投資用のワンルームマンションは買った後にも経費がかかります。
毎月かかるものもあれば、毎年定期的にかかるもの、突発的にかかるものが存在します。
残念ながら業者さんから提示されるシミュレーションにはそれらの運営費がしっかりと加味されていないものも多く、購入後に「え！こんなに費用がかかるの！？」とショックを受けるオーナーさんも少なくありません。
今回の記事で投資用の区分マンションの運営にかかる費用やその内訳などをしっかり確認していきましょう。
※ブログで紹介しきれなかった部分を動画に掲載してますのでご覧ください。
目次
ワンルーム投資で毎月かかるコスト
以下の２つ（①、②）の費用はワンルームのオーナーさんが毎月「建物管理会社」に支払う費用です。
主に建物の共用部分（エントランス、外壁、エレベータ、屋上etc）の管理や修繕の為に使用されるお金になります。
①「建物管理費」
日々の保守・点検に要する費用、つまり“通常の管理に要する経費”に充当されるのが『管理費』とされています。（以下は例）
・管理員人件費
・共用設備の保守維持費および運転費
・共用部分等に係る火災保険料その他損害保険料
・経常的な補修費
・管理組合の運営に要する費用 など。
建物一棟の共用部分を管理する「建物管理会社」に支払うお金です。
この費用は物件によってバラツキがありますがワンルームの場合は10,000円/月前後のものが多いです。
②「建物修繕積立金」
長期修繕計画に基づく修繕費等などの“特別の管理に要する経費”に充当されるのが『修繕積立金』とされ、上述の『管理費』と区別されます。（以下は例）
・共用部分の年数の経過ごとに定期的かつ計画的に行う修繕
・共用部分の不測の事故その他特別の理由により必要となる修繕
・敷地および共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
ここでいう共用部分とは、「購入したお部屋の中以外の部分」を指します。つまり、廊下やエントランスなどみんなが使用する部分のことです。
また定期的に修繕積立金は上昇するのが普通で、「長期修繕計画表」に基づいて、上昇率が決定されます。
この費用は物件や築年数によってかなりバラつきがありますが、築浅のワンルームであれば数千円程度、築古のワンルームになると１万円前後のものが多いです。
③「賃貸管理委託手数料」（集金代行手数料）
ワンルーム投資はマンション１部屋単位での区分投資です。
以下の図はワンルーム投資の仕組みとお金の流れを図にしたもので。
基本的にワンルームを購入すると、その売主業者がお部屋の賃貸管理業務を兼任することになります。
賃貸管理業務は上記のように、家賃の集金からオーナーへの家賃送金、入居者の募集から退去の手続きまで、一般的な不動産のオーナー業務の全てを代理で行います。
賃貸管理手数料の相場としては
- 賃料の５％前後/月
が１つの目安となります。
建物管理会社と賃貸管理会社は別々のことが多いので混同しないように注意してください。
ワンルーム投資で毎年かかるコスト
固定資産税・都市計画税
ワンルームマンション投資では毎年必ず「固定資産税・都市計画税」を納めなければなりません。
東京都内のワンルーム（20～25㎡）であれば、固定資産税と都市計画税の合計金額は
- 5～8万/年
程度になります。
※ちなみに購入後に１度だけかかる「不動産取得税」という税金も支払わなければなりません。不動産取得税に関して、都内のワンルームの相場は10～20万程度が相場です。
確定申告時の税理士報酬
確定申告は自分でもできます。
しかしながら、税理士に依頼することも可能です。
もちろんその場合は税理士に対して報酬を支払わなければなりません。
個人のワンルームオーナーの確定申告であれば５万円程度が相場なります。
ワンルーム投資で突発的にかかるコスト
お部屋が空室になって、次の入居者を決める為にお部屋をきれいにしなくてはいけません（原状回復）。
また、お部屋の設備が経年劣化で故障すればそれも当然にオーナー負担となります。
設備などの交換・メンテナンス費用、原状回復費用のコスト
それぞれの設備、交換時期、費用を一覧にしました。
ざっくりこのような感じです。
これらは、あくまで自然消耗的（経年劣化）によって壊れた場合オーナー負担となります。それ以外での故障（例えば入居者の過失など）による場合は当然入居者に請求できます。
ルームクリーニング費用(3～5万）に関しては、入居募集の条件で、入居者負担にすることも可能ですがクロス張り替えに関しては、上記と同様（経年劣化）の考え方が適用されるので、張り替えて年数が経過すればするほど、次回張り替え時のオーナー負担割合が大きくなるので注意が必要です。
一般的に入居者の入居期間にもよって原状回復の費用などは異なりますが、通常使用で家賃の0.5か月～2カ月程度かかります。
広告費（AD）のコスト
空室になった際に、次の入居者を決める為に「広告費」がかかる場合もあります。
広告費の相場は都内であれば100％程度（家賃の１か月分）ですが、これも物件の立地や築年数などによります。
都内の新築のワンルームなどであれば広告費は300％前後が相場です。
中古のワンルームであれば100％前後の物件が多いです。
しかしながら、賃貸需要の強い地域であれば広告費を付けなくても（０％）決まってしまうワンルームも少なくありません。
ワンルーム投資で定期的にかかるコスト
火災保険料・地震保険料
ワンルーム購入時にほとんどの方は火災保険に加入しています。
※地震保険は任意加入
現状だと、火災保険の最長加入年数は10年なので、10年毎に火災保険の更新があります。
地震保険は最長加入年数は5年なので、5年毎に地震保険の更新があります。
- 火災保険10年で2～3万円程度
- 地震保険5年で2万円程度
が相場となります。
ワンルーム投資は初期コストも必要
今回は購入後にかかるランニングコストについてご紹介しましたが、ワンルーム投資では物件購入時にも大きなコストがかかります。
それは「諸費用」や「頭金」と言われるものです。
所有中のコストも含めたシミュレーションを
ワンルームマンション投資のシミュレーションをする際には上記の費用なども含めて収支を計算しましょう。
不動産業者によっては、上記の費用を全く加味しないシミュレーションを提示してくる場合もあります。
東京１Rの開発したシミュレーションでは、上記の設備費用や税金など加味したより詳細なシミュレーションが可能です。
全て無料となっておりますので、下記の画像リンクより是非ご利用ください。
最後に
はっきり言うと、何がいつ壊れるか？？を予測するのは不可能です。
使い方や使用頻度によって、もつ年数も変わってきますしね・・・
ただし、ある程度の目安がないと、準備もできないですよね。
そのための参考になればと思い、表を作ってみました。
不動産投資、特にワンルームの区分を紹介している営業マンは、こういった細かな出費に関してあまり説明しない場合も多く見受けられるので、購入して年月が経ってから、「こんなはずじゃなかった・・・」とならないためにも、マンション購入後にかかる設備取り換え・修繕費用もしっかり計算した上で、収支計算していきましょう。
