イオン住宅ローンサービスはワンルームマンション投資業界で古くから提携ローンとして、低金利で融資をしてくれている金融機関です。
比較的提携のハードルも低く、スタートアップのワンルーム投資会社などでは非常に重宝されております。
ここ最近、金利は低いものの、非常に高額な融資が出ている傾向にあるようです。
高額な融資が出るということは、メリットもあれば当然デメリットもあります。
今回はそんなイオン住宅ローンの融資内容について詳しく解説していこうと思います。
※動画でも詳しく解説しております。
目次
融資エリアは？
以下が大雑把ですが、融資エリアを図にしてみました。
色のついた枠内が基本的な融資可能エリアですが、色の枠内でも個別の駅によっては融資不可となるパターンも多いようなので、必ずこの通りというわけではございませんので、ご了承ください。
色は２種類に分けております。
色の濃い部分は融資が出やすい傾向にあります。
また、横浜、川崎、武蔵小杉、蒲田といったエリアは都心と同じくらいの融資評価がでる傾向にあります。
融資評価額は？
ソニーやオリックスは実質利回りを元に融資評価を出す傾向にあります。
しかし、イオン住宅ローンは表面利回りを元に融資評価を出す傾向にあります。
特に築浅物件に関しては、築年数にもよりますが表面利回り4.1％から4.6％程度のレンジで評価を出しているようです。
融資評価の一例は以下の通りです（あくまで予測です）。
例えば、これがその他の金融機関であれば、表面利回りではなく、実質利回りを元に融資評価をする金融機関が多いため以下のようになります。
また、都内の物件であればおよそ評価利回りは４％前後となります。（あくまで予測です）
ここからも分かるように、一般的な提携金融機関よりも（物件にもよりますが）高い融資評価が出る可能性が大いにあります。
同じ物件でもその価格差は170万にも及びます。
購入価格は後々の売却や毎月の収支を計算する上で、最も重要な指標の１つとなります。
当然、
- 安い値段
- 低金利
で購入できた方が有利です。
融資金利は何パーセント？
基本的な提携ローンの金利は1.992％です。
医師及び研修医の場合は特別金利の1.8％が使用可能です。
諸費用を組み込んで融資を組むことも可能なので、実質頭金は10万円ではじめることが可能です。
※ワンルーム融資の銀行別の最新の金利ランキングや特徴などは以下の記事でまとめております。
⇒ワンルームマンション投資の融資・ローンの特徴やポイントを解説
イオン住宅ローンで提案を受ける場合の３つの注意点
イオン住宅ローンで融資を受ける場合は以下の２点に注意しましょう。
業者のその他の提携金融機関を調べる
イオン住宅ローンの金利は２％を切っているので決して高くはありません。
しかし、オリックスの1.65％に比べると割高です。
スタートアップしたばかりの売主業者さんだとオリックスやジャックスと提携が無い可能性が高く、どれだけ顧客の個人属性（年収や勤務先）が良くてもイオン住宅ローンを使わざるを得なくなってしまいます。
投資用ワンルームマンション購入時は業者の「提携金融機関」を見ろ！
よって、自分自身が何故イオン住宅ローンで提案を受けているのか？
しっかりと理解しなければなりません。
価格が割高ではないか？シミュレーションする
イオン住宅ローンで融資を組む場合、物件の立地によっては高額な融資が出るため、売主業者も物件の定価を高値にする傾向にあります。
金利も高くはないですが、低くもない為、毎月の収支はマイナスとなる傾向が強いです。
このブログで何度もお伝えしていますが、物件購入当初から毎月の収支がマイナスとなるような案件は基本的に購入しないことをお勧め致します。
特に新築のワンルームマンション投資は失敗の可能性が非常に高いです。
45年の超長期ローンに要注意
通常の住宅ローンや投資マンションローンの最長融資は35年です。しかしながら昨今は一部の金融機関で45年ローンの超長期ローンが可能となりました。
ローン年数が伸びれば、毎月の負担は少なくなりますので毎月のキャッシュフローは良く見えます。しかしながらローン期間が延びれば伸びるほどローン残債の減りが遅くなりますので、損益分岐点も先延ばしになります。しかもワンルームマンション投資の場合は定期的に管理費や修繕積立金の上昇がありますから、その時点で資産価値は必ず下落することになります。その下落スピードよりも速いスピードでローンの残債を減らしていくことが最も理想的なのですが、45年ローンになると残債の減るスピードが遅く、価格下落に追いつかない可能性が非常に高くなります。
毎月の負担の安さに惑わされないよう注意しましょう。
割高な物件を購入しない為に「１Rシミュレーション」を活用しよう
ワンルームマンション投資の検討段階では東京１Rが独自に開発した「１Rシミュレーション」をご活用下さい。
使用料は無料です。
この１Rシミュレーションで、危険な物件や収支など自動でアラートしてくれる機能がついております。
また、アラートするだけでなく、何がどう危険なのか？
しっかりと解説もつけております。
細部まで記事を読み込むことで、ワンルーム投資をシミュレーションしながら投資リテラシーを高めることが可能です。
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そちらにシミュレーションサイトのＵＲＬが記載されていますので、ご自由にお使いください。
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全て無料になります。
まとめ
ワンルームマンション投資で、最初に購入する物件の価格が高すぎると、それを後々挽回するのは至難の業です。
また、高金利で融資を組んでしまった場合、借り換えするのも自宅と違って容易ではありません。
そうならない為にも、ワンルーム投資する場合は「比較・検討・相談」は必須です。
東京１Rでは毎週ワンルームマンション投資セミナーを行っております。
また、ご希望があれば有料でセカンドオピニオンも承っておりますので、以下のフォームよりご相談下さい。
