ワンルームマンション投資はやめとけと言われる理由とその原因を徹底解説

サラリーマンや公務員にワンルームマンション投資は人気です。頭金もほとんど出さずにフルローンが組めて、ある一定の与信能力さへあれば誰でも簡単に取り組み可能です。しかしながら一方で「ワンルームマンション投資はやめとけ」という声があるのも事実です。

なぜこのようなワンルームマンション投資に対して否定的な意見がネット上でも多いのか？本当にワンルームマンション投資は損する投資なのか？実際の失敗事例やその逆に成功事例なども含めて失敗しない為のポイントも抑えて徹底解説します。

なぜワンルームマンション投資はやめとけと言われるのか？

ワンルームマンション投資がやめとけと言われる理由はいくつかあります

• 収益性が低い
• 投資規模を広げにくい
• 空室リスク、家賃下落リスクが大きい
• 購入当初にほぼ必ず含み損の状態になる
• 管理費や修繕金のコストをコントロールしにくい
• 売却が難しいケースも
• 節税対策にならないケースも

それでは順番に見ていきましょう。

収益性（利回り）が低い

東京都内の中古ワンルームマンション投資は利回りが高くありません。5％前後です。単身者向けの間取り（ワンルームや１K）で20㎡前後のお部屋なので入ってくり賃料収入も毎月6万～10万前後になります。価格は1500万～3000万程度程度になります。

新築のワンルームマンションになると利回りは4%前後になります。新築なので当然中古よりも価格が高くなりますし、収益性も下がります。

また毎月の家賃収入から管理費・修繕積立金などの支払いや、賃貸管理会社への管理委託手数料、固定資産税などのコストを加味すれば手取りの収入はそれほど大きくありません。

一棟アパートや一棟マンションに比べると同じ利回りだったとしても、当初の物件価格(投資金額）が大きく異なるため、ワンルームマンションは収益性が低くなってしまいます。

思ったよりもコストがかかる

ワンルームマンション投資は運用を開始してからもコストがかかります。

毎月かかる経費は以下の通り。

• 管理費、修繕積立金
• 賃貸管理会社への管理委託手数料
• ローン返済

毎年かかる経費は以下の通り

• 固定資産税
• 確定申告を税理士に依頼した際の手数料
• 火災保険料、地震保険料(5年一括払いプランもあり）

突発的にかかる経費は以下の通り

• 設備の交換やメンテナンス費用
• 退去時の原状回復費用
• リフォーム費用
• 空室募集時の広告費(AD費用)

これらにプラスして空室時には家賃が入ってこないので、不動産収入は0ですが、上記のコストはかかってきます。しかも区分マンションの場合は自分でコントロールできる経費も少ない為、入ってくる家賃収入があったとしても、そこから引かれる経費もこのように多いので、実際の手残りは思ったより少なくなります。

投資規模を広げにくい

ワンルームマンション投資からはじめて徐々に規模を拡大して、いずれは一棟ものに挑戦しよう、と意気込む方は少なくありません。しかしながら、現実はそううまくはいきません。複数のワンルームマンションをローンを使って購入すると与信が圧迫されます。つまり不動産投資で借りられるお金が徐々に少なくなっていきます。

ワンルームマンションを複数運用して、規模をさらに拡大する為に一棟物件を購入しようとローン審査を受けた際にその事実は明るみになります。一棟物件に融資してくれる金融機関は基本的に保有物件と購入物件の積算評価を融資審査の重要なポイントとしてみます。しかしながら土地の持ち分の少ないワンルームマンションはこの積算評価でみると評価額が実価格よりもほとんどの場合低く計算されてしまう傾向にあります。例えば実際の売却価値が2000万のワンルームマンションであっても積算価格でみると1000万程度の価値しかないとみられてしまうのです。ローンの残債が1000万を切っていれば、それは資産としてみなされますが、ローン残債が1000万以上であればそれは負債としてみなされてしまいます。

以上の理由から安易にワンルームマンション投資に手を出すと、将来的に一棟マンションや一棟アパートの融資が受けにくくなるという結論になります。将来的に投資規模を大きく拡大していきたいと本気で考えている人にとってはワンルームマンション投資はあまりお勧めできません。

空室リスク、家賃下落リスクが大きい

これは特に郊外の新築ワンルームマンションを購入された方が実感する内容です。新築は中古に比べるとどうしても最初の賃料設定が高くなりがちです。いわゆる新築プレミアムというものです。１人目の入居者は新築プレミアムがありますから、特別な高額賃料でも入居がつく可能性は高いです。しかしながら、一端入居者が抜ければ、新築ではなくなりますからそのアドバンテージは消えてなくなります。そうなればその他の中古物件と同じように中古相場賃料での値付けとなりますから、購入当初の家賃を大きく下げないと入居が付かない新築ワンルームマンションも存在します。家賃を下げなければ入居者はつかないので、その分空室リスクが大きくなります。

もちろん全ての新築ワンルームマンションの家賃が下がるわけではありません。新築であっても当初から賃料設定を中古相場にあわせていたり、好立地のワンルームであれば一端入居者が出ても賃料を下げることなく入居者を付けられる物件も存在します。

購入当初にほぼ必ず含み損状態になる

ワンルームマンションを購入する際に２つの選択肢があります。

1. 仲介で購入する
2. 売主業者から直接購入する

ほとんどの方が2.売主業者から直接購入することになります。なぜなら売主業者の提携ローンを使って頭金をほぼ出すことなく、フルローンで物件が購入できるからです。しかしながら仲介で物件を購入する際には基本的に提携ローンの利用が難しく、一定金額の頭金（物件価格の2～3割程度）が必要になったり、別途仲介手数料が必要になるので、最初に用意する自己資金と初期費用が大きくなる傾向にあります。

ワンルームマンション投資を始める方の多くは会社員属性の方ですから、できるだけ最初の自己資金を抑えて投資したいニーズが強く、仲介での物件購入はハードルが高くなってしまうのです。よって、多くの方が売主業者から直接物件を購入することになります。

しかしながら、売主物件を直接業者から購入するデメリットとして物件価格が高いことが挙げられます。なぜなら不動産業者が安く仕入れた物件に業者利益を転嫁して売主物件として販売するからです。例えば購入した新築ワンルームや中古ワンルームをすぐさま売却査定に出してみてください。新築ワンルームの場合は定価の金額（購入金額）ｰ400～500万程度の価格に。中古ワンルームの場合は定価の金額（購入金額）ｰ200万程度の売却価格になります。一般的には新築ワンルームの方が購入当初の損失が大きくなりますが、中古ワンルームであったとしても相場よりも高い金額で買ってしまうと新築ワンルーム以上に含み損がでてしまう事例もありますのでご注意ください。

物件管理の自由度が低い

ワンルーム投資を始めると毎月管理費・修繕積立金を建物管理会社に対して支払わなければなりません。ワンルームマンション投資は不動産投資でいう区分マンション投資にあたりますので、あくまでも一棟のマンションの中の1室を所有する話です。共用部分（例えば廊下、エレベーター、エントランス）に関してはみんなの所有物となります。それらの共用部分の維持や管理、修繕を行うために建物管理会社に支払うのが管理費や修繕積立金です。例えばその金額を変更したりするには管理組合でオーナー同士の合意形成が必要になります。一棟そのものを保有していれば自分自身で建物管理会社と話をして自由に決めることも可能ですが、ワンルームの区分所有はそうは行きません。自分自身が共用部分の修繕は必要なないだろうと思っていても、その他オーナーが必要だと考える人が多ければ共用部分を自分の意思に反して修繕することになります。

このようにワンルームマンション投資は一棟マンションや一棟アパートに比べて物件管理の自由度が非常に低くなってしまいます。

売却が難しいケースも

不動産投資の出口戦略はいくつかあります。自宅として利用する、売却などです。ファミリーマンションなどであれば間取りも広く自宅として活用する需要もあるでしょう。しかしながらワンルームマンションを自宅として購入するケースはほとんどありません。この時点でワンルームは自宅として利用、自宅として売却という選択肢は無くなります。つまり投資用としてしか売却できないということです。

ワンルームマンションを売却する方の中には、思ったように収益が上がらず、赤字続きなので物件を売却しようとする方も多いでしょう。しかし、そのような物件を果たして次の購入者は買いたいと思うでしょうか。買う人がいなければ当然価格を安くしなければなりませんから、その時点で売却損が大きくなってしまい、売ろうにも売れない、というケースが非常に多いです。

しかしながら、都心の好立地のワンルームマンションであれば買い手の需要も豊富なので、適正価格であればすぐに買い手は見つかります。その証拠に都心のワンルーム所有者の皆さんの元には嫌というほどダイレクトメールや売却勧誘の電話がかかってきます。都心の好立地のワンルームマンションの需要の底堅さを物語っていると言えます。

節税対策にならないケースも

ワンルームマンション投資が節税になると勧誘されて物件を購入したが、実際思ったほど節税にならないケースも多いです。特に年収ベースでいくと600万円以下の方にとっては節税のメリットはほとんどない、といって差し支えありません。

ワンルームマンション投資では減価償却費や借入金利息などの経費を出すことで、不動産所得を赤字にして節税ができるからくりです。確かに不動産所得が赤字になればなるほど総合課税によって給与所得と不動産所得を合算することで、課税所得金額が低くなります。しかしながら、納めている税金以上に節税になることはありませんし、そもそも所得税率が低い人にとってはその節税効果も低くなります。

また、見落とされがちな節税の罠として、売却時の譲渡税があります。ワンルームマンション投資で多額の減価償却費を経費計上して赤字にすればするほど売却した際の譲渡税が高くなるというデメリットもあります。せっかく保有期間に節税したお金も結局売却時の譲渡税の支払いでトントンに・・・なんてこともよくある話です。これでは節税目的に不動産投資を始めた人だと何のために投資していたのか分からなくなってしまいます。

ワンルームマンション投資でよくある失敗

ワンルームマンション投資でよくある失敗事例をいくつか紹介します。

物件選びの失敗

不動産投資では物件の

• 立地選び
• 購入価格
• 家賃設定

が成功の鍵を握っています。

立地が良くない物件は賃貸需要が低く、空室リスクの増加に直結します。同じワンルームマンションでも地方に行けば行くほど価格は安くなります。単純に価格だけを見て安いから、という理由で物件を購入してしまうと思ったように入居者が付かずに空室続きの赤字物件となってしまうこともあります。

購入価格が高いと毎月のキャッシュフローが大きく赤字に転落してしまい、毎月の持ち出しが大きくなります。高値で購入しているので、売却しようとした場合の売却損も大きくなってしまいます。新築のワンルームマンションなどは特にこの傾向が強いので要注意です。

相場よりも高値で家賃が設定されている物件の場合は、現入居者が退去した際に、次の入居者を決めるのに大きく家賃が下落してしまう可能性が高くなります。ワンルームマンションの価格は収益還元法で決まりますから、家賃が下落することで物件価値も下落します。そして毎月のキャッシュフローも同時に赤字となります。

シミュレーションが甘すぎる

ワンルームマンション投資を始める際にはシミュレーションをしっかりと行いましょう。不動産業者から提示されるシミュレーションは見積もりが甘いものが非常に多いです。それを鵜呑みにして投資をスタートするのはあまりに危険と言わざるを得ません。

具体的には以下のリスクも考慮した上で最悪のパターンも想定してシミュレーションしておくのがお勧めです。

• 購入当初の売却損の金額
• 管理費や修繕積立金の値上げ
• 固定資産税
• 空室率や空室期間（満室想定はダメ）
• 入居付けの際の広告費
• 設備や原状回復費用、リフォーム費用
• 賃料の下落
• 金利の上昇

予想外の経済的負担が発生し、資金繰りが困難にならないように、あらかじめリスクも織り込んだ資金計画を立てておけば安心して投資に取り組めるでしょう。

築年数の古すぎる物件

築年数の古いワンルームマンションは低価格で高利回りの物件もありますから、一見すると魅力的に見えます。しかしながら老朽化の進んだマンションは適切なメンテナンスがなされていない物件も多く、購入直後より修繕費が多くかかる事例が多いです。

確かに数字だけ見れば購入当初の表面利回りは高く、収益性も高く見えますが、安く販売されているのにはそれなりの理由が必ずあります。例えば古い物件の場合は家賃も安いですから、家賃を滞納したり、トラブルを起こす入居者が住んでいる可能性も高くなります。また、排水管のトラブルなど水漏れなどがあった場合は一回の工事で大きな修繕費がかかります。室内の設備や躯体における不具合は入居者ではなくオーナーの責任になることも多いので、築年数の古い物件を購入する際にはそのようなケースも勘案して表面上の利回りに騙されないように注意しましょう。

立地や周辺環境の変化

交通機関の廃止や周辺施設の閉鎖などで地域の魅力が低下してしまうと、賃貸ニーズも低下してしまいます。例えば大学が近いからという理由で郊外にワンルームマンションを購入したとしましょう。ターゲットはそこに通う大学生ですが、都心回帰でキャンパスが移転となるケースが最近多くなっています。大学が無くなってしまえば、今までのように大学生をターゲットとした賃貸経営は成り立たなくなってしまいます。賃貸ニーズが減ることで空室リスクが上昇してしまいます。

ワンルームマンション投資においては、何か特定の施設にターゲティングした物件選びは移転リスクがあるためおすすめできません。

管理会社選びに失敗

ワンルームマンション投資する際に室内の賃貸管理業務を管理会社に委託するパターンが多いです。毎月の手数料は管理会社によって異なりますが、家賃の5％前後が委託手数料の相場になります。そもそもこの委託手数料が相場よりも高く、毎月の収支を圧迫しているケースもあります。

また、管理会社によってはワンルームオーナーが素人であることをいいことに、入退去の度に法外な原状回復費用やリフォーム代を請求する悪質な会社も少なくありません。

過去の原状回復実績やリフォーム費用など管理を委託する前にある程度の費用感を確認しておくことをお勧めします。

不動産投資に関する知識不足

これは全ての項目に共通して言えることです。投資用ワンルームマンションのオーナーはその他の一棟マンションや一棟アパートオーナーに比較して圧倒的に不動産知識が不足しているケースが多いです。

そもそもワンルームマンション投資の商品性を理解せずに、何となく物件を購入するオーナーもいます。家賃保証という言葉に惑わされてサブリース契約を結んでしまうなどはその典型的な失敗事例です。

昨今のサブリース契約は契約を解除できないものが多く、一度結んでしまうと、売却時にもサブリース継承のオーナーチェンジ物件としてしか売却できなくなります。サブリース物件は一般のオーナーチェンジ物件に比べて売却価格も大幅に安くなります。

また、相場よりも割高なサブリース賃料で購入を斡旋し、購入した途端にサブリースを解除するという悪質な事例もあります。

ワンルームマンション投資の業界にはこのような「騙し」が多く存在する為、一般の投資家から「ワンルーム投資？やめとけ！」と言われることが多いです。

しかしながら、これらの「騙し」は事前に少しでもワンルーム投資を学んでいれば、回避できるものばかりです。先ずはワンルーム投資についてしっかりと学ぶことが成功への第一歩と言えます。

ワンルームマンション投資の成功事例

ワンルーム投資の成功事例をいくつかみていきましょう。

賃料の値上げにより価値を高めた

都内の賃料相場はジリジリと右肩上がりに上昇しています。お部屋が空室になったタイミングで賃料を少し上げて募集したとこと直ぐに入居申し込みが入りました。

毎月のキャッシュフローも賃料の上昇分プラスになり、収益還元法からみた物件の売却価格も上昇することで、いつ手放しても利益が出る状態を作り上げることができました。

この事例は私のお客様の中でも最も多い成功事例と言えます。

安い時期に購入したのでCFがプラス

2018年より以前に物件を購入している方だと、都心の中古ワンルームでも毎月のキャッシュフローがプラスになっている物件が多く存在しました。

キャッシュフローがプラスということはそもそもの購入価格が今よりも安いわけです。その物件を今売却した時の価格は当時以上に高まっている可能性が非常に高いです。

売却することで利益確定もできるし、持ち続けたとしてもキャッシュフローがプラスなので、家計を圧迫することもなく毎月毎月含み益を伸ばしていくことができる理想的な状態と言えます。

立地がよく価格が上昇

昨今東京都心一等地の利回りは以下のように下落の一途をたどっています。

つまり価格が上昇しているということです。東京都心においては未だに利回りの下落が続いており、ジリジリと価格が上昇しております。

単純に購入した物件の価格が上昇したことで、今売却すればすぐにでも利益確定できる状態になっている人も多くいます。

ローンを完済し無借金状態

ローンを完済し無借金状態にするためにはいくつかの手法があります。

• ローンを使わず現金購入する
• 繰り上げ返済をコツコツやる
• 投資物件の売却益、収益で完済する

基本的には、現金購入か繰り上げ返済の2択となります。また投資物件を複数所有している場合には、いくつかの物件を売却した利益やキャッシュフローで残りの物件のローンを完済してしまうという手法もあります。

毎月の支出の大部分を占めるローン返済がなければ、経費がかかってもキャッシュフローは大きくプラスになり、毎月の家賃収入が口座に勝手にストックされる状況を作ることができます。

しっかりと入居の付く物件であれば、毎月安定したインカムゲイン（家賃収入）を得ることができますので、長期間にわたって持てば持つほど収益性が高くなる状態を作り上げることができます。

ワンルーム投資に向いている人

ワンルームマンション投資に向いている人の特徴は以下の通り。

• 中長期の目線で投資できる人
• 長期的な安定収入が欲しい人
• 自己資金に余裕のある人
• 事前に投資についてしっかり学べる人
• 堅実的な人

ワンルームマンション投資は買ってすぐに利益がでる投資ではありません。中長期に渡って物件を保有することで地道にローン残債を減らし、徐々に含み益を出していく投資になります。

物件を精査できる能力が身につけば、長期間にわたって安定した賃貸収入をもたらしてくれる効率的な資産運用になります。

また、長年賃貸経営していれば空室が予想以上に長く続いたり、突発的な修繕費が出て驚くこともあるかもしれません。しかしながら、自己資金に余裕があればそれらのトラブルにも余裕をもって対処することができます。

その為にも先ずはしっかりとワンルーム投資について学ぶことから始めましょう。前述しましたが、ワンルーム投資における失敗のほとんどは知識不足が原因です。逆に言えば事前にしっかりと学んでおけば、ワンルーム投資におけるほとんどの失敗を回避することができます。

しかしながらその他の不動産投資に比較すれば規模の小さいワンルームマンション投資は短期間で大きく利益を出したり、複数件所有したところですぐにFIREできるような投資ではありません。自分自身の今の現実を受け止めたうえでできる範囲でコツコツと投資できるような堅実な方がこのワンルーム投資にはピッタリだと言えます。

ワンルーム投資に向いていない人

ワンルームマンション投資に向いている人の特徴は以下の通り。

• 短期間に直ぐに儲けたい人
• 自己資金に余裕がない人
• 学ぶのが面倒くさい人

目先の利益や直ぐに結果（収益）が欲しいという人にはワンルームマンション投資は向いてません。そもそも収益性も高くないですし、購入して直ぐに儲けることも一般的には難しいです。ワンルームマンション投資は、フルローンが組めるので自己資金がほとんど必要ないです。だからといってそもそも預金や資産が全くない状態の人が始めるべき投資ではありません。

自己資金に余裕がなければ、ワンルームマンション投資で突発的にかかるコストや空室によるキャッシュフローの悪化に耐えられない可能性がでてきます。購入して直ぐにそのような状態に陥ってしまうと、売却したくても査定価格が低くて持ち出しをしないと売却できない状況になってしまいます。

また、ワンルーム投資の失敗のほとんどは知識不足に起因しますから、そもそも投資について学ぶ姿勢の無い人はワンルームマンション投資をはじめるべきではありません。悪質な業者の「騙し」にあって粗悪な物件を掴まされ、業者の養分になってしまうのがオチです。

ワンルームマンション投資を成功させるポイント

ワンルームマンション投資を成功させるためには以下のポイントが重要です。

• 不動産投資について学ぶ
• 納得するまで質問し疑問を解消
• 複数の業者を比較する

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

ワンルームマンション投資について学ぶ

とにかく不動産投資そしてワンルーム投資について勉強することが最も大切です。不動産会社が提案してくれる物件はいい物件ばかりではありません。中には手数料や売買利益欲しさに粗悪な物件や顧客にとって不利な提案をしてくるケースも多く存在します。

不動産投資では業者に言われるがままに物件を購入するのではなく、自分で物件そのものを判断する知識が必要になります。そもそもの知識が無ければ冷静な物件判断や投資分析などできるハズもありません。

豊富な不動産投資の知識は購入時だけでなく、運用中、そして出口戦略となる売却時にも大いに役に立ちます。購入時に高値掴みしない為に、そして売却時に安値で売却させられない為にも１つの事業の経営者であることを肝に銘じて日々学ぶ努力をしましょう。

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納得するまで質問し疑問を解消

疑問に思うことや、納得できないことは必ず不動産業者や担当者に都度質問して解消するようにしましょう。ワンルームマンション投資は数千万の買い物です。「こういう質問をしたら失礼かな？」「こんなこと聞いたら相手が面倒かな？」など不動産業者に対して気を遣う必要は一切ありません。

疑問点を無くすためにたくさん質問することで、営業マンの対応の良し悪しを見抜くこともできます。この時点で相手方のレスポンスが悪かったり、煙に巻くような回答しか得られなければ、他の会社をあたってみるのも１つの手です。

不動産業者任せにせず、しっかりと自分自身が主導権を握って交渉に臨みましょう。良くない物件や提案に対しては毅然とした態度で断ることも大切です。

複数の業者を比較する

ワンルームマンション投資を成功させるためには必ず複数の業者から提案をうけ複数の物件を比較検討しましょう。最初の１社目の業者が最も良い提案をしてくれる業者であればそれでもいいですが、そもそも他に比較検討の材料がないと提案された業者や物件が良いのか悪いのかも判断に迷うハズです。

意外にもワンルームマンション投資を始める際に１社だけの提案で物件を購入した、という方も少なくありません。このようなケースは知人の紹介などで業者と知り合うケースが多いです。また、そのような買い方をした人は失敗し後悔しているケースも非常に多いです。これは単純に物件や条件を比較検討できないからです。

まとめ

ワンルームマンション投資がやめとけと言われる理由をご紹介させていただきました。だからと言ってワンルーム投資が必ず失敗する訳でもないですし、もちろんしっかりと知識を付けたうえで取り組めばコツコツと利益を積み増していく堅実な投資にもなります。

ワンルーム投資での成功事例でもお話しした通り、利益をしっかり出して投資している投資家も大勢いらっしゃいます。

一方で高値掴みをさせられたり、空室が埋まらなかったりで赤字物件を保有している投資家もいます。

しかしながら、ワンルーム投資における失敗のほとんどは事前に不動産投資を学ぶことで回避できるものがほとんどです。しっかり学んで様々なリスクを自分でシミュレーションし、自分自身の投資目的に会った物件を選択することが重要です。