楽天から新築の投資用ワンルームのＤＭが届き収支がヤバいと話題に

数年前から、楽天銀行で口座開設されている方に新築の投資用ワンルームマンションのＤＭが届いているようです。

もちろん楽天銀行が投資マンションを販売しているわけではなく、楽天銀行と提携している不動産投資会社が楽天会員にＤＭを送っているみたいです。

そのＤＭの内容には、シミュレーション収支まで記載してあるようなので、まとめてみました。

※動画でも詳しく解説しております。

楽天からの新築ワンルームマンション投資のＤＭ詳細

以下はtwitterからの引用です。

 


新築のワンルームマンションは大体こんな感じです。

別に今に始まったことではないですからね。

私が業界に入社したのが、十数年前になりますが、このＤＭを見る限り当時から毎月の収支はほとんど変化してません。

違いがあるとすれば、当時は今ほどインターネットが普及しておらず、ワンルームマンション投資に関する情報もかなり限定的だったということぐらいでしょうか。

ＤＭに返信すると投資マンション業者による勧誘が始まる

以下はtwitterからの引用です。

 

 

以前にもブログで書きましたが、「資料請求してくれたらポイントをプレゼント！」などは業者側も慈善事業で行っているわけではありません。

見込み客となる「リスト」を集めているのであります。

その「リスト」に片っ端からワンルームマンション投資の営業をしていくわけであります。

※ワンルームマンション投資の電話勧誘マニュアルは「【悪用厳禁】新築ワンルームマンション投資の悪質電話勧誘マニュアル」に記載してます。

このような広告には多額の広告料（プレゼント用のポイントなど）が発生します。

その広告料の回収をマンションの売買利益で賄う訳です。

因みに新築ワンルーム１部屋あたりの業者の粗利益は「新築ワンルームマンション投資業者/デベロッパーの利益は？」に詳しく記載しております。

デベロッパーになるとマンション一棟（数十部屋）の販売なので、多額の広告料を出費しても余裕で元がとれそうですね。

マンション投資業者のポイントプレゼント！現金キャッシュバック！には要注意

先にも述べましたが、新築の投資用マンションの販売あるあるですが、以下のようなポイント・ＱＵＯカード商法には気を付けてください。

  • 面談完了で〇〇〇〇円分のポイントプレゼント！
  • 資料請求で〇〇〇円分のＱＵＯカードプレゼント！

インターネットビジネスやアフィリエイトにお取組みされている方であれば、良くご理解されていると思いますが、不動産投資関係のアフィリエイト案件は非常に高額です。

不動産業者はアフィリエイターさんに高額な報酬を支払い、そのアフィリエイターさんは自信のメディア（ＨＰ、ユーチューブ、ブログ）で業者の宣伝広告を行うという仕組みです。

その中でも、不動産業者とお客さんの面談（アポ）を仲介するアフィリエイトは群を抜いて高額です。

過去には１件面談を成立させるだけでアフィリエイト報酬が３万円というものもありました。

どこの会社とは言いませんが、有名な新築のワンルームマンションデベロッパーです。

このように多くの広告費をばらまくことで、大量の「リスト」を取得しているのが現状であります。

同じような手法は「怪しい不動産投資セミナー【７つの特徴】を元営業マンが大暴露」でも活用されていますので注意してください。

また、新築のファミリーマンション販売などでよく使われる手法ですが、「〇〇〇万円キャッシュバック！」などの広告にも注意してください。

一見お得に見えますが、結局は売買代金で相殺しているのであります。

ポイントプレゼント！キャッシュバック！という広告をみたら、「そうでもしないと売れないような物件」と判断して差し支えないでしょう。

多額の広告費は物件価格に上乗せされ、買主が皆でそれを負担する仕組み

  • アフィリエイターへの報酬
  • 応募者へのポイント報酬
  • ネット上の広告掲載費
  • 豪華な物件パンフレットの製作費
  • 物件のＨＰ作成
  • 多数の営業マンの人件費（飲食・交通費含む）

などなど。挙げればきりが無いほどお金がかかります。

そして驚くかもしれませんが、北海道だろうが沖縄だろうが、面談を希望すれば彼ら（新築ワンルームの営業マン）は飛んでやってきます。

もちろんお客さんが買わない！となれば、交通費や宿泊費用は全て無駄になりますから、あの手この手で物件購入を迫ります。

この仕組みだと営業もしつこくならざるを得ませんね。

で、結局突き詰めて考えていくと、そのような無駄になった営業費用なども含めて採算が合うように計算され、販売されているのが新築のワンルームマンションなのであります。

つまりは、購入者にそのしわ寄せがいく仕組みになっているのです。

楽天銀行の高額評価に要注意

楽天銀行は他銀行よりも高い評価額がでる傾向にあります。

例えば、中古ワンルームの融資で有名なオリックス銀行やジャックスなどの融資額が2500万の物件があったとすると、楽天銀行で2800万程度融資がでることもあります。

そうなると業者としては、より高い値段でフルローン販売できる楽天銀行を使ってエンドユーザーに物件を紹介します。

業者からするとそちらの方がより多くの利益をえることができるからです。

楽天の評価額（値段）で物件を購入してしまうと、確実に相場よりも高い金額で物件購入してしまうため、購入直後の含み損が大きくなってしまいます。

楽天銀行の不動産投資ローンの融資価格がヤバいことに

危険な業者や不良物件は１Rシミュレーションで解決

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東京１Ｒが開発したワンルームマンション投資専用のシミュレーションサイト「１Ｒシミュレーション」を無料プレゼントします。

単純な収支計算はもちろん、将来的な売却予測から購入物件の注意点までワンルームマンション投資について学びながらシミュレーションできる業界初のコンテンツ型シミュレーションサイトです。

・「シミュレート」機能

・「アラート（危険回避）」機能

・「診断（業者・銀行・物件など）」機能

・「シミュレーションをシートでダウンロード」機能

など多彩な機能で、購入条件を打ち込むだけで危険な物件を自動でアラートしてくれます。

悪質な業者や不良物件をこのサイト１つで簡単に誰でも見極めることができます。

１Rシミュレーションのバナー画像

まとめ

インターネットの普及によりワンルームマンション投資の様々な広告が出ていますが、基本的に広告料はマンションの売買代金に反映されるとお考え下さい。

大手がなかなか物件価格を下げられない理由はそこにあります。

  • 大量の営業マンを雇い
  • プロ野球のスポンサーを務め
  • 年に数回オーナー様を集めて豪華なホテルでパーティー

顧客満足度を高める為の手段として悪いとは言いませんが、投資物件を購入されたお客様が本当に求めているものは何でしょうか？

今の投資用ワンルームマンション業界には「原点回帰」が必要だと考えます。