件に年間100万円を毎年繰り上げ返済していくとどうなるのでしょうか?

①期間短縮型の場合

 ※(繰り上げ返済手数料は加味しません。)
※(購入1年後から繰り上げ返済を開始し、毎年100万ずつ繰り上げます)
※(端数切捨て)

 

返済回数返済日毎月の返済額毎月の収支繰り上げ返済額元金残高
12017/8/2778,000-3,000 24,950,000
132018/8/2778,000-3,0001,000,00023,450,000
252019/8/2778,000-3,0001,000,00021,930,000
372020/8/2778,000-3,0001,000,00020,350,000
492021/8/2778,000-3,0001,000,00018,740,000
612022/8/2778,000-3,0001,000,00017,130,000
732023/8/2778,000-3,0001,000,00015,510,000
852024/8/2778,000-3,0001,000,00013,820,000
972025/8/2778,000-3,0001,000,00012,130,000
1092026/8/2778,000-3,0001,000,00010,440,000
1212027/8/2778,000-3,0001,000,0008,680,000
1332028/8/2778,000-3,0001,000,0006,930,000
1452029/8/2778,000-3,0001,000,0005,120,000
1572030/8/2778,000-3,0001,000,0003,320,000
1692031/8/2778,000-3,0001,000,0001,450,000
1812032/8/2778,000-3,000500,0000

 

総支払回数181回でローンが終了するわけですね。
 つまり15年と1カ月です。
15年1カ月の総支払2821万円
15年1カ月の総支払利息321万円
15年1カ月の収支
(ー0.3×12×15年)※持ち出し
54万円
総繰り上げ返済金額1450万円

以上の結果から、
期間短縮で毎年100万円繰り上げ返済をしていくと・・・
・ローンが15年1カ月で終了します。(19年11カ月のローン短縮効果
・総支払い利息の軽減効果は449万円(770万円ー321万円)
・ただし、毎月の返済額は変わらないので、毎月の持ち出しは変わらない。

②返済額減額型の場合

※条件は同じです。

返済回数返済日返済額毎月の収支繰り上げ返済額元金残高
12017/8/2778,000-3,000024,950,000
132018/8/2775,00001,000,00023,410,000
252018/8/2771,0004,0001,000,00021,890,000
372020/8/2768,0007,0001,000,00020,380,000
492021/8/2765,00010,0001,000,00018,890,000
612022/8/2761,00014,0001,000,00017,410,000
732023/8/2757,00018,0001,000,00015,950,000
852024/8/2754,00021,0001,000,00014,510,000
972025/8/2750,00025,0001,000,00013,100,000
1092026/8/2746,00029,0001,000,00011,710,000
1212027/8/2742,00033,0001,000,00010,340,000
1332028/8/2738,00037,0001,000,0009,000,000
1452029/8/2733,00042,0001,000,0007,690,000
1572030/8/2729,00046,0001,000,0006,410,000
1692031/8/2724,00051,0001,000,0005,160,000
1812032/8/2719,00056,0001,000,0003,950,000
1932033/8/2714,00061,0001,000,0002,780,000
2052034/8/279,00066,0001,000,0001,650,000
2172035/8/273,00072,0001,000,000570,000
2292036/8/27075,000500,0000

 

総支払回数229回でローンが終了するわけですね。
つまり、19年と1カ月です。
19年1カ月の総支払2867万円
19年1カ月の総支払利息367万円
19年1カ月の収支
※収入
706万円
総繰り上げ返済金額1850万円
 
以上の結果から
 返済額減額型で、年間100万円ずつ繰り上げ返済をしていくと・・・
・ローンが19年1カ月で終了します。(15年と11カ月のローン短縮効果
・総支払い利息の軽減効果は403万円(770万円ー367万円)
・毎月の返済額が途中より、プラス収支になる。
 

この結果を見ると

ローンが早く終了するのは「期間短縮」
総支払利息が少ないのは「期間短縮」
収支がプラスになるのは「返済額減額」

となり、一見すると「期間短縮」が良さげに見えますが・・・実は違います。

同じ年数で比較すると

例えば、同じ15年1カ月という期間で、両物件を完済する前提で検証していきましょう。

①期間短縮の場合

・繰り上げ返済総額1450万円
・15年1カ月間の持ち出し54万円(0.3万×12×15)
・450万円+54万円=1504万円

つまり、

完済するのにかかった全てのお金はトータル1504万円になります。

②返済額減額型の場合

・繰り上げ返済総額(15年1カ月時点まで)1500万円
・その時点でのローン残債395万円
・15年1カ月間のプラス収支分400万円

プラス収支分の400万円でローン残債395万円を完済します。
なので400万円ー395万円=5万円
この5万円は手元の余剰資金になるので、繰り上げ総額1500万円から差し引きます。

1500万円ー5万円=1495万円

つまり、

完済するのにかかった全てのお金はトータル1495万円になります

よって、
今回のような投資物件のパターンだと・・・
同じ期間で見ても、「返済額減額型」のほうがより少ない資金で完済できるわけです。

といってもたった9万円の差ですが・・・

ほとんどのFP達が期間短縮を進めてますが・・・

ネットをよく見ていただくと、期間短縮をお勧めしている方が大勢いらっしゃいますが自宅の返済であれば確かに「期間短縮の方お得」です。なぜなら、全額自分で支払うので、結局単純に支払い総額が少ない方が良いからです

ただし、今回のような条件の投資用のワンルームマンションだと、返済額減型の方がお得になるパターンもあるので、繰り上げ返済する際はよくシュミレーションしてみてくださいね。

投資マンションは返済額減額型が基本

しかも、返済額減額型は毎月返済額が減っていくので、空室になった際の持ち出し額を減らせることから、空室時のリスクヘッジにもなりますし、精神的な部分でみれば、目に見えて毎月の返済額が下がり、尚且つプラス収入で一定額が入るようになるので、凄く安心できます。

複数所有し定期的に繰り上げしていくと・・・

ワンルームマンションを複数所有し、運用していくにはいくつかの注意点があります。

やみくもに物件を購入すると、その後の物件展開が難しくなります。

下記記事の記載内容に注意しながら物件を買い増ししてください。

ワンルームマンション投資で複数物件を所有するメリットと注意点

ワンルームマンション投資で複数物件を所有するメリットと注意点

 

また、効率よく物件を増やしながら繰り上げ返済をしていくと、サラリーマンでも捻出可能な金額で将来的に毎月数十万という不労所得を作ることも可能となります。

例えば1件2000万のワンルームを2件フルローンで購入し、合計4000万の借り入れをしたとしましょう。

家賃収入の力を使いながら、複利運用で自己資金を使って繰り上げしていくと、トータルの繰り上げ返済額は以下のように借入総額の何分の一で済んでしまうのです。

ワンルームマンション投資で複数物件を購入し繰り上げ返済を繰り返す

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