みなさん不動産の「三為（サンタメ）業者」って聞いたことありますか？
あまり一般の方々には馴染みのない言葉かもしれません。
三為業者って何？三為業者が批判される理由は？三為業者から物件購入するメリット、デメリットなど三為業者の本当のところなど元三為業者の著者の視点から詳しく解説していきます。
目次
三為業者は転売屋さん
簡単に言いますと、三為業者とは不動産の「転売屋」さんです。
投資用の物件を所有していると、どこから情報を仕入れたのかわからない「自称買い取り業者」から電話がきて、「あなたの物件買いとりますよ！」という趣旨の連絡を受けたことはありませんか？？
これらの業者のほとんどが「三為業者」と言われる不動産会社です。
その三為業者が買い取った物件は、すぐさま転売されるという仕組みです。
もう少し詳しく見ていきましょう。
「売主Ａと買主Ｂ」の２者がいるとします。
で、今回は買主Ｂが三為業者の場合。
買主Ｂ（三為業者）はその購入した物件を買主Ｃへ転売するわけです。
そうなると
買主Ｂは立場上、売主Ｂとなります。
なので、順番としては
「売主Ａから買主Ｂ（三為業者）」
と
「売主Ｂ（三為業者）から買主Ｃ」
の２つの売買契約が存在することになります。
三為業者としては、物件を買ってすぐに転売するのに、一度自社（三為業者）で登記を入れたりすると、不動産取得税とか登録免許税を支払わなければならないのです。
できればそんな出費は業者としては避けたいところです。
で、考えるわけです。
なんとかして自社（三為業者）の登記を入れないで、売主Ａから買主Ｃへ直接登記を移転できないものか・・・と。
そこで出てくるのが「新・中間省略登記（第三者の為にする契約）」なのです。
これによって売主Ａから買主Ｃへ直接の登記移転が可能となり、三為業者は自社で登記を入れずに売買を行うことができるようになる訳です。
なので、三為（サンタメ）とは「第三者（買主C）の為にする契約」を略した言葉なんですね。
そんな三為業者が昨今問題視されることも多いようですが、その理由について調べてみました。
三為業者が批判される理由
簡単に言うと、世間から「リスクも少なく大きく儲けやがって！」と思われているからです。
それぞれについて詳しく解説します。
利益を大きく抜いている
三為業者の利益はあくまで転売益です。
なので、安く仕入れて高く売る訳です。
これは実際に会った話ですが、２億程度の一棟マンションに4千万の利益を乗せて2憶4千万で販売したり、1200万のワンルームに4百万の利益を乗せて1600万で売ったりというのは珍しい話ではありません。
つまり、三為業者は間に入るだけで、すごく利益を抜いてる！と世間から批判される訳です。
実際に買主、売主の立場になるとあまりいい気持はしないですよね。
・自分の売った物件に利益を大きく乗せて他人に売却されている。
・自分の買った物件は仕入価格に大きく利益が乗せられている。
のどちらかになる訳ですからね。
業者側のリスクがない
三為業者は、登記を入れずに物件を転売できます。
なので、物件の買主（転売先）さえいれば自社で決済せずに登記を移転できるのです。
つまり、自社（三為業者）の財布から決済資金が出ていくことがありません。
転売先の買主Cの決済金をそのまま、仕入れ元の売主Aに支払えばいいわけですから。
スルガ系の一棟業者はそのほとんどが三為であります。
そんな三為業者の実際のところ
三為業者側にもリスクはあります。
たしかに上記にある通り、転売先の買主見込み客Cがしっかりと決済出来れば何の問題もありません。
ただし、決済できない場合はどうなるのでしょう。
ほとんどの三為業者は既存見込み客ありきで仕入れをします。
その見込み客が何らかの理由で、「やっぱり購入しません！」となったり、「物理的に購入できない」ことも多々ある訳ですね。
・ローンが通らない
・ほかに良い物件見つけた
・身内が反対している
などなどです。
理由は人それぞれです。
で、そうなった時に、三為業者が取る行動は５つ。
- 代わりの顧客を直ぐに見つける
- 元の売主にお願いして、決済日を伸ばしてもらう。
- 自決（自社で決済する）する。つまり、自社のお財布から売買代金全額を支払う。
- 支払っている手付金を解除して、売買契約を白紙に。
- 違約金を支払って売買契約を白紙に。
という感じです。
お金のたくさん余っている不動産会社なら、３.の自決してから買主を探せばいいわけですけど、先ほども言ったように、余計な出費（不動産取得税・登録免許税）がかかるうえに、多額の現金が会社から出て行ってしまいます。
1件2000万程度ならなんとかなるかもしれませんが、これが数十件、数百件という規模になるとどうでしょう。
考えただけでゾッとしますね。
また、業者側が一端その物件を融資を受けて購入するにしても、余計な手数料や利息が発生してしまい、会社にとってはマイナスです。
また、必ず借りられるとも限りません。
そうなると残された道は、
- 代わりの顧客を見つける
- 元の売り主にお願いして決済日を先延ばしにしてもらう
が最も現実的で、ダメージの少ない行動になります。
しかしながら、それもかなわなかった場合。
4.支払った手付金（売買代金の5％程度）を放棄する
5.多額の違約金（売買代金の20％程度）を支払って契約解除する
と業者にとって大きな金銭的負担がかかる話になってきます。
売買価格が大きくなればなるほど、買い手が見つからなかった場合の三為業者側のリスクも大きくなるのがわかると思います。
また、最近ではスルガ銀行や西武信用金庫の融資問題を受けて、（※下記記事記載）
一棟業者も苦戦を強いられているようです。
一棟の販売が出来ない為、一棟業者がドンドン区分ワンルーム業界に流入しています。
また、ユーチューブでも有名な水戸大家さんこと「みねしましゃちょー」も自身の会社を廃業されました。
理由はスルガの融資がストップしたことによる、売り上げの低下と販売不振だそうです･･･。
以下に水戸大家さんの記事をまとめましたのでご覧ください。
三為業者から購入するメリット
金融機関の融資付け
すでに、融資評価のでている物件や、業者提携の金融機関を使えるというのが、三為業者から購入する最大のメリットです。
なので、フルローンやオーバーローンなど場合によってはキャッシュバックなどのアレンジが使える可能性も高くなります。
業者売主による「瑕疵担保責任」を追及できる。
物件に瑕疵があった場合には、売り主にその修理などを請求できるという権利です（一般的に２年間）。
売主が業者ではなく、一般のエンドユーザー（宅建業者以外）だった場合には、この瑕疵担保責任の追及をできない場合があります。
なので、仲介で物件を購入される場合は特にご注意下さい。
仲介手数料がかからない
不動産業者が売主になっているため、仲介手数料がかかりません。
仲介物件に比べて購入当初の諸経費が安くすみます。
三為業者から購入するデメリット
三為業者から物件（ワンルームなど）を購入する際のデメリットは値段が高いことです。
ネット上に掲載されている仲介物件と比較すると、三為業者が提案してくる物件の方が値段は高くなる傾向にあります。
しかしながら、昨今のワンルーム市況を鑑みると、仲介物件と業者売主物件の価格差は昔に比べて非常に小さくなっています。
例えば三為業者に提案された2500万の業者売主物件があったとしましょう。
ネットでその物件の売買状況を検索すると同じ広さの他の部屋が2400万で仲介で売られているではありませんか。
どうせ買うなら100万安い仲介物件を購入しよう！となる方もいます。
しかしながら仲介物件には２つの問題点があります。
- 仲介手数料がかかる（2400万の仲介手数料は86万程度）
- 融資してくれる金融機関を探すのが難しい
です。
仲介物件を購入したところで、結局仲介手数料をあわせれば2486万（2400万+86万）になります。
この時点で業者売主物件の2500万とほとんど差が無くなってしまいます。
しかも仲介物件を購入する際の融資において、提携ローンを使うことが困難なため自分自身で融資先を探さなければならず、融資条件もあまりよくない場合が多いです。
それらをトータルで考えた場合、現在のワンルーム市況においては「三為物件＝値段が高い」という今までの通説が崩壊してきているのが分かると思います。
ワンルーム売買で売主が三為業者は当たり前
ネット上の記事やSNSを見ると「三為業者からワンルームを購入してはいけない！」などの極端な意見も多いですが、これは間違いです。
区分ワンルームに関して言えば、仲介での融資付けが非常に難しいので、ほとんどが売主業者（三為業者）からの購入という形になります。
つまり、ワンルームマンション投資においては必然的に三為業者から物件を購入せざるを得ない状況ということです。
※以下の１記事でワンルームマンション投資の全ての概要を説明しております。
このブログで何度もお話ししていますが、ワンルームマンション投資は立地も大事ですが、同じくらい融資を受ける金融機関も大事です。
売主が三為だろうがなんだろうが、金利の低い金融機関（例えばオリックス、ソニー、ダイヤモンドアセットなど）と提携している業者か否かを先ずはしっかりと見極めてください。
ハッキリ言えば、三為業者からワンルームマンションを購入するメリットは低金利の提携金融機関を使えることだからです。
※提携金融機関制度に関しては以下の記事を参考にしてください。
なので世間から言われるほど三為業者は楽をして儲けているわけではありません。
常に在庫リスクと会社の資金繰りに冷や汗をかきながら毎月活動しているのが実際のところです。
三為業者だからダメだということはありません。
三為業者から購入するメリットもあります。
危険な業者や不良物件は１Rシミュレーションで解決
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・「シミュレート」機能
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悪質な業者や不良物件をこのサイト１つで簡単に誰でも見極めることができます。
最後に
昨今「三為業者＝悪」みたいな見出しの記事が多いですが、それは間違っています。
なぜなら、「安く仕入れて高く売る」のはごく当たり前のことだからです。
って思いません？
１６０万円で中古の車買って、その仕入れ値が１２０万円だって知ったからと言って、「ぼったくりだ！！」とかなりませんよね？４０万円も儲けやがって！みたいな。
そこまで言うなら自分でそもそも仕入れをしたらいいじゃない？って思いますし。
不動産も同じです。
三為業者だろうが、安く仕入れをして、良心的な価格で販売している業者も多くあるでしょう。
なので、三為業者をひとくくりにして悪だ！と決めつけている今の世論は如何なものかと思います。
以下の業者は中古のワンルーム販売会社の一覧です。
一部の仲介会社を除いてそのほとんどがこの三為業者であります。
また、中古ワンルームマンション投資に際して知っておかなければならない１０のポイントを分かりやすくまとめましたので是非ご覧ください。
何故ワンルームマンション投資をお勧めし、それ以外がお勧めできないのかはこちらにまとめました。
新築ワンルームの闇に関してはこちらの２記事に記載しております。
