みなさんは「キャピタルゲイン」、「インカムゲイン」って聞いたことはありますか？
不動産投資（投資全般）をやっている方なら、良く耳にする言葉だと思います。
そもそも投資で利益を得る方法は大きく分けて２つです。
その２つがこの「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」なのであります。
※動画でも詳しく解説しております。
今日はこの２つについてお話ししていきます。
また、後半部分に関しては、ワンルームマンション投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインの考え方について書きました。
目次
キャピタルゲインとは？
保有している資産の価格が上下することによって得られる利益のことです。
もっと簡単に言うと「売却益（売買差益）」です。
100万で買った株が120万に上昇し売れた場合、その差額20万円が売却益（売買差益）つまりは「キャピタルゲイン」となる訳ですね。
その逆に100万で買った株が80万に下落し売却した場合、その差額20万円が売却損つまりは「キャピタルロス」となります。
売買で利益が出れば「キャピタルゲイン」。その逆に損失が出れば「キャピタルロス」ですね。
キャピタルゲインを得られる投資商品
- 株
- ＦＸ
- 投資信託
- 国債・社債
- 不動産
上記の商品を売買することでキャピタルゲインを得ることができます。
つまり安く買って、高く売る。
その差益（売却益）で儲けるということです。
インカムゲインとは？
資産を保有することで、定期的に得られる利益のことです。
簡単に言えば、「配当」ですね。
銀行に預金すると定期的に利子収入が振り込まれていますよね？
アレです（数十円とか数百円かと思いますが・・・）。
このように銀行にお金を預けると多少ですが利子が付きます。
それと同じように、株を買って保有していると定期的に配当（利子）の入る銘柄もあります。
これもインカムゲインですね。
投資信託も同様です。
不動産投資の場合は家賃収入がインカムゲインに該当します。
インカムゲインを得られる投資商品
- 株の配当
- ＦＸのスワップポイント
- 投資信託の分配金
- 国債・社債の利息
- 不動産の家賃収入
上記の商品を保有し続けることで利益を出します。
売らずに持ち続けて、定期的な収入（配当）で儲けるということです。
キャピタルゲインとインカムゲインはどっちがいいの？
２つの違いは理解できましたね？
キャピタルゲインは売っておしまいの単発収入であるのに対して、インカムゲインは定期的に入る継続収入なのであります。
一般的に考えれば、キャピタルゲインの利益は大きく、インカムゲインの利益は小さくなります。
一気に儲けを得るか、コツコツ時間をかけて儲けを得るか。
果たしてどちらが良いのでしょうか？
その人の性格や投資の目的によって、どちらを重視するかが決まってきます。
大きなリスクを負ってでも短期でとにかく早く収益を出したい！！という人が、コツコツ方のインカムゲインを狙っていては、目的から大きくずれた投資になってしまいます。
目的に合わせて、キャピタルゲインとインカムゲインをバランスよく組み合わせるのです。
不動産投資はキャピタルゲイン？インカムゲイン？どっち？
投資用のワンルームに関していえば、今の時代であればインカムゲインよりの投資です。
しかも、都内の不動産価格（投資用ワンルームマンションの新築＆中古価格）は年々上昇傾向にありますから、都内の投資用ワンルームマンションの中古市場の利回りも下がる一方（利回りが下落するということは＝価格が上昇しているということ）です。
場合によってはキャピタルゲインを狙えるような可能性も秘めています。
つまり、条件の良い中古物件などが購入できれば「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の両方を狙える投資になりうるのです。
※投資用ワンルームマンションの過去23年間の価格推移は以下の記事
価格上昇中！？首都圏新築ワンルームマンションの平均価格推移(2021年）
実際に私のお客様でも、10年前程に物件を購入し、最近物件を売却してキャピタルゲインを得られる方が多くなってきました。
ただし、大きく価格や賃料の下がってしまうような物件を取得してしまうと、キャピタルゲインどころか、インカムゲインさえまともに入ってこないということも考えられますので、物件選びは慎重に行わなければなりません。
株や投資信託に比べると、不動産投資は分かりやすい！
株や投資信託に比べると不動産投資は非常に単純で分かりやすい仕組みです。
キャピタルゲインの視点から
株や投資信託に関して、安く買って高く売ることができればキャピタルゲインを得ることができますね。
つまり、これから買った株が上昇しいていくのかどうか？を上手く見極めなければならないことになります。
企業の成長性や今後の動向を見通すのって物凄く難しいですよね？
ましてや、一般のサラリーマンの方であれば、その分野の専門知識がある訳でもないですし、会社の決算報告書を見たってちんぷんかんぷんな人がほとんどでしょう。
なので、その会社の売り上げが100億だ！！といわれもそれが高いのか安いのか・・・いまいちよく分かりません。
もちろん価格が数倍、数十倍になるような銘柄も存在するわけですから、そういった株に投資できたごく少数の方は非常にうらやましいですね。
それに比べて不動産はどうでしょう。
例えば、
「渋谷駅徒歩5分」、「築10年」、「20㎡のワンルーム」、「価格2000万円」、「家賃9万円」と言われて、これが高いか安いか直ぐに判断するのは難しいですが、自分なりに調べることで少し時間を掛ければ容易に判断することが可能なのです。
周辺のワンルームの中古物件価格、取れる賃料収入などは、渋谷駅に行ったことがない方でも、「ホームズ」、「スーモ」、「楽待」、「健美家」などの不動産サイトを見れば、なんとなく相場観が分かります。
多くの物件を見れば見るほど、その相場に対して、この物件の価格が安いのか、高いのかは自然と判断できるようになるわけですね。
株と違って、都内の不動産価格が今後数十倍に高騰することは考えにくいです。
逆に言えば、数十分の一に下落してしまうことも考えにくいのです。
しかし、基本的に不動産は老朽化していきますから、建物価値は経年とともに徐々に下落していくと考えるのが普通です。
あれ？値上がりしないならキャピタルゲイン得られないのでは？と思いますよね。
実はそんなことはありません。
不動産投資では、「物件価格が下がる＝損をする」というわけではないのです。
逆に言えば、「物件が古くなって価格が下がったとしても、キャピタルゲインを得ることは十分に可能」ということなんですね。
その理由こそが「不動産投資における含み資産の考え方」なのです。
※不動産投資における含み資産の考え方は過去記事を参照してください↓
インカムゲインの視点から
株の配当に関しての基本的な考え方としましては、一定期間でその会社が得た利益に対しての配当ですから、前提として当然その会社が儲からなければなりません。
赤字になってしまえば配当どころではなくなってしまいます。
また、投資信託に関しての分配金には特に注意が必要です。
分配金を受取る回数が、年に1回、2回、4回、6回、12回と5つのパターンがあります。
もちろん「分配の回数が多いから、分配金額が多いから」といって儲かるファンドではありませんので勘違いの無いように注意してください。
中には運用が上手くいかず、本来であれば分配金が出せる状況ではないのに、資産を削ってまで分配金を出しているような「見かけ上はうまく回っているファンド」も存在します。
この投資信託の分配金と昨今のサブリース問題は非常によく似ている部分がありますね。
サブリース問題に関しては以下の過去記事をご参照ください↓
契約当初は非常に高額な賃料設定のサブリース契約（家賃保証契約）を結んで、数年間だけ保証賃料を支払うわけですね。
相場よりも高い賃料で家賃保証しているため、当然時間の経過とともに保証するのが厳しくなり、一定期間が過ぎると保証額を一気に引き下げるというやり方です。
最初は上手く回っているように見えるんですよね。
家賃保証という言葉にも安心感が持てます。
オーナーさんもずっとこれが続くんだろうという錯覚を起こしてしまいます。
サブリース（家賃保証）を解除して実際蓋を開けてみると、全く入居者がついていない！なんてことは投資マンション業界ではザラにあることです。
解決策はただ一つです。
「そもそもサブリースに頼った不動産投資をしない」
この一言に尽きます。
物件を購入する際はキチンと周りの賃貸相場を調べてください。
家賃相場はネットでいくらでも調べられます。
そして、たくさん物件を見れば、売買の価格同様に、自然と相場観が身についてきます。
明らかに高額な賃料設定であれば、それは見せかけの高利回り物件であることはすぐに見抜けるでしょう。
ここまでの時点で難しい専門知識は必要ありません。
「相場から見て、今の賃料設定が安いのか高いのか」それだけです。
不動産の相場はその他の投資に比べれば、非常に予測しやすいです（特に都心部に関して）。
毎月の賃料収入がインカムゲインとなる訳ですから、毎月の賃料収入の相場と見通しさえしっかりつけば、非常に安定した投資となります。
また、賃貸マンション・賃貸アパートに居住している、もしくはしたことがある方であれば、全ての人が「不動産投資」に「入居者の立場として」直接的に関わっているのです。
そういった意味でいえば、不動産投資こそが「最も身近な投資」と言えるのではないでしょうか？
キャピタルゲインによる税金はいくらかかるの？
キャピタルゲインを得た場合には、税金を支払うことになります。
不動産投資は単価が大きいので、売却前にキチンと税金の計算をしなければなりません。
良くある勘違いで、例えば、２０００万で購入した物件を２０００万で売却した場合に同じ値段なんだから儲かっていないし、税金もかからないだろう！
という人がいますが、これは大きな勘違いです。
実際に物件を売却して、キャピタルゲインを得られた場合の税金は以下の記事で詳しく記載しておりますので、ご覧ください。
