ワンルームマンション投資の初期費用はいくら？その内訳・種類と安く抑える為のポイントを解説

ワンルームマンション投資を始める際に、物件価格以外に諸経費という名目の「初期費用」がかかります。不動産投資や賃貸経営を始めるほとんどの方はサラリーマンや会社員なので銀行からのローンを使って物件購入します。その際に自己資金として必要になるものが基本的に初期費用です。例えば、登記費用、融資手数料、火災保険料、印紙代などが該当します。

ワンルーム投資における初期費用の内訳や目安の金額、そして初期費用を安く抑える為のポイントに至るまで詳しく解説していきます。

投資マンションの購入形態(仲介・売主)で初期費用は異なる

不動産投資で実際に投資マンションを購入する場合、大きく分けて購入形態が２種類あります。

1. 仲介会社経由でマンションを購入する
2. 売主（販売業者）から直接マンションを購入する

上記のどちらで不動産を購入するかでその初期費用は大きく異なってきます。

仲介では仲介手数料がかかりますが、売主の場合は仲介手数料がかかりません。

ワンルームマンション投資を始める時の初期費用

投資用のワンルームマンションを購入する場合の初期費用は、条件にもよりますが目安として物件価格の5～10％程度の自己資金を用意しなければなりません。以下は仲介と売主で購入にかかる初期費用の項目をまとめて一覧にした比較図です。

例えば2500万のワンルームマンションを仲介で購入する場合。

先ずは仲介手数料で

• 物件価格×３％+6万円+消費税

約90万（税込み）が必ず掛かります。

仲介手数料は以下の通り価格によってことなります。下記が手数料の上限金額なのでそれ以上に支払うことはありません。また仲介手数料の値引きに応じてくれる業者も存在します。

そして、この仲介手数料にプラスして登記費用や金融機関の事務手数料（詳細は後述します）など合わせて、トータルすると190万程度（仲介手数料90万+その他諸費用約100万）程度の初期費用が自己資金としてそれぞれかかることになります。

ワンルームマンション投資を始める場合、例えば2000万程度の物件の場合、仲介の場合は物件価格のおよそ10％程度（200万円）、売主物件の場合は物件価格の5％程度（100万円）が初期費用の目安となります。またフルローンが組めない場合は、ローン金額と購入価格の差額を頭金として自己資金を準備しなければならないので注意しましょう。

ワンルーム投資を始める際の初期費用の内訳と金額

それでは上記の図に従って物件購入時の初期費用の内訳についてそれぞれ詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

物件を仲介会社を通して購入する場合に必要になる費用です。売買契約が成立した時点で成功報酬として買主は仲介手数料を支払います。

しかしながら、不動産業者やデベロッパーが売主になっているような物件を購入する場合には仲介手数料はかかりません。

頭金

これは物件の条件や金融機関によってかなり差が出るポイントです。例えば一棟マンションや一棟のアパートを購入する際、物件価格にフルローンの融資をしてくれる銀行は非常に少なく、物件価格の70～80％程度の融資を上限とする金融機関が多いです。そうなると、差額の約20～30％程度は頭金として自己資金をいれなければなりません。例えば1億の物件を購入する場合には2000～3000万程度の頭金という名目で自己資金が必要ということになります。

しかしながらワンルームマンション投資で売主から物件を購入する場合はフルローンの融資が可能です。売主の提携ローン会社を使うことで、フルローンの融資が可能となり頭金は0円で始めることも可能です。その他不動産投資（一棟マンション、一棟アパートなど）に比べると審査も厳しくありません。また、初期費用全てをローンに組み込むプランもあることから実質頭金０円、初期費用0円で自己資金を出さずにマンション投資をスタートすることもできます。

登録免許税

登録免許税とは不動産を購入した時に国に登記申請する際に納付する税金です。不動産登記とは「この不動産の所有者は誰なのか？」を法務局の登記簿に記載することをいいます。登記申請に必要な登録免許税は新築と中古で計算方法が異なります（以下の図のとおり）。

新築のワンルームマンションの登録免許税

参照：国税庁HPNo.7191 登録免許税の税額表

新築マンションの場合、建物部分は所有権の登記がまだありません。よって一番最初に行われる登記を所有権保存登記といいます。建物部分の所有権保存登記の登録免許税の計算方法は以下の通り。

固定資産税評価額(建物)×0.4%

土地は既に所有権が登記されていることが多く（購入できるような土地はそもそも土地の登記が済んでいる）、その土地の所有権が売主から買主に移るため、所有権移転登記が必要になります。土地部分の所有権移転登記の登録免許税の計算方法は以下の通り。

固定資産税評価額(土地)×2.0%

また、ワンルーム投資を始めるほとんどの方は銀行からローンを使って物件を購入します。銀行はマンションを担保としてお金を貸します。ローンが返せなくなれば銀行はマンションを競売にかけてその売却金から貸したお金を優先的に回収する権利を持ちます。これを抵当権といいます。銀行が不動産に抵当権をつけることを抵当権設定といいます。これらの権利関係を明示する為に行うのが抵当権設定登記です。抵当権設定登記の登録免許税の計算方法は以下の通り。

ローン金額×0.4％

例えば、3000万（固定資産税評価額は建物800万、土地600万とする）の新築ワンルームマンションをフルローンで購入した場合の登録免許税を計算してみましょう。

建物部分の所有権保存登記は800万×0.4%＝3.2万

土地部分の所有権移転登記は600万×2.0%＝12万

ローン金の抵当権設定登記は3000万×0.4%＝12万

合計すると16.4万の登録免許税を支払う計算になります。

中古のワンルームマンションの登録免許税

中古マンションはすでに建物、土地ともに所有権が登記されているマンションです。その所有権が売主から買主に移ったことを明示する為の登記を所有権移転登記といいます。建物と土地の所有権保存登記の登録免許税の計算方法は以下の通り。

固定資産税評価額（建物）×2％
固定資産税評価額（土地）×2％

新築時と同様に抵当権の設定登記を行います。抵当権設定登記の登録免許税の計算方法は以下の通り。

ローン金額×0.4％

例えば、3000万（固定資産税評価額は建物800万、土地600万とする）の中古ワンルームマンションをフルローンで購入した場合の登録免許税を計算してみましょう。

建物部分の所有権移転登記は800万×2.0%＝16万

土地部分の所有権移転登記は600万×2.0%＝12万

ローン金の抵当権設定登記は3000万×0.4%＝12万

合計すると29.2万の登録免許税を支払う計算になります。

司法書士報酬

マンションを購入する際に上記の所有権保存登記・移転登記、抵当権設定登記などの手続きが発生します。個人で行うことも可能ですが、一般的には司法書士などの専門家に依頼するのが普通です。以下は司法書士の登記に関する報酬額の全国平均です。

参考：日本司法書士連合会の報酬アンケート

新築ワンルームの場合は、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記で合計117,006円となります。

中古ワンルームの場合は、所有権移転登記、抵当権設定登記で合計91,544円となります。

融資事務手数料

不動産投資でローンを組む際に、融資してくれる銀行に対して支払う事務手数料です。銀行によって差が大きく開く部分でもあります。

上記図の通り、銀行の融資事務手数料は大きく分けて２種類あります。

• 定率型（融資金額に対して一定の％をかけたもの）
• 低額型（融資金額に関わらず一律の金額）

定率型に関してはほとんどの銀行で約1～3％程度の間で設定されており、低額型は約10～50万の間で設定されているのがわかります。また定率型を選ぶか定率型を選ぶかで、金利が異なる銀行（イオン銀行など）もあります。どこの銀行を使えるかは申込人の年収や住宅ローンなどの借入状況によっても変わってきます。

融資保証料

不動産投資でローンを組む場合、ローンの保証会社と契約することが多いです。例えば投資マンションの融資で有名なソニー銀行やイオン銀行で融資を受ける場合には、ジャックスが保証会社となっておりますので、ジャックスと保証契約した上でソニー銀行から融資を受けるという流れになります。

保証料の支払い方法は２種類あります。一括で支払いするケースと、毎月の金利に上乗せしてローンと一緒に返済するケースがあります。一括で支払う場合は借入金の2％程度を契約時に支払うことが多く、毎月の金利に上乗せして返済するケースでは借り入れ金利に0.2～0.3％程度上乗せして支払いする場合が多いです。銀行によっては保証料を必要としない銀行もありますが、そのような場合はそもそも金利に組み込まれている場合も多く、トータルでの判断が重要となります。

基本的に最初に一括で支払いするケースがお得ではありますが、初期費用が大きくなり最初の自己資金が増えてしまうのがデメリットです。金利上乗せのケースは初期費用を抑えられる代わりに毎月の支払が大きくなるのがデメリットといえます。また、投資マンションの場合は途中で売却するような場合も多いでしょうから、最初に一括で支払うよりも毎月金利上乗せで支払ったほうが最終的に得をすることも考えられますので、投資戦略を練ったうえで慎重に検討しましょう。

火災保険料（5年一括払い）・地震保険料

火災や台風、大雨、洪水、落雷、爆発、風災、雪災などによって、お部屋が被害を受けたときの為に火災保険に加入しましょう。投資マンションをローンで購入する場合に金融機関はその物件に抵当権を設定します。つまり物件そのものが担保となりますので、融資の条件として火災保険への加入を義務付けられることが多いです。

火災保険料は加入するオプションや条件によっても金額がことなりますが、一般的なワンルームマンションであれば年間1万円（5年一括払いで5万円）程度です。ちなみにこの火災保険料に関してはどこの保険会社も「損害保険料率算定機構」が決める「参考保険料率」を用いて保険料を算出しているため、保険料の違いはほとんどありません。しかしながら建物の構造が木造の場合は燃えやすいことから保険料が高くなる傾向にあります。

地震保険の加入に関しては、地震保険単独での保険加入はできません。火災保険に加入することでオプションとして地震保険特約をつけることになります。リスクや災害に関する考えた方は人それぞれではありますが、日本は自然災害の多い国なので万が一の被害にも対応できるように火災保険・地震保険のどちらにも加入しておくのがお勧めです。

印紙代（売買契約書用＆金銭消費貸借用）

不動産の売買契約書とローンを組む場合は銀行との金銭消費貸借書に張り付ける為の印紙が必要になります。※軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書で、記載金額が10万円を超えるものであり、かつ平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるものとなります。

参照：No.7102 請負に関する契約書（国税庁）

参照：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置（国税庁）

参照：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

例えば2500万のワンルームマンションをフルローンで購入した場合の印紙代は以下のような計算になります。

• 売買契約書に貼る印紙代1万円※軽減税率適用
• 金銭消費貸借契約書に貼る印紙代1万円※軽減税率適用

固定資産税・都市計画税の日割り

不動産を所有すると固定資産税と都市計画税が毎年かかります。この税金はその年の１月１日に物件を所有している人に対して国から納税通知書がとどきます。固定資産税と都市計画税の計算は以下のように行います。

• 固定資産税【固定資産税評価額×1.4%】
• 都市計画税【固定資産税評価額×0.3％】

例えば中古の物件を10月1日に購入（引き渡し）した場合を例に考えてみましょう。

9月の末日までは旧所有者、10月1日以降は新所有者となります。固定資産税、都市計画税はその年の1月1日に所有している人に対して納税義務がありますから、この事例だと旧所有者が1年分の固都税をまとめて支払うことになります。しかしながら、10月1日以降は新所有者に所有権が移転しているわけですから、10月1日からその年の12月31日までの分の固都税に関しては新所有者から旧所有者に対して日割り精算して決済時に支払うことになります。

簡単に言えば9月末日分までは旧所有者が支払い、10月1日以降分は新所有者が支払うということです。

例えば固定資産税・都市計画税が７万円だったとした場合。

売主：70000円×273/365（9月末日まで）=52,356円

買主：70000円×92/365（10月1日以降）＝17,644円

新所有者（買主）には固定資産税・都市計画税の日割り分として17,644円がかかります。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得(相続の場合は除く。)した際に、取得した人に対して課される税金で都道府県に納付します。投資用のワンルームマンションを購入した場合にもこの不動産取得税がかかります。不動産取得税の計算式は以下の通りです。

• 建物：固定資産税評価額×3％
• 土地：固定資産税評価額×1/2×3％

参照：不動産取得税の概要（東京都主税局）

※平成20年 4月 1日から令和9年3月31日までに宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を取得した場合、当該土地の課税標準額は価格の1/2になります。

都内の中古ワンルームマンションの場合であれば不動産取得税の相場は10～20万円程度になります。

この不動産取得税は物件の引き渡しが終わってから約3～12カ月経過後に支払いの請求がきます。よって厳密に言えば購入時の初期費用ではありませんが、決済から少し遅れたタイミングで必ず請求がきますので購入当初の初期費用として事前に準備しておくのが望ましいでしょう。

管理費・修繕積立金の清算金

管理費や修繕積立金は建物管理会社に納めるお金です。ワンルーム投資をはじめると毎月ランニングコストとしてこちらのお金がかかってきます。不動産を年・月の途中で引き渡しする際などに、決済終了後にも関わらず、建物管理会社からの管理費と修繕積立金の請求が前所有者にいってしまうこともあります。その際には日割り精算した管理費と修繕積立金を新所有者は前所有者に支払いしなくてはなりません。これらのお金は多くの場合、引き渡し時に精算します。

修繕積立基金(管理準備金など含む）

こちらは新築物件を購入する場合にかかる費用となります。よって中古物件の場合はかかりません。修繕積立基金は、マンションの将来の大規模修繕費用のために、購入時に一括で支払う費用になります。管理準備金は管理組合設立直後に必要な備品購入などの名目で購入時に一括で支払う費用となります。

金額はマンションの規模や戸数によってもことなりますが、多くの場合10～30万円程度になります。新築ワンルームマンションなどを購入する場合にはこれらの費用が初期費用に上乗せされ自己資金が中古よりも多くかかるので注意しましょう。