ワンルームマンション投資の家賃はその物件の収益性を決める最も重要な要素です。
家賃（収益性）が高ければ価格も高くなりますし、家賃（収益性）が低ければ価格も低くなります。
これらの特性を上手く利用することで、よりワンルームマンション投資で成功しやすい（収益を上げやすい）状況を意図的につくることができます。
家賃と物件価格の関係性や家賃相場の調べ方やポイントについて詳しく解説していきます。
目次
ワンルーム投資で家賃が大切なのはなぜ？
ワンルーム投資で家賃が最も重要だと結論づける理由はワンルームの価格は「家賃設定」と「エリアの利回り（還元利回り）」で決まるからです。
基本的にワンルームマンション投資の価格は以下の用な「収益還元法」に基づいて算出されます。
つまりその物件が年間でいくら収益が出るのか？（つまり家賃がいくら取れるのか？）が物件価格を決める要因となることが分かります。
家賃と立地はどっちが大事？
東京都内20区内で投資用ワンルームマンションを選ぶ大前提であれば、私は「家賃」だと考えます。
還元利回りに関しては、エリアごとのおおよその利回り（収益性）は相場で既に決まっているので、正直これを動かすことは難しいです。
しかしながら家賃に関しては自分自身の力で意図的に上昇させることが十分に可能だからです。
家賃相場を調べる際のポイント
家賃相場を見る際に、周辺の類似物件などを調査する方がいますが、最も効率的な家賃相場の調べ方は「該当物件の同部屋、または類似部屋」の過去賃貸募集事例や成約事例を見ることです。
例えばスカイコート高田馬場という物件の賃料を調査する場合。
過去のスカイコート高田馬場内の他部屋や同部屋の賃貸募集事例や成約事例を調べるということです。
以下に家賃相場を調べるのに有効なサイトや手法を紹介しておきます。
レインズ
こちらは基本的に不動産屋しか見れないサイトになります。
過去の成約になった賃料などを見ることができるので非常に役立ちます。
よって、営業担当者や管理会社の担当者にお願いして該当物件の過去の賃料成約事例を見せてもらいましょう。
マンションレビュー
こちらのサイトに会員登録し、該当物件名を入力するとその物件の過去数年間にわたる賃貸募集の履歴が以下のようにでてきます。
ここで見るべきは賃料と管理費です。
基本的にこの２つを合わせた金額が家賃となります。
賃料78000円管理費9000円ならば、合計家賃87000円ということになります。
ここで１つ注意点。
このサイトに掲載しているのはあくまで賃貸募集事例であって、成約事例ではありません。
また、ずっと同じ賃料で空室が続いている場合には6か月に1回新たに賃料履歴が追加されます。
また例えば賃料を下げて募集した場合なども新たに賃料履歴に追加される形になります。
よって、相場よりも高い賃料（マンスリー貸も含む）などが掲載されている場合もありますから十分に注意しましょう。
ホームズやSUUMO
現在募集中の物件や過去の募集賃料を見ることができます。
必ず、賃料と管理費・共益費を足して合計家賃を計算しましょう。
上記右側はSUUMOですが、管理費など記載していないので、「詳細を見る」をクリックして必ず管理費なども賃料に上乗せして合計賃料を算出するようにご注意ください。
該当物件近くの不動産屋にヒアリング
物件近隣の不動産屋に直接ヒアリングします。
地場の不動産屋さんは思いもよらぬ情報をもっていることもあり、物件調査の際には非常に重宝します。
物件の図面などを持参し、このくらいの賃料で入居はつきそうか？
相場賃料はどのくらいなのか？
近隣に嫌悪されるような施設はないか？などしっかりとヒアリングしてみましょう。
家賃は再下限値に近い物件を狙う
例えばマンションレビューなどで過去の募集賃料相場を見ると、下記のようなことが分かります。
同じマンション内でも家賃に多少のバラつきがあるのです。
例えば上記の図なら25㎡前後で88000円(賃料79000円+管理費9000円）のお部屋もあれば、同㎡で79000円(賃料69000円+管理費10000円）のお部屋の募集もでているわけです。
つまり
- 上限値ゾーンの賃料は90000円弱
- 下限値ゾーンの賃料は80000円弱
ということになります。
例えば同じ物件、同じ㎡の部屋違いの物件があったとしましょう。
片方の家賃は8万。もう片方は9万円。
皆さんだったらどちらの物件を選びますか？
答えは8万円を選ぶ方がお得です。
その理由は収益還元法に基づいて説明が可能となります。
賃料による評価額(価格)の違い
ではなぜ同物件で賃料は安い方がいいのか？
その理由は以下の図で示すことができます。
同じ物件ですからエリアの利回りは同じです。
よって異なるのは年間家賃収入額のみ。
をれを収益還元法に基づいて計算すると賃料が1万程度異なるだけで価格は300万程差が開くのが分かります。
結局利回りは同じ4%でなので、収益性は同じです。
しかしながら価格は大きく変わります。
しかも家賃が下限値に近ければ、今後入退去のタイミングや更新のタイミングで賃料を上昇させることも可能です。
- そもそもの価格が低い
- 賃料上昇で資産価値アップも狙える
以上の点から、同物件内でもできる限り賃料の割安（下限値）な物件を狙うことで、リスクを抑えて投資できることが分かります。
エリア利回りについて
エリアの利回りについては基本的に金融機関と相場で決定します。
よって、これは投資家が意図的に操作できるものではない為、予測は非常に難しいです。
基本的に利回りが下落すれば物件価格は上昇しますし、利回りが上昇すれば物件価格は下落します。
近年では全国的にこのエリアの利回りは下落傾向にあります。
つまり価格は上昇傾向にあるということです。
ワンルーム投資の金融機関の融資評価においては、私の調べる限りかなり大雑把な評価設定をしています。
例えば都内のワンルームであれば大きく分けて３段階の評価しか存在しません。
なので、もちろんワンルーム投資するにあたって立地は重要ですが、東京20区内ではそこまで大きく利回りに差があるわけでもなく、今後の価格下落率に差がついているわけでもないので、どこを選んでも正直大差なし、という状況になっております。
なので、自分で操作できない「エリア利回り」よりも、自分で操作できる「賃料」などにスポットを当てて物件を選択する方がより合理的ということになります。
エリア利回りや購入売却の戦略は東京１Rのセミナー
ワンルームマンション投資の勝敗は物件購入時にそのほとんどが決まります。
また、購入で失敗した方は、売却時にさらに大きく失敗してしまう方も多いです。
具体的には
- 相場よりも大きく乖離した金額で物件を購入、売却させられる
- 本来支払う必要のないお金を払わされる
- 無理やり物件を売買させられる
- 単純に嘘や営業トークに騙される
などワンルーム投資に関する多くの相談を受けております。
これらの被害のほとんどは、「購入者にワンルーム投資の知識が無いこと」が原因です。
しかしながら一般的な不動産投資の書籍を読んでも、ワンルームの業界のことは触れられていませんし、間違った解釈や歪んだ見方をしているメディアも非常に多く何を信じれば良いのか分からなくなるでしょう。
東京１Rのワンルーム投資セミナーでは業界の構造そのものを皆様に解説しております。
そこからひも解いて、最終的には投資対象として的確な物件やその購入戦略、そして適切な売却戦略について学ぶことができます。
●セミナー参加者の実際の声
※東京１Rのセミナー参加後のアンケートより一部抜粋
Yさん
YouTubeや書籍で十分かな？と思ってましたが、本当に受講してよかったです。書籍などにも掲載してい
なかった情報が非常に為になりました。またYOUTUBEの誤解ポイントの解説も新鮮でした。私が間違って解釈している部分も多数あったので軌道修正できました。
Nさん
ワンルーム不動産投資業界の構造と販売・売却価格の具体的な考え方を習得でき、自分自身で価格のおよその目線を習得できたことは大変有意義でした。
Nさん
保有マンションの売却時に何がどのように評価されるのかが聞けたことで、高値売却を目指すには何をしたらいいか、今からやる事は何か、をイメージすることが出来た。また個別に色々相談しながら様々な注意点も含め話を聞けたのでオーナーとしての心構えもより明確になった。非常に勉強になるセミナーでした。
Iさん
有料参加に躊躇はあったが、確かに他では聞けない価値のある内容で非常に参考になった。新規物件の検討が楽しみです。
Mさん
物件購入する上で、この基準を知ってるか否かでは、大きく差が出ると感じた。
出口戦略も、近年のトレンドを踏まえた話を聞けたので、購入検討時の参考にさせて頂きます。
まとめ
物件の家賃設定は非常に重要です。
その賃料設定によって物件の価値が大きく変化するからです。
収益還元法で計算するならば、割高家賃は割高価格の物件になってしまいます。
その逆に割安家賃は割安価格の物件になるとも言えます。
今後の賃料の伸びしろもありますから、好みのエリアでない物件だったとしても「家賃」にスポットを当ててみると案外お宝物件がみつかるかもしません。
