最近、ワンルームマンション投資で売却のご相談を受けることが多くなってまいりました。
新築ワンルームを購入してしまい、いざ売ろうとしたときにローン残債を売却価格が下回ってしまい、「売るに売れない」そんな状況の人もいらっしゃるのではないでしょうか？
ただし、今現在のワンルームマンション市況でいうと、一定年数以上都内のワンルームを保有されている方であれば高い確率で売却益を狙えるような市場であることも確かです。
もちろん全てのワンルームという訳にはいきませんが、特定の条件を満たしたワンルームの資産価値は非常に高いということが分かります。
今回はそんな売却益の狙えるワンルームマンションの特徴について詳しくお話ししていきます。
目次
立地は東京都心のワンルーム
東京２３区は必須条件です。
東京都の中でも「市」になると一気に売却価格が下がってしまいます。
大阪・名古屋・福岡などの物件も同じです。
需要と供給、空室率の高さ、中古価格の異常な安さ等の理由から東京都であっても２３区外は基本的にＮＧです。
消去法により都心の物件一択となるのです。
売却価格は融資を受けられる金額に左右されます。
例えば物件を売却する際に、その物件を次に購入する人も同じように金融機関の融資を使ってその物件を購入することになります（現金一括の場合を除き）。
ということは、そもそも次に買う人がローンを組むことが物理的に不可能な物件であったりすると、売却価格が非常に安くなってしまうのです。
なぜなら、その物件を購入するには現金一括という選択肢しかなくなるので、購入層が一気に狭まるからです。
新築・築浅のワンルームを１０年程保有する
投資用のワンルームマンションを所有して１０年程度経過している人は売却益を出す大きなチャンスです。
特に、都心の好立地の物件を当時（１０年程度前）から所有している人は非常に有利です。
ただし、新築時に定価で購入している場合だと、ローン残債の減りが遅いので、若干不利になりますが･･･。
当時は新築物件の値引きなどは当たり前のようにあったので、そのような定価購入者は少ないかと思われます。
また、当時の中古相場の利回りは今よりも高めだったので、築浅の中古物件などを当時から所有されていらっしゃる方は、かなりの高い確率で売却益の狙える状態にあると言えます。
購入して５年以内でも売却益を出されている方もいますが、売却に際しての税金（譲渡所得税など）を考えると基本的に所有後５年以降の売却をお勧めします。
ワンルームの売却は仲介ではなく買取が有利
不動産の売却には「仲介」と「買い取り」の２種類が存在します。
一般的な不動産の売却では「仲介」が高値で売れやすいですが、投資用のワンルームに関してはそうではありません。
仲介に売却依頼をしても結局その物件を購入していくのはワンルームの再販売業者になることがほとんどです。
なので、直接業者に物件を買い取ってもらったほうが、高値で売却できる場合が多いのです。
サブリースは出来る限り解約する
新築で物件を購入した方に多いのが、購入当時にサブリース契約を結び、そのまま放置しているパターンが非常に多く見受けられます。
サブリースは業者の言いなりの契約なので基本的にお勧めしません。
ただし、以下のようにサブリース家賃と実際の入居者への貸出家賃が逆ザヤになっているパターンも稀にありますので、そういった場合はサブリースを外してはなりません。
基本的にサブリースが付いていると、金融機関からの融資評価が低くなります。
また、金融機関によってはサブリース賃料では融資評価を出さない銀行もあるくらいです。
先ほども言ったように、融資評価の出ないような物件は買取業者も買取しません。
何故ならその仕入れた物件をエンドユーザーに売却するのに苦労するからです（現金一括客しか相手にできない為）。
また、サブリースを即時解約する場合には大抵の場合、「違約金」が掛かります。
よって、その違約金分余計な売却諸費用がかかってしまう訳であります。
だかたこそ、売却を考える場合には事前にサブリースの解約について検討しておかなければなりません。
まとめ
スルガ銀行の一棟スキームが終焉を迎え、地方の一棟マンションやアパートは非常に購入が難しい状況となってきました。
一棟業者もどんどん区分業界に流れ込んできており、一棟を検討していた人達も、区分へと流れ込んできております。
金融機関の融資に関しては、オリックス、楽天が若干厳しくなったもののそれ以外は特に変わっておりません。
今後区分業界はかなり盛り上がってくると思いますので、その波に乗って売却益を確定するのもありですね。
