[2022年1~3月期]日本全国の区分マンション利回りについて

不動産投資の利回りって何%が適正なの?

と思うかもしれませんが、それは「建物の種類(アパート、ビル、マンション、戸建て)・立地・築年数・時代」によって大きく異なります。

今回はその中でも「区分マンション・全国主要都市別・築浅から築古・2022年」の利回りに焦点を当てて、2022年現在の適正な利回りを見ていきましょう。

今回の記事を読むことで、各地方都市ごとの平均利回りとそこから読み取れる「購入すべき物件の条件」にいたるまで「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 ( けんびや )」の「収益物件市場動向四半期レポート2022年1月~3月期」を使って詳しく解説していきます。

※動画ではさらに詳しく解説しております。

利回りについて

利回りとは物件の収益性を示す指標のことです。

今回のレポートにおける利回りは全て「表面利回り」で計算されております。

日本全国の区分マンションの利回り推移

日本全国の各都市における区分マンションの築年数別の表面利回りの推移です。

全国的に利回りは下落傾向にあるといえるでしょう。

  • 最も利回りの低い地域は東京23区
  • 最も利回りの高い地域は仙台市

という結果です。

利回りをどう判断すればいいのか?

利回りが高いということは、その物件の収益率も高い、つまり儲かるということです。

であれば、先ほどの利回りの高い地域である「仙台市」で区分マンション投資を行うことが正解であり、利回りの低い「東京」で行うことは不正解ということなのでしょうか?

それは違います。

なぜなら利回りの高さはリスクの高さに比例するからです。

もっとわかりやすく言うと、利回りが高ければその分儲かる可能性も高いが、それ相応のリスクがある、ということです。

マンション投資における一番のリスクは空室です。

例えばその空室率を例にとった場合。

以下はホームズの全国における賃貸住宅の空室率の一覧。

見る限り、空き家率が最も低いのが東京です。

それに比較して仙台の空室率は20%を超えます。

空室率の高い地域の物件は基本的に利回りが高く、

空室率の低い地域の物件は基本的に利回りが低くなるのがわかります。

築浅物件と築古物件の利回りの差

次に築浅(10年未満)と築古(20年以降)の利回りの差を各主要都市ごとに調べてみます。

築浅と築古の利回りの差に関して

  • 利回り差が最も小さいのが東京23区
  • 利回り差が最も大きいのが仙台市

という結果になりました。

なぜ東京の築浅中古物件が良いのか?

これらの結果から、区分マンションの投資対象として最適なのが東京23区であると考えます。

それは、前述した築浅と築古の利回りの差にあります。

分かりやすく図にしてみました。

例えば、仙台市で築浅物件を購入した場合、その築年数が経過し、いずれは築古になります。

相場で取引されている利回りが高ければ高いほど、その分価格は下落します。

つまり、築浅時と築古時の利回りの乖離が大きければ大きいほど、価格の乖離も大きくなります。

その逆に築浅時と築古時の利回りの乖離が小さければ小さいほど、価格の乖離も小さくなります。

全国的にみると、築浅時の利回りはどこの都市もそこまで大きく変わりません。

4~5%のレンジです。

それに対して、築年数が古くなるとその利回りの差が地域によって大きく異なるのが分かります。

築浅を選択するのであれば、築古になっても低利回りで取引されているような地域=東京23区を選択するのが妥当な判断と言えるでしょう。

まとめ

投資用の区分マンションは日本全国に存在します。

東京の物件は利回りが低い!などと言われがちですが、こと築浅に関していえば日本全国そこまで大きな利回り差が無いのがご理解いただけましたでしょうか?

最近では大阪、名古屋、福岡なども投資マンションの販売が盛んにおこなわれていますが、築年別の利回り差を見ればどこで物件を購入すべきかは明確でしょう。

直近の小さな利回り差に惑わされずに、中長期視点で資産価値を維持できる可能性の高い東京の物件を購入すべきだと考えます。