投資用のワンルームマンションを購入する際に業者選びは非常に重要です。
皆さんの中で「ワンルーム業者の会社規模」を物件購入の決め手にされている方がいれば、非常に危険なので今回の記事を必ずご一読下さい。
実はワンルームマンション投資を始めるにあたって、購入する業者が一定条件を満たしていれば「大手か否か」は全く関係ありません。
（※ここでいう一定条件とは「オリックス、ジャックス」などの提携金融機関を持っている業者のことです。）
むしろ大手から物件を購入することで損をすることも多いです。
今回はその理由について詳しく見ていきましょう。
※動画でも詳しく解説しております。
目次
ワンルーム大手企業のほとんどは新築デベロッパーであること
ブログで何度もお話ししていますが、新築のワンルームマンションの問題点は以下の２つです。
- 価格が高い（購入後、直ぐに売却すると中古相場で価格が大きく下がる）
- 家賃が高い（２人目の入居者から新築プレミアムは無くなり、家賃下落の可能性あり）
よって、毎月の収支はほとんどの場合35年ローンに換算すると「マイナス収支」になってしまいます。
※新築ワンルームに関しては以下の記事をご覧ください。
物件の選択の余地も狭く、且つ中古に比べると収益性が低いので、大手の新築デベロッパーはそもそもお勧めできないのです。
物件を選択する余地がない
大手ワンルーム業者はそのほとんどが新築ワンルームのデベロッパーであることから、自社ブランドの新築マンションの販売に注力します。
つまり、提案を受けてもその業者が販売している自社ブランドマンションのみの販売となります。
しかも同時に販売されるマンションの数は限られており、いくつもあるなかから自分の本当に納得いく物件を選択することが難しいのです。
つまり、物件の選択肢が狭いということです。
ワンルーム大手企業だと値引に応じない
大手からワンルームを購入する際には、値引きに応じてもらえないことがよくあります。
諸費用までの値引きには応じてくれても、物件価格の値引きは相談に乗ってもらえない・・・そんな経験ありませんか？
一昔前までは、当たり前のように物件価格の値引きは存在しましたが、大手だとかなり強気で新築ワンルームを定価販売しています。
- ワンルームに融資してくれる金融機関が増えたこと
- 一棟物件を購入するハードルが非常に高いこと（検討者が区分に流れてくる）
が新築ワンルーム市場の後押しとなっているように思います。
投資用のワンルームは結局「いくらで買うか」が最も重要な要素となってきます。
だからこそ、定価よりも１円でも安く買うことで、
- 毎月の収支が良くなる
- 売却時の出口戦略がとりやすくなる
- 損益分岐点が早く来る
など、多くのメリットを享受することができます。
よって、値引き交渉の出来ない大手業者はお勧めできないのです。
※ワンルームの出口戦略に関しては以下の記事をお読み下さい。
大手だから値段が安い、高いということはない
基本的に、物件の定価を決めているのは金融機関です。
金融機関のマックスの融資額を「定価」として販売しています。
ワンルームの融資評価額は基本的に「立地」と「収益還元法」によって算定されます。
よって、金融機関で決まった一定の算出方式によって融資額が決められますので、どこの業者も似たような金額（定価）となるのです。
なので、「大手だから安い、中小だから高い」などと言うことはありません。
よって、大手だろうが中小だろうが家賃に対しての収益性で評価が決まるので、結局どこから買っても同程度の収益性の物件となるのです。
であれば、より値引きの出来る会社から買うのがお勧めなのです。
基本的に大手企業よりは中小企業の方が、価格の融通も利きますし、値引き交渉も可能な場合が多いです。
中小でワンルームを購入する際の注意点は「提携金融機関」
冒頭でも書きましたが、中小企業だと、一定数の提携金融機関を持っていない場合が多いです。
ワンルームに融資してくれる金融機関は２０行程度ありますが、その中でも
- オリックス銀行
- ソニー銀行
- イオン銀行
- ジャックス
- ダイヤモンドアセット
は必須です。
※提携金融機関についてはこちらに詳しく記載してます。
⇒必読！？投資マンション購入時は業者の「提携金融機関」を見る
中小企業でも大手に引けを取らずに、たくさんの提携を持っている優良な業者も多く存在します。
その逆に、設立間もないワンルーム業者だと提携金融機関がなく、物件を購入する際に非常に不利になってしまう場合があるので、そこは十分に注意しなければなりません。
中古ワンルームがおすすめ
オリックスやジャックスと提携のある売主業者で中古ワンルームを扱っている業者がおすすめです。
企業規模はの大小はあまり関係ありません。
なぜなら、融資を受ける金融機関が同じであれば結局融資条件も同じになるからです。
あとはその業者の取り扱っている物件で投資の良し悪しを判断していくことになります。
まとめ
大手だと提案物件が「新築に偏ってしまう＆値引きがしにくい」という理由からお勧めできません。
また、管理手数料などに関しても一定の基準を設けられている場合が多く「交渉（値引き）の余地なし」という会社がほとんどです。
ワンルームマンション投資に際して、パートナーとなる売主・管理会社の存在は大きいです。
しかし、あくまでワンルームマンション投資は「業者」にではなく「物件」に投資するのです。
「物件をいくらで購入するか？」でその先のワンルームマンション投資のほぼ全てが決まります。
- 売主が大手だから安心
- 担当者が親切だから
そのような理由で安易に物件を購入しないように注意して下さい。
