中古ワンルームの業者売主物件を購入する際に、ほとんどの方はオリックスかソニーのいずれかを使うことになります。
しかし、その評価の違いを利用して不利な条件で物件を購入させられる事例が最近多くなってきましたのでご注意ください。
※動画でも詳しく解説しております。
目次
不利な条件で購入させられるとは？
一般的に、投資用のワンルームマンションは売主業者の提携金融機関から融資を受けて購入します。
※仲介の場合はプロパーローンを使うのが一般的です。
つまり、その提携金融機関の物件に対しての融資額が物件価格（販売価格）を形成しています。
オリックスもソニーもその評価額は基本的に同じですが、物件の築年数や立地、グレードなどにより多少差がでる場合もあります。
つまり以下のような状態です。
オリックスの方が評価が高く出ているのが分かります。
業者側の立場に立つと、当然高い評価額が出ている方の金融機関（オリックス）を使って販売したい！
となりますよね。
その分業者の利益が増えるわけですから。
そこまで大きく価格差が出るわけではないですが、消費者からすると高値で物件を買うとその分不利になってしまいます。
※もちろんその逆（オリックスよりもソニーの方が高い評価がでる）もあります。
オリックスとソニーの評価額をしっかり確認する
オリックスとソニーの評価が同額であれば問題ないのですが、その評価に差が出る場合が問題です。
しかしながら、その情報を業者が自ら開示することは考えにくいです。
なぜなら高値で販売できなくなってしまうから。
業者から提案を受ける際にはオリックスの評価額、ソニーの評価額をしっかりと質問し回答を貰うように心がけましょう。
金利はオリックスの方が現状有利
基本的にオリックスで融資が組める人はソニーでも融資組める可能性が高いです。
※総額の借り入れなどにもよるので一概にはいえませんが、詳しくはワンルームマンション経営の教科書【実践編】に記載しております。
金利はオリックスが1.65％、ソニーが1.75％なので、オリックスが有利です。
よって、両方の金融機関が使える属性のお客様の場合、最初はソニー銀行から融資を受けて投資するのがおすすめです。
始めての投資用ワンルーム購入でオリックスを使ってはいけない理由
特に１件目の物件購入の際にオリックス銀行で提案を受けている場合は要注意です。
もしかするとソニー銀行が使える可能性があるからです。
ソニー銀行は金利も安く、ガン団信もおまけで付いてきますので保証内容も充実しています。
よって、オリックスとソニーの両方の融資が可能な場合はソニーを迷わず選択しましょう。
業者の提携金融機関をしっかりと把握する
ワンルーム投資の提携金融機関や価格の決まり方などを知らないと業者の言いなりで物件を購入することになってしまいます。
先ずは、購入先の業者がどの提携金融機関と提携しているのかしっかり把握しましょう（特にオリックスとソニー）。
また、提案を受けた際に
「これ以外に使える金融機関はありますか？」
としっかりと尋ねるようにしてください。
できるだけ多くの金融機関の融資条件を把握したうえで、自分自身に最適な金融機関を選択しましょう。
また、業者によっては低金利の金融機関とそもそも提携していない場合もありますので注意してください。
業者が推奨する金融機関が最善とは限らない
ワンルーム投資で業者から物件提案を受ける際に、お客様にとって最善の提案をしてくれる！
と思ったら大間違いです。
ワンルームマンション投資で「楽天銀行」「イオン住宅ローン」で融資を組む時は注意。
オリやジャックス評価よりも高値になることが多いので。— 東京1R (@fudousan_toshi) February 10, 2022
上記でもお話しした通り、業者も商売ですからより利益の取れる売り方をするのは当たり前のことです。
なので、
「高い評価額の出る金融機関で物件を販売する」
という行為は悪質とはいいません。
盲目的に業者を信用するのはやめましょう。
その為にも先ずはワンルーム投資の知識をしっかりつけることが最優先です。
私の執筆した書籍「ワンルームマンション経営の教科書【実践編】」にはワンルームの融資や評価について詳しく記載しております。
ワンルームマンション投資を始める前に先ずはそちらを一読してください。
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