ワンルームマンション投資においてサブリースを選択してはいけません。
何度もブログでお話ししている内容ですが、昨今さらに深刻な内容になっています。
管理会社も自社の管理を徐々に集金代行からサブリースの管理に切り替え始めるところもでてきました。
その理由について、そしてサブリースがなぜダメなのかについての復習もかねてお話ししていきます。
動画でも詳しく解説しています。
目次
ワンルームマンション投資のサブリースの仕組み
サブリースをわかりやすく説明した以下の図を見てください。
通常は購入したお部屋をそのまま入居者に貸し出しますが、サブリースの場合は、サブリース会社（管理会社）が入居者となり、そのお部屋を入居者に転貸する仕組みです。
メリットは
- 例えお部屋が空室でも保証賃料が必ず振り込まれる
デメリットは
- いつ保証賃料が下げれられるかわからない
- サブリースの解約に多額の違約金
- サブリースがそもそも解約できない
- サブリースがいつ打ち切られるかわからない
- 売却できない
- 売却できても査定額が非常に安くなる
などデメリットの方が多いのです。
また、最近では２重のサブリースも問題（サブサブリース）となっております。
２重サブリースは以下のイメージです。
サブリースの会社が２社入る形です。
それぞれでサブリース契約を交わしており、こちらも解約が非常に困難を極めます。
新築ワンルームマンションでサブリース物件が急増
通常ワンルームを購入する際に「集金代行（通常管理）」か「サブリース（家賃保証）」を選択することができます。
しかし、昨今のワンルームではそもそもサブリースしか選択できない縛り付きの物件が非常に増えています。
それは特に新築のワンルームに多いです。
また、管理会社も通常の集金代行契約を徐々にサブリースへと切り替えている管理会社も存在しているようです。
集金代行をサブリースに切り替えてくれるなんて、そんな良い話あるの！？と思われるかもしれません。
しかし騙されてはいけません。
管理会社は保証賃料を引き下げることができるのです。
保証賃料を引き下げられれば、その分毎月オーナーの負担は増える訳ですからね。
しわ寄せは結局オーナーに行くのです。
でも「保証賃料は○○年間一定です」って契約書に書いてあるよ！
という人もいるかもしれませんが、実はそんな文言は何の効力もありません。
借地借家法では、入居者（サブリース会社）の立場が強いため、保証期間中でも賃料の引き下げはできるのです。
サブリースのせいで管理会社の変更不可能
サブリースを契約すると入居者が管理会社となります。
サブリースを解約するということは、入居者である管理会社を追い出すこととほぼ同意です。
先ほども言いましたが、入居者の立場が非常に強いです。
よって、「管理会社を変更したいな」と思っても入居者がサブリース会社である以上、管理会社を変更することは不可能となってしまうのです。
サブリースのせいで売却が不可能
サブリースだと物件価格が極端に下がります。
または最悪なのは値段が下がりすぎて売却できない事例が多発しております。
サブリースにさへしなければ・・・
そう思っているオーナーさんも非常に多いことでしょう。
では、なぜサブリースがついていると物件の売却価格が下がるのでしょうか。
その理由は以下の通りです。
- 管理会社の都合で家賃引き下げの可能性があるから
- お部屋が転貸先にいくらで貸出しているかわからないから
- 金融機関の融資が低くなってしまうから
- 金融機関によっては融資が受けられないから
等が主な理由です。
転貸先の賃料などに関しては全てサブリース会社が保管してますから、オーナーが「転貸先の賃貸借契約書を出してください」とお願いしても「転貸先の資料については見せられません」と突っぱねられてしまう場合も多いです。
そうなるとそのお部屋は「実際にいくらで貸し出しているのかわからない物件」となります。
そんな物件には金融機関も融資したくないですし、購入する方もそういった不明点の多い物件は買いたくないですよね。
以上の理由からサブリース物件は売却時に大幅に価格が下がってしまうのです。
サブリースで縛り、自社で買取再販
サブリースは先ほどご説明した通り相場よりも大きく価格が下落してしまうのはご理解いただけましたでしょうか。
サブリースで縛ることによって、他社に売却されてしまう可能性は非常に低くなります。
つまり、最終的に売却を頼む先はサブリース会社（管理会社）となるわけです。
物件を買取すれば、自社でサブリースをしている管理会社はサブリースを外すも、継続するも自由なわけですから安値で買い取った物件を利益をのせて再販売することが可能となるのです。
つまり、サブリース物件が将来の安定した中古物件の供給元となるのですね。
サブリースを外すにしても外さないにしても、物件売却時には必ずサブリース会社に相談が来ることになりますから、そこで売却を防ぐこともできますし、安値で物件を買い取ることも可能となるのです。
このようにサブリース会社にメリットはあってもリスクは無い仕組みとなっているのです。
