2022年問題とは?東京ドーム700個分の土地が一気に住宅に?

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不動産業界でも少しずつ話題になっている「2022年問題」について記載していこうと思います。

不動産の2022年問題って

簡単に言いますと、2022年に首都圏にある一部の「農地」が「宅地」になり、膨大な数の住宅が建築され、その影響によって、不動産価格が一気に下落するのではないか?という問題であります。その広さは東京都だけでも「東京ドーム724個分」とも言われています。

農地が宅地って?

この「2022年問題」は別名「生産緑地問題」とも言われております。ここでいう「農地」とは「生産緑地」を指すのです。つまり、「生産緑地」が「宅地」になるということですね。

では生産緑地って?

市街化区域内(開発どんどん進めていこうよ!っていう場所)500平米以上の農地行政から生産緑地の指定を受けたものです

この生産緑地の指定を受けると・・・

・固定資産税がめちゃめちゃ優遇される(実に宅地の200分の1)、

・相続税が猶予される。

って凄く良いことも多いんですけど、その優遇の代償として、

・その生産緑地は30年間「農地」として管理しなければならない。つまり農地以外への転用は不可。なので、農業を30年間続けなければならない。

という仕組みになっております。

1974年に公布された「生産緑地法」において、市街化区域内(開発どんどん進めていこうよ!って場所)の農地を宅地化しよう!という目的で、大都市の一部では「宅地並み課税」が行われ、これによって都市部の農地はほとんど宅地化されるようになりました。だってそうしないと農地なのに「宅地並みの税金」がかかってしまう訳ですから。

ただ、そんな中でも「農業を続けたい!」という地主もいるわけであります。先祖代々の土地!渡してなるものか!的な。ただし、農地なのにバカ高い宅地並みの固定資産税を支払っているとはっきり言って「割に合わない」のであります。

1992年にこの生産緑地法の改正により、一部の土地に関しては固定資産税は農地なみに減額されるという「生産緑地制度」が適用されるようになりました。これによって、一部の地主たちはかつての「バカ高い固定資産税」から一時的に解放されることとなりますね。

生産緑地の条件

ただし、その生産緑地に指定されるのは以下の条件がある訳です。

※制度適用期間は30年間

・面積500㎡以上

・農業を続ける

・農地以外への転用不可

・農地として売却する場合には農地法に基づく

といった感じです。かなりでかい土地ですね。

その生産緑地の適用期間解除が2022年より始まる

1992年に生産緑地の指定を受けて、そこから30年・・・それが2022年なのであります。

つまり、生産緑地法適用の満期を迎える土地が一気に2022年に現れるわけですね。

2022年の期間終了後、生産緑地としての固定資産税の軽減措置が無くなり、一気に税金負担が重くなるので、所有者はその負担に耐えられず、それらの土地を売却したり、アパートを建築して固定尉資産税を6分の1に減額しようと考える所有者も多くなるでしょう。

生産緑地が一気に宅地化されると

生産緑地はどんな場所にあるのか

基本的に駅前一等地などにはありません。駅から10分以上離れた場所です。言ってみれば少し交通の便の悪い場所なんかにありますね。

そういった場所で宅地化が進むと

基本的には戸建てや、ファミリーのアパート・マンションなどの建築がメインになってくる可能性が高いでしょう。なぜならファミリー世帯は単身世帯にくらべると、交通の便が最重要項目ではないからです。

家族が増えれば当然車が必要になりますから、駅からの距離というのはそこまで重要視されない傾向が強いです。なので郊外ではファミリー物件がメインとなります。

口外の戸建て・ファミリー物件投資家は要注意

なので、郊外の戸建て投資家、ファミリー物件をメインで投資している人にとっては2022年を境に競合物件が一気に市場に放出される可能性がありますので、注意が必要です。

当然競合物件が増えれば、賃料が下がります。賃料が下がれば当然価格が下がります。

2022年問題により、競合物件が増加することは目に見えているので、そういった郊外の駅から遠い場所にファミリーの投資物件を所有されている方は、早めの売却準備をお勧め致します。

自宅購入者にとってはチャンス!?

ただし、郊外で自宅を購入しようとしている人にとっては願ってもない千載一遇のチャンスかもしれません。大量の土地が放出されることで、物件数は間違いなく増えるでしょう。そうなれば、価格下げの圧力が強まりますので今よりもお得に物件を購入できる可能性が高まるのではないでしょうか?

ただし、5年後も今のような低金利が続いているという保証はございません。なので不動産の価格が下がったから一概にお得な買い物ができるわけではないですが、自宅購入のチャンスであることに変わりはありません。

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