不動産投資を彼氏（旦那）・彼女（妻）が始めようとしている。
不動産投資を彼氏（旦那）・彼女（妻）が内緒で始めていた。
ワンルーム投資をネットで検索するとネガティブな意見が多く、見れば見るほど不安になりますよね。
実際そのような状況になった時に、どのように対処したらよいのでしょうか？
また、業界では当たり前とされる「奥さん内緒」という手法について、そしてその事例についても詳しく解説してきます。
※ブログで紹介しきれなかった部分を動画に掲載してますのでご覧ください。
目次
一方的にパートナーを責めたりしないように注意
不動産投資と聞いて「借金」「ローン」という一方的なイメージで、パートナーを責めてしまう方が多いです。
始めようとしている場合にはどのような話なのか？
既に始めている場合にはどのような内容なのか？
しっかりと話を聞いてあげる姿勢を持ちましょう。
先ずは内容の話をしないと、どんな話かもわからないままなので話し合いにすらなりません。
中には業者から口止めされているパターンもありますので、内緒にしていたからと言って相手を責めるのは厳禁です。
既に投資を始めているならば、受け入れるしかない
彼氏・彼女という関係性であれば、お互いの資産や投資に干渉しあうことも少ないかと思います。
ただし実際に結婚を前提としたお付き合いや、既に結婚している場合となるとパートナーの了承が必要になる場合がほとんどです。
マンション投資を始める前ならば、話し合うこともできますが、既にマンション投資を始めてしまっている場合だとそうはいきません。
実際にパートナーに内緒でマンション投資を初めて、それがバレて夫婦仲が悪くなり離婚してしまった家庭もあるくらいです。
「ワンルームマンション投資」
とGOOGLEで検索すると
「ワンルームマンション投資 詐欺」
「ワンルームマンション投資 失敗」
「ワンルームマンション投資 罠」
など、ネガティブキーワードがたくさん出てきます。
何も知らない人が、そのような記事やワードをいきなり見ると、もの凄く不安になりますよね。
周囲にマンション投資に取り組んでいる人がいなければ、実際に話を聞くこともできません。
パートナーからしっかり話を聞き、少し面倒ですが、購入業者にアポをとってしっかり説明をしてもらいましょう。
マンション投資業界では当たり前の「奥さん内緒」と言われる営業手法
自分の旦那さんが内緒で投資マンションを購入していたらどうしますか？
実はこれ、業界では「良くあること」です。
基本的に営業マンは旦那さんと商談することがほとんどです。
例えば、職場にいきなりかかってくる電話営業や、街中での名刺交換から投資マンションの面談アポになる場合は奥さんが同席することなどほとんどありません。
本人も「話をきくだけ」というスタンスなので、「わざわざ奥さんに話す必要もないだろう」と考えるのです。
話を聞くだけ、のはずがあれよあれよという間に話が進み、いつの間にか買う・買わないの決断を迫られるようになります。
買わない！となれば、しつこくその理由を掘り下げられます。
場合によっては長時間にわたってその場で拘束され、「買う」というまで勧誘が続くこともあります。
「はっきり断ればいいじゃない！」
と思われる方もいるかもしれませんが、相手はプロの営業マンです。
彼らは断りを上手く切り返す「応酬話法」を徹底的に訓練されています。
断るのも簡単ではありません。
ワンルームの営業をしている人ならば、誰しも１度は「奥さんに相談してみないと・・・」という俗にいう「奥さんネック」を経験していると思います。
営業マンからすると、数ある断りの中でもこの「奥さんネック」は最も厄介な断り文句です。
なぜなら、旦那さんが奥さんにマンションの話をして、その奥さんの了承が取れるケースが少ないからです。
商談の段階から旦那さんにプレッシャーをかけて逃げ道を塞いでいくような商談をしている場合はなおさらです。
また、実際に旦那さんはマンション投資に対して乗り気でも、奥さんの強烈な反対を食らって破談になるケースは数多くあります。
そんな時にでてくるのが「奥さん内緒」です。
単純に「奥さんに内緒で契約しちゃいましょうよ」というスキームです。
営業トークとしては、「マンション投資は奥さんにとってもメリットがある話だ。今話をしても何の実績も無いから聞いてもらえない。せっかくここまで一生懸命検討してきたのが水の泡になってしまう。取り合えず内緒で初めてしっかりと実績を付けて将来的に話しましょう！」などと上手く丸め込んでいくわけです。
このように営業マンに強く迫られ奥さん内緒で契約してしまう人も数多くいます。
なぜパートナーに内緒で不動産投資してはいけないのか？
不動産投資は大きな買い物です。
それゆえパートナーとの合意形成が非常に大切です。
ではなぜパートナーに内緒で不動産投資してはいけないのか？その理由を考えてみましょう。
信頼関係が崩れるから
パートナーとの信頼関係は結婚生活において最も大切です。
その信頼を誓ったパートナーに内緒でお金をつかったり、リスクを冒したりるることはイコール信頼関係の崩壊を招く危険性があります。
金銭的な影響がでるから
不動産投資にリスクはつきものです。
例えば空室や設備の故障などの予期せぬ事態によって、金銭的な負担が家計に悪影響を及ぼす可能性があります。
これらの負担が家計を大きく圧迫することになれば、当然に家族の十分な理解も必要となります。
相続する際にトラブルになるから
不動産を所有していると、その相続額も当然に大きくなります。
物件所有者が亡くなれば、それをパートナーや家族が相続することになります。
その際には、資産額によっては多額の「相続税」がかかる可能性があります。
キチンと相続の事前準備などをしておかないと、遺族間の争いまで発展することもあります。
不動産投資で奥さん内緒が必ずバレる３つの理由
不動産投資を家族に内緒で初めても必ず将来的にはバレます。
隠し通すことはほぼ不可能です。
その理由を解説しましょう。
自宅に金融機関や不動産関係の書類が届く
自宅には金融機関から定期的に返済予定表が届けられます。
また、毎年の固定資産税の納税通知書も６月頃に自宅に届きます。
購入して約一年以内には不動産取得税の通知も自宅にとどきます。
また、建物管理会社からの書類も自宅に郵送されてくるので、奥さんに隠し通すことなどほぼ不可能です。
住宅ローンを組む時にローンが組めないことも
いざ自分たちの住む自宅を購入しようとしたときに、投資マンションローンが邪魔になり自宅のローンが組めない場合があります。
その時に発覚するわけですね。
現に大手メガバンクなどは、区分の投資用ワンルームマンション所有者に対して否定的な見方をするのも事実です。
ローン残債や年収など総合的な判断になりますが、全ての銀行で住宅ローンが組めなくなるわけではありませんので誤解のないように。
しかしながら、ワンルームで投資用ローンを組む行為は新規の住宅ローンを借り入れする上でマイナスポイントとなるのは確かです。
自宅に投資マンション売却のＤＭが大量に来る
投資マンションを所有すると、自宅に大量の売却ＤＭが送り付けられることになります。
正直、これはとめようがありません。
業者が各物件の登記簿謄本を片っ端から取得していき、そこでオーナーの住所が判明します。
その住所に向けて、「所有している物件を売却しませんか？」などのＤＭを一気に送り付けるのです。
一定数の効果が上がるので、どの業者もやり続ける傾向にあります。
よって、これで家族にＤＭを見られてバレるケースが多いです。
また昨今ではＤＭだけでなく、直接自宅に営業マンが訪問し、売却営業してくるケースも多いようなので注意してください。
毎月赤字収支のマンション投資は収支改善の努力を
実際のところ、奥さんやパートナーさんからのご相談内容で一番多いのがコレです。
パートナーが毎月持ち出しでワンルームを所有している。どうしたらよいのか？
という内容です。
当の契約者本人は、「そもそも毎月の持ち出し（マイナス収支）は将来に向けて積み立てている」感覚で深く考えずにワンルームマンション投資をしている人が多いので購入後に大きなトラブルになることはあまりありません。
なので、購入後に詳しくマンション投資について調べることもありません。
しかし、パートナー（特に女性）は特に詳しくマンション投資について調べる傾向にあります。
マンション投資を詳しく調べていくと、なんとなく「ダメな条件」が浮き彫りになってきます。
以下のような案件はその代表例といえます。
- 新築ワンルーム
- サブリース
- マイナス収支（赤字収支）
これに関しては、実際に取り組んでいる場合にはなぜマイナス収支になっているのか？をしっかり分析することから始めましょう。
改善の余地があるものなのか否かを判定するためです。
改善の余地があれば、先ずはそこから直していきましょう。
頭ごなしに物件の否定をするのではなく、あくまで一緒に考えて状況を良くしていこう！というスタンスで話し合うのが良いでしょう。
具体的な収支改善策の一例は以下の記事で記載しております。
焦ってすぐに売却！は絶対にNG
赤字物件を買わされた！と焦って業者に売却査定をだして、大きく赤字をだして売ってしまうのはお勧めできません。
買取業者は物件を安く仕入れてナンボです。
仲介業者は専任媒介契約をとってナンボです。
安く仕入れる為、専任媒介をとる為にあらゆる営業トークを駆使してきます。
- 「このまま放っておくと、赤字が拡大し、とんでもないことになりますよ！」
- 「このあたりの相場賃料はどんどん下がってます！」
- 「保有すればするほど赤字なので、今すぐに売却しましょう」
などなど。
その業者の営業トークに乗せられて、自分で調べたり、比較することをせずに急いで売却してしまうことの無いように注意しなければなりません。
もちろん、中には大きく赤字を出してでも直ぐに売却した方が良い物件があることも確かです。
しかし、パートナーの所有している物件が本当にそうなのか？冷静に見極めなければなりません。
ワンルームの売却は以下の記事でまとめています。
不動産投資で離婚にまで至ったケース
これは実際に私の元にご相談に来られたケースです。
先ずは家族構成や物件情報は以下の通りです。
奥さんに内緒で１Rを購入した経緯
旦那様な上場会社に勤務するサラリーマンで年収は750万円です。
不動産営業マンとの出会いは、会社に掛かってきた１本の電話がきっかけでした。
年金対策、節税などのセールストークを受け、職場近くの喫茶店で１度直接話を聞いてみることに。
話を聞いて、良さそうだとは思ったものの、不動産を購入した経験も無い為、不妻に相談する旨を伝えました。
営業マンからは「奥さんに相談したところで、奥さんは不動産の素人。相手にとっても迷惑だ」などと一方的にまくしたてられしぶしぶ２件同時に契約することになったそうです。
当時営業マンからは「書類の管理などを自分でしっかりやればバレることはない！」などと言われていたそうです。
不動産投資が奥さんにバレたきっかけ
自宅を購入しようとした際に、住宅ローンが組めないことがきっかけだったそうです。
自宅を購入する際に仲介の営業マンとのやり取りを奥様が主導でおこなっていました。
実際に気に入った物件が見つかり、融資の申し込みを旦那さんと一緒に行いましたが、後日否決の連絡が。
その時に仲介の営業マンから所有しているワンルームのローンが原因で新規の住宅ローンが組めないことを知らされます。
奥さんからすれば初めて聞く話なので「この人（仲介業者）は何をいってるの？」と混乱したそうです。
しかしながら、旦那さんの確定申告の書類などをしっかりと確認すると、そこには不動産投資している動かぬ証拠が。
そこからは当人たちも含めて奥さん両親、そして旦那さん両親、その親戚、知人の弁護士などを巻き込んでの大騒動となりました。
売却価格がローン残債を大幅に下回る
物件をきれいさっぱり売却できれば、問題もここまで大きくならなかったのでしょう。
しかしながら、それぞれの物件のローン残債に対して、売却価格が低く、手持ちの預金では対処できないほどの状況でした。
具体的には
- ローン残債2600万に対して売却査定価格は2200万
- ローン残債2900万に対して売却査定価格は2500万
合計すると売却時の持ち出し金額が約1000万にものぼる計算でした。
この金額は自分達では対処できないため家族などを巻き込んだ大きな事件となったのでした。
最終的には「いくら謝罪されても今後旦那を信用できない」と感じたようで、離婚することとなりましたと後日奥様から連絡がありました。
まとめ
パートナーを一方的に否定したり、無理やり売却に話を勧めたりしないように注意してください。
先ずは相手の話をよく聞き、その上で必要があれば自分自身もしっかりとワンルームマンション投資について学んでください。
所有する物件によっては売却も必要な選択肢ですが、焦って売却すると安値で買いたたかれてしまいます。
不動産業者に足元を見られないように、しっかりとワンルームマンション投資の知識を身につけて対処しましょう。
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